Cour d'appel, 13 septembre 2022. 22/00942

ARRET N° du 13 septembre 2022 R.G : N° RG 22/00942 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FFOJ S.A.S. PEOPLE AND BABY c/ S.A.S. FAYET FINANCE Formule exécutoire le : à : la SELARL PELLETIER ASSOCIES la SELARL HBS COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : d'une ordonnance de référé rendue le 16 mars 2022 ( rectifiée le 6 avril 2022 ) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de REIMS S.A.S. PEOPLE AND BABY [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître RENARD avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.S. FAYET FINANCE Société par actions simplifiée au capital de 663.995,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro 337 080 048, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège. [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre Madame Florence MATHIEU, conseiller Mme Sandrine PILON, conseiller GREFFIER : Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé ; DEBATS : A l'audience publique du 05 juillet 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2022, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS PROCEDURE Par acte notarié du 20 décembre 2018, reçu par Me [Y] [P], notaire associé à [Localité 6], la SAS Fayet Finance a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la SAS People and Baby un local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée du Bâtiment A désigné 'local A2" au sein d'un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement [Adresse 7] cadastre section AY n°[Cadastre 3], pour l'exercice d'une activité de crèche, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 23.920 euros HT, payable par trimestre et à échoir, et ce pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du jour de la levée des conditions suspensives. L'acte contenait une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Ce bail a pris effet le 11 juin 2019. Le 31 mars 2021, la SAS Fayet Finance a fait délivrer à la SAS People and Baby un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 20.287,32 euros TTC selon décompte arrêté au 8 mars 2021, outre 2.028,73 euros de pénalités contractuelles. Par acte d'huissier en date du 24 juin 2021 elle l'a assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, que restait due la somme de 5.935,32 euros qu'elle réclamait à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers et charges, et en conséquence, de constater la résiliation de plein droit du bail avec toutes conséquences. Aux termes de ses dernières conclusions du 21 janvier 2022, la SAS Fayet Finance a maintenu ses demandes de constat de la résiliation du bail commercial du 11 juin 2019, de libération des lieux sous astreinte et d'expulsion. Modifiant ses demandes initiales de paiement, elle a sollicité la condamnation de la société People and Baby à lui verser la somme provisionnelle de 3.484,51 euros et n'a plus formulé de demande au titre de la clause pénale. Par conclusions en réponse notifiées le 7 décembre 2021, la SAS People and Baby a demandé le rejet de l'intégralité des demandes de la société Fayet Finance et la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Subsidiairement, elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, y compris rétroactifs, aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, en application des articles L145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil. Elle a invoqué l'existence d'une contestation sérieuse relative au commandement de payer, au motif qu'il comporterait un montant d'arriéré locatif erroné le rendant nul. Elle fait valoir que la question de l'exigibilité des loyers pendant cette période relève d'un débat au fond, entraînant l'incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et en paiement. Par ordonnance du 16 mars 2022, rectifiée par ordonnance du 6 avril 2022, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Reims a : -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2018 entre la SAS Fayet Finance et la SAS People and Baby concernant le local à usage commercial situé au rez- de-chaussée du Bâtiment A désigné 'local A2" au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7] cadastré section AY n°[Cadastre 3] sont réunies à la date du 1er mai 2021, -condamné la SAS People and Baby à payer à la SAS Fayet Finance une provision de 3.484,51 euros au titre de l'arriéré du loyer trimestriel du 11 mars 2020 au 10 juin 2020 et de la TVA afférente à la taxe foncière 2020, -autorisé la SAS People and Baby à s'acquitter de cette somme en 11 mensualités de 290 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, -précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, -ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais paiement, -dit que les loyers et charges courants devront être payés en sus dans les conditions fixées par le bail commercial, -dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, en sus du paiement des loyers et charges courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, -dit que faute pour la SAS People and Baby de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : -le tout deviendra immédiatement exigible, -la clause résolutoire sera acquise, -il sera procédé à l'expulsion immédiate de la SAS People and Baby et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés de-chaussée du Bâtiment A désigné 'local A2" au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7]cadastré section AY n°[Cadastre 3], -en cas de besoin, il sera procédé à la séquestration du garnis dans tous lieux du choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la société locataire, - une indemnité provisionnelle mensuelle égale au montant mensuel du loyer