Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/02020 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLWP
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2024
MINUTE N° 24/00654
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société SCCV [Adresse 5] - IDF
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sandrina GASPAR FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G480
ET :
La société SCI BERGEVIC
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Mehdi BEKKALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :P261
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier du 20 novembre 2023, la SCCV [Adresse 5] - IDF a assigné la SCI Bergevic devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé aux fins d'obtenir une servitude de tour d'échelle sur le fonds de la SCI Bergevic afin de faire procéder à des travaux de ravalement, et d'enjoindre à la SCI Bergevic de permettre l'accès sur sa propriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
Après renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 02 février 2024.
Par conclusions soutenues oralement, la SCCV [Adresse 5] - IDF maintient ses demandes dans les termes de son assignation, y ajoutant une demande de condamnation de la SCI Bergevic à lui régler par provision la somme de 18.000 euros TTC correspondant au surcoût des travaux.
En réplique aux demandes reconventionnelles formées en défense, elle demande de déclarer irrecevables les demandes de provision au titre des préjudices de jouissance pour 5.000 euros et 24.000 euros, et à défaut, dire qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses et condamner la SCI Bergevic à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu'elle a fait réaliser en qualité de maître d'ouvrage un programme immobilier au [Adresse 3], M. [Y] ayant été désigné pour effectuer une expertise préventive. Elle précise que les travaux sont terminés, à l'exception du ravalement du mur pignon donnant sur la parcelle voisine dont la SCI Bergevic est propriétaire, et qu'elle doit pour cela accéder à cette propriété. Elle soutient avoir sollicité la SCI Bergevic en faisant valoir son droit de tour d'échelle, pour faire procéder à la pose d'un échafaudage et faire réaliser le ravalement, mais qu'en dépit de plusieurs propositions incluant une remise en état des quelques menus désordres résultant des travaux, constatés par l'expert et non contestés, celle-ci a refusé de donner son accord et a posé des exigences injustifiées. Elle affirme qu'il n'existe pas de solution alternative. Elle ajoute que les travaux, qui sont indispensables pour assurer l'étanchéité de l'ouvrage qui est actuellement exposé aux intempéries, ont ainsi été retardés et que le chantier, qui a été replié, devra être réinstallé, ce qui entraine un surcoût. Elle prétend que sont ainsi caractérisés tant un dommage imminent qu'un trouble manifestement illicite.
Par conclusions soutenues oralement, la SCI Bergevic demande à titre principal de dire n'y avoir lieu à référé et débouter la demanderesse de l'intégralité de ses demandes. A titre subsidiaire, elle demande que soient prévues certaines modalités pour le déroulement des travaux, aux frais de la société demanderesse (déplacement préalable des ruches situées sur la toiture, nettoyage préalable de la toiture, étanchéité préalable de l'espace situé entre la toiture de son bâtiment et le mur pignon, installation d'un système de télésurveillance, limitation horaires de l'accès) et dire que celle-ci sera tenue de réparer tout désordre qui résulterait du montage ou du démontage de l'échafaudage et de la réalisation des travaux. Il demande la condamnation de la SCCV [Adresse 5] - IDF à lui régler une provision de 5.000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance causé par la servitude de tour d'échelle, et la débouter de sa demande d'astreinte.
A titre reconventionnel, elle demande la condamnation de la société demanderesse à lui régler à titre provisionnel la somme de 15.090 euros TTC à valoir sur le coût de réparation des désordres causés par le chantier, la somme de 24.000 euros a valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance causé par le chantier et la somme de 345,20 euros à valoir sur l'indemnisation des frais de commissaire de justice.
En tout état de cause, il demande la condamnation de la SCCV [Adresse 5] - IDF à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.
En substance, la SCI Bergevic soutient que lors de la construction de l'immeuble, des dégâts ont été occasionnés sur son fonds situé au [Adresse 4] et que la société demanderesse n'a pas fait réaliser les travaux réparatoires pourtant préconisés par l'expert, qu'en outre, il a subi un trouble de jouissance pendant trois ans et a dû intervenir à de nombreuses reprises pour prévenir d'autres désordres. Elle soulève l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l'octroi de cette servitude en l'état, précisant ne pas y être opposée par principe, mais demander que soient au préalable effectués les travaux de remise en état et que soient prises les mesures nécessaires pour prévenir tout autre désordre.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
MOTIVATION
Si selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, on peut être autorisé par voie de justice à pénétrer sur le terrain de son voisin pour effectuer des travaux sur un bâtiment lorsque ceux-ci sont urgents et impératifs, qu'il s'agit du seul moyen possible pour y parvenir, et qu'il n'en résulte pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive. Ce droit implique que ses modalités soient les moins contraignantes possibles pour celui qui doit le supporter.
