Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 23/06996

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : La S.C.I. MAC INVEST Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah BARUK Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06996 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7C N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 14 mars 2024 DEMANDEUR Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], Réprésentée par son syndic le cabinet BALZANO SAS sis [Adresse 3] représenté par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483 DÉFENDERESSE La S.C.I. MAC INVEST dont le siège social est sis [Adresse 2] et pour signification au [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2024 par Imen GRAA, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 14 mars 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06996 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7C EXPOSE DU LITIGE La SCI MAC INVEST est propriétaire des lots 262 et 263 d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. Par acte d'huissier en date du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le CABINET BALZANO, a fait assigner LA SCI MAC INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : - 6206.04 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 octobre 2023 (appel du 4° trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 03 février 2033, date du commandement de payer, sur la somme de 2088.59 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, - 433.40 euros au titre des frais de recouvrement, - 1000 euros à titre de dommages et intérêts, - 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. A l'audience du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. LA SCI MAC INVEST, régulièrement assignée à étude n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 MARS 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI MAC INVEST tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots 262 et 263, - les appels de fonds du 1er trimestre 2022 au 4eme trimestre 2023 ; - l'extrait de compte consolidé au 03 octobre 2023 ; - le solde de charge du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 -l'annexe de répartition des charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date des 04 août 2021, 10 juin 2022, 15 juin 2023, ayant notamment : -approuvé les comptes de charges pour les exercices clos au 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, - approuvé le budget prévisionnel 2021, 2022, 2023, et 2024. - le commandement de payer délivrée le 03 février 2023 pour paiement de la somme en principal de 1926.12 euros, Au vu des pièces produites, la SCI MAC INVEST est redevable de la somme de 6206.04 euros, au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 (appel de fond du 1er trimestre 2022 au 4eme trimestre 2023 inclus). En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 03 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2088.59 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En l'espèce, sont sollicités 433.40 euros au titre des frais contractuels entre le syndic et le syndicat de copropriétaire. Bien que le contrat de syndic est versé au débat, la preuve n'est pas apportée qu'il soit opposable aux copropriétaires défaillant. Au surplus, ces frais n'apparaissent pas nécessaires s'agissant de démarches relevant de la mission courante en recouvrement de charges ; dès lors le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic, le CABINET BALZANO, sera débouté de sa demande au titre des frais. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires La SCI MAC INVEST, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, La SCI MAC INVEST devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] une somme qu'il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI MAC INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, le cabinet BALZANO, la somme de 6206.04 euros (six-mille-deux-cent-six-euros et quatre centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux impayés du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023 ( appel de fond du 1er trimestre 2022 au 4eme trimestre 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2088.59 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ; REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement, REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE LA SCI MAC INVEST à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le cabinet BALZANO, la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SCI MAC INVEST aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 MARS 2024, et signé par la président et le greffier susnommés. Le greffier Le président