Cour d'appel, 15 décembre 2022. 22/02779

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 22/02779 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEWM AFFAIRE : [X] [G] C/ Etablissement Public OPH [Localité 8] HABITAT PUBLIC Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 18 Mars 2022 par le Juridiction de proximité de COLOMBES N° RG : 12-21-171 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 15.12.2022 à : Me Nadia SEMIAO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [X] [G] née le 12 Décembre 1976 à [Localité 9] Mauritanie de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Nadia SEMIAO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 62 APPELANTE **************** Etablissement Public OPH [Localité 8] HABITAT PUBLIC Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 484 201 157 [Adresse 3] [Localité 5] INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 10 juillet 2012, l'Etablissement public OPH [Localité 7] Habitat Public a consenti à Mme [X] [G] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (92), contre le paiement d'un loyer mensuel de 384,25 euros outre 232,82 euros à titre de provisions sur charges. Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2012, l'OPH [Localité 7] Habitat Public a consenti à Mme [G] l'emplacement de parking n°19 situé [Adresse 4] à [Localité 7] contre le paiement d'un loyer mensuel de 13 euros. En raison de loyers impayés, la CAF a été saisie le 27 décembre 2018, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Suivant acte d'huissier en date du 1er juillet 2021, le bailleur a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice délivré le 13 septembre 2021, il a fait assigner en référé Mme [G] aux fins d'obtenir principalement sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 8 191,53 euros au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au 2 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6 611,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, la constatation de la résiliation des baux, l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [G] et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration des meubles, sa condamnation à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer, charges en sus. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 18 mars 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Colombes a : - constaté la résiliation des baux à la date du 2 septembre 2021, - condamné Mme [G] à payer à l'Etablissement public OPH [Localité 7] Habitat Public une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux, - condamné à titre provisionnel Mme [G] à payer à l'Etablissement public OPH [Localité 7] habitat public la somme de 8 191,53 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d'août 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 1er juillet 2021 sur la somme de 6 611,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - ordonné l'expulsion de Mme [G] et de celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, suivant les modalités et délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit que concernant le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné Mme [G] aux dépens d'instance dont le commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 20 avril 2022, Mme [G] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné Mme [G] aux dépens d'instance dont le commandement de payer. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [G] demande à la cour, au visa des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1244-1 et suivants du code civil, de : - la recevoir en son appel ; - infirmer l'ordonnance de référé du 18 mars 2022 du tribunal de proximité de Colombes en ce qu'il a : - constaté la résiliation des baux à la date du 2 septembre 2021, - l'a condamnée à payer à l'Etablissement public OPH [Localité 7] Habitat Public une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux, - condamné à titre provisionnel Mme [G] à payer à l'Etablissement public OPH [Localité 7] Habitat Public la somme de 8 191,53 euros au titre des loyers et charges impayés, terme août 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter de 1er juillet 2021 sur la somme de 6 611,43 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - ordonné l'expulsion de Mme [G] et de celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, suivant les modalités et délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, statuant à nouveau : - l'autoriser à échelonner le règlement de sa dette par le versement de 36 mensualités, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - suspendre les effets de la clauses résolutoires pendant la durée des délais accordés. L'Etablissement public OPH [Localité 7] Habitat Public, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 18 mai 2022 à personne morale, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [G] explique qu'elle s'est installée dans le logement avec 4 enfants et qu'un 5ème y est né en 2017. Elle indique y vivre toujours avec ses 5 enfants, dont 3 sont encore mineurs et une est étudiante, précisant qu'elle est seule à subvenir aux besoins de sa famille. Elle relate qu'elle a connu des difficultés financières en raison de la dégradation de son état de santé, qu'un cancer lui a été diagnostiqué qui a eu des retentissements sur son activité professionnelle et ses revenus, une intervention chirurgicale étant au demeurant prévue le 13 juin 2022. Elle précise que son état de santé ne lui a pas permis de se présenter à l'audience. Elle demande l'infirmation de l'ordonnance querellée, exposant qu'elle ne conteste pas la dette locative, mais qu'elle sollicite un délai de 36 mois pour apurer sa dette, assorti de la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu'elle perçoit un salaire moyen de 1 600 euros et des allocations familiales à hauteur de 956,95 euros, soit 2 556,95 euros au total, ce qui lui permettra de solder progressivement sa dette. Sur ce, Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. Selon l'article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Mme [G] n'apporte pas de preuve d'avoir réglé les causes du commandement dans ce délai de deux mois qui lui était imparti. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé sur l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur l'expulsion et sur le montant de l'indemnité d'occupation. En outre, elle ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif auquel le premier juge l'a condamnée. Reste à trancher la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement formées par Mme [G] à hauteur de cour. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, l'appelante verse aux débats les éléments justifiant de sa situation familiale ainsi que des documents médicaux démontrant les problèmes de santé qu'elle a rencontrés au cours du premier semestre 2022. Surtout, elle communique ses bulletins de salaire desquels il ressort qu'elle est employée en tant que contractuelle de la ville d'[Localité 6] et perçoit un salaire moyen de 1 600 euros, ainsi qu'une attestation de la CAF indiquant qu'elle reçoit des prestations sociales à hauteur de la somme totale de 956,95 euros, situation financière qui permet en effet de considérer qu'elle est en mesure d'apurer sa dette locative, en sus des loyers et charges courants. Par voie d'ajout, il lui sera octroyé des délais de paiement comme indiqué au dispositif du présent arrêt. En application de l'article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 précitée, il convient de suspendre les effets de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail jusqu'au terme de ce délai et de rappeler que si Mme [G] paye le loyer courant et se libère de sa dette locative dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de Mme [G]. Sur les demandes accessoires : L'appelante ayant été défaillante en première instance, l'ordonnance dont appel sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt réputé contradictoire, Confirme l'ordonnance du 18 mars 2022 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Autorise Mme [X] [G] à s'acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 255 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, la première devant être acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision, en sus du loyer et charges courants et jusqu'à extinction de la dette, Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, Rappelle que si Mme [X] [G] se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans le délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué mais qu'au cas contraire, elle retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de Mme [X] [G], Dit que Mme [X] [G] supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,