Il ressort des termes de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que " le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. "
L'alinéa 2 de ce même article prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle.
Par ailleurs, l'article L131-1 du code de procédure civile prévoit que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Sur la servitude de tour d'échelle
En l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux de construction de l'immeuble ont pu occasionner certains dommages sur le fonds de la SCI Bergevic, de sorte que celle-ci peut légitimement craindre de nouveaux désordres et est fondée à réclamer que toutes les précautions utiles soient prises pour éviter des dégradations du fait du ravalement.
Néanmoins, il résulte des pièces produites aux débats que la réalisation du ravalement sur le mur pignon de l'immeuble situé sur le fonds voisin de celui de la SCI Bergevic est nécessaire et qu'aucune solution technique alternative n'est envisageable. En outre, les modalités et le calendrier d'intervention ont été précisément déterminés et la méthodologie validée par l'expert. Au surplus, il convient de noter que la détérioration de ce mur dont l'étanchéité ne serait pas assurée risque d'entraîner des désagréments sur les deux propriétés.
Aussi, l'opposition de la SCI Bergevic caractérise un trouble manifestement illicite dont l'appréciation relève du juge des référés. Les circonstances de la cause ne sauraient par ailleurs caractériser l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'application des dispositions précitées. Il y donc lieu à autoriser la réalisation des travaux sollicités, qui n'entraînent pas pour la société défenderesse une sujétion intolérable et excessive.
L'entreprise désignée par la SCCV [Adresse 5] - IDF sera autorisée à pénétrer sur le fonds de la SCI Bergevic pour y réaliser les travaux de ravalement du mur-pignon, selon modalités fixées au dispositif.
S'agissant des demandes spécifiques de la SCI Bergevic quant à la réalisation des travaux, aucun élément probant n'étant produit pour attester de la présence de ruches sur le toit de sa propriété, de sorte qu'aucune modalité spécifique ne sera prévue à ce titre, étant précisé qu'en tout état de cause, il appartiendra à la SCI Bergevic, le cas échéant, de prendre ses dispositions pour déplacer les ruches avant le début des travaux, dont la date lui sera communiquée préalablement. Aucun élément justifiant de faire droit à la demande visant à prévoir l'installation d'un système de télésurveillance n'est plus versé aux débats. Enfin, les demandes de limitations horaires ne sont pas étayées. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à ces demandes.
Sur la demande de provision formée par la société demanderesse au titre du surcoût des travaux
La SCCV [Adresse 5] - IDF demande la condamnation de la SCI Bergevic à lui régler la somme de 15.000 euros HT (18.000 euros TTC) au titre du surcoût des travaux occasionnés par le retard pris du fait de l'opposition de celle-ci à laisser l'accès à son fonds pour permettre le ravalement.
Compte tenu des circonstances de l'espèce, cette demande se heurte à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur les demandes de provision formées par la société défenderesse
En premier lieu, la SCI Bergevic invoque un préjudice de jouissance résultant du chantier (chiffré à 24.000 euros) et de la servitude (chiffré à 5.000 euros). Toutefois, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l'évidence, il doit être relevé qu'aucun élément n'est produit pour étayer ces demandes et apprécier la réalité et l'ampleur des préjudices allégués.
Dès lors, ces demandes se heurtent à des contestations sérieuses.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces chefs de demandes.
En deuxième lieu, la SCI Bergevic demande par ailleurs la somme de 15.090 euros TTC à valoir sur le coût de réparation des désordres causés par le chantier.
Il n'est pas contesté que les travaux de construction de l'immeuble ont occasionné des désordres sur le fonds de la SCI Bergevic, relevés par l'expert dans son rapport du 5 juillet 2022, qui évoque toutefois des "dommages mineurs (essentiellement nettoyage et finitions), mais pas de préjudice important et coûteux". Il note toutefois que "la SCCV est taisante sur les demandes de l'expert qui ne parvient pas à savoir si les reprises et finitions demandées ont été réalisées ou non".
L'expert préconise les travaux de reprise suivants :
Façade sur rue : mise en place de profil pour une finition correcte en raccord des bâtiments ;Niveau R+1 côté rue : mise en place de systèmes de protection spécifique de désolidarisation avec le bac acier de la SCI Bergevic ; nettoyage soigné du bac acier et de l'étanchéité lors du repli de l'échafaudage ; reprise de la petite fissure au niveau du relevé d'étanchéité ;Mur en héberge donnant sur le jardin : mise en œuvre d'une couvertine avec relevé sur le pignon et bande de solin ;Porte séquentielle de garage donnant sur rue : reprise de la partie de l'enrobé formant un ressaut afin de supprimer celui-ci ;Accès à la zone d'accès sur rue : remise en jeu de la porte par un serrurier, décollage et reprise avec pose par double encollage des deux carreaux décollés ;
Il ressort des débats et des pièces produites qu'il appartenait à la SCCV [Adresse 5] - IDF de prendre en charge ces reprises.
Le devis de la société BCRL n° 24/01/011 produit aux débats correspond aux travaux de reprise listés par l'expert, à l'exception toutefois de la fixation du bandeau de façade vertical, facturé pour un montant HT de 1.313 euros. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 11.262 euros HT soit 13.514,40 euros TTC.
La SCCV [Adresse 5] - IDF, qui est incontestablement débitrice de l'obligation de remise en état des lieux, sera condamnée à régler cette somme à la SCI Bergevic.
En dernier lieu, s'agissant de la demande formée au titre des frais commissaire de justice, elle sera rejetée, ces frais étant mis à la charge de la société demanderesse.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Compte tenu des circonstances de l'espèce l'équité commande de rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons à la SCI Bergevic, prise en la personne de son représentant légal, de laisser la SCCV [Adresse 5] - IDF à la société M-A Architectes, maître d'oeuvre et à la société Art Façade accéder à son fonds sis [Adresse 4] afin de faire procéder aux travaux de ravalement du mur pignon de l'immeuble, pour une durée maximale de 1 mois à compter du début des travaux et ce, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à venir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée maximale de 2 mois ;
Disons que le droit d'accès au mur dont le ravalement est nécessaire consistera en :
un droit de passage sur la parcelle de la SCI Bergevic située à l'arrière de son bâtiment, par la parcelle propriété de la SCCV [Adresse 5] - IDF ;un droit de passage par l'installation d'une système d'échafaudage sur la parcelle et la toiture du bâtiment propriété de la SCI Bergevic ;
Disons que cette servitude de tour d'échelle comprendra également le droit de pénétrer sur toute la partie arrière de la parcelle de la SCI Bergevic, par la parcelle propriété de la SCCV [Adresse 5] - IDF pour tout ouvrier avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, de les y transporter et/ ou y entreposer pour tout ce qui est nécessaire aux travaux ;
Disons que l'entreprise pourra intervenir de 7h à 17h, du lundi au vendredi, hors jours fériés ;
Disons que la SCCV [Adresse 5] -IDF devra faire procéder, à ses frais, à un constat, par le même huissier, avant et après la réalisation des travaux sur le fonds de la SCI Bergevic ;
Disons que la SCI Bergevic devra autoriser l'huissier ainsi que la SCCV [Adresse 5] - IDF et/ou le maître d'oeuvre à pénétrer sur son fonds pour procéder à ces constats, avec un délai de prévenance par tout moyen d'au moins 2 jours ouvrables ;
Condamnons la SCCV [Adresse 5] - IDF à régler à la société Bergevic la somme de 13.514,40 euros TTC, correspondant aux travaux de reprise des désordres imputables au chantier, suivant devis de la société BCRL n° 24/01/011 ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société demanderesse au titre du surcoût des travaux ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision au titre d'un préjudice de jouissance résultant du chantier et d'un préjudice de jouissance résultant de la servitude ;
Nous réservons la compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
Déboutons pour le surplus ;
Rejetons les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Disons que chaque partie conservera ses dépens.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 MARS 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