contractuel, soit 2.392 euros, augmenté des charges, sera mise à la charge de la société People and Baby, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, -condamné la SAS People and Baby à payer à la SAS Fayet Finance la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraire, -condamné la SAS People and Baby aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 31 mars 2021. Le juge des référés a estimé que l'obligation au paiement de la somme litigieuse de 3.163,62 euros n'était pas sérieusement contestable parce que d'une part la société People and Baby était restée en possession des lieux loués durant la période de confinement et qu'elle a même finalement pu maintenir son activité, que d'autre part l'impossibilité temporaire d'exercer son activité ne résulte pas du fait du bailleur mais d'une décision administrative ce qui ne lui permet pas de soutenir que l'exception d'inexécution de ses obligations par le bailleurs constituerait une contestation sérieuse. Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, le juge a tenu compte des efforts de règlements de la locataire qui a payé la somme de 7.176 euros le 20 avril 2021, celle de 7.176 euros le 17 mai 2021, puis celle de 9.626,81 euros le 28 juillet 2021 et a d'autre part constaté l'absence de difficultés financière du bailleur qui aurait pû rendre difficilement supportables les délais de paiements réclamés par sa locataire. Par déclaration du 29 avril 2022, la SAS People and Baby a interjeté appel à l'encontre de cette ordonnance. PRETENTIONS Par conclusions déposées le 31 mai 2022, la SAS People and Baby demande à la cour d' infirmer l'ordonnance du 16 mars 2022 et l'ordonnance rectificative du 6 avril 2022 rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims en l'ensemble de leurs dispositions, et, statuant à nouveau: Vu l'article 121-7, 1218, 1219, 1343-5, 1 719, 1 722 du code civil, Vu l'article L145-41 du code de commerce Vu les articles 834, 835, 696 et 700 du code de procédure civile, Vu l'arrêté des 14 et 15 mars 2020, A titre principal, -constater que la société People and Baby a dûment exécuté ses obligations de paiement au titre des loyers et charges non contestés, -accorder rétroactivement des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire jusqu'au 8 avril 2022, En conséquence, -juger que la clause résolutoire visée au bail commercial conclu entre la société People and Baby et Fayet Finance n'a jamais joué, -prononcer l'incompétence du juge des référés concernant le paiement des loyers relatifs à la période de fermeture administrative due au Covid 19 au profit des juges du fond en raison des contestations sérieuses soulevées par la société People and Baby, -débouter la société Fayet Finance de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, -accorder des délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire d'une durée de 12 mois, -constater que la société People and Baby s'est parfaitement exécutée, -débouter la société Fayet Finance de l'intégralité de ses demandes, et notamment celle relative à l'acquisition de la clause résolutoire, En tout état de cause, -condamner la société Fayet Finance aux entiers dépens de première instance, et d'appel, -condamner la société Fayet Finance à payer la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles. Par conclusions déposées le 23 juin 2022, la SAS Fayet Finance demande à la cour de : Vu l'article L.145-41 du code de commerce, Vu les articles 1218, 1219 et 1722 du code civil, Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, -confirmer les ordonnances rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims en date du 16 mars 2022 et du 6 avril 2022 en toutes leurs dispositions, -débouter la société People and Baby de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la Société Fayet Finance, Y ajoutant, -condamner la société People and Baby à verser à la société Fayet Finance la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d'appel, -condamner la société People and Baby aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Me Nicolas Hubsch, membre de la SELARL HBS, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juillet 2022. MOTIFS Sur les montants dus pendant la période d'urgence sanitaire. Le 31 mars 2021 la SAS Fayet Finance a fait délivrer à la SAS People and Baby un commandement de payer visant la résolutoire portant sur un arriéré locatif de 20'287,32 euros en principal. La SAS People and Baby ne conteste pas sa dette à cette date, dont elle s'est acquittée ultérieurement y compris les charges locatives selon facture du 26 juillet numéro 3116 et reliquat de TVA par virement bancaire du 8 avril 2022, si ce n'est la somme de 3 164 euros correspondant aux loyers et charges pendant la période Covid de fermeture pour l'obligation au paiement de laquelle elle estime qu'elle oppose une contestation sérieuse tant sur le fondement de la force majeure que sur celui de la perte partielle de la chose dont l'appréciation ne relevait pas du juge des référés. Elle développe à ce titre que liée par un bail commercial avec la SAS Fayet Finance pour exploiter dans les locaux loués l'activité de jeunes enfants au travers de crèches elle a été du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 contrainte de fermer les locaux en suite de l'article 8 du décret numéro 2020-293 du 23 mars 2020 modifié par décret numéro 2020-423 du 14 avril 2020 concernant les établissements relevant de sa catégories; que cette interdiction temporaire d'exploiter les locaux commerciaux ainsi décidée par les pouvoirs publics pour lutter contre la pandémie équivalait à une perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil qu'ainsi le bailleur était dispensé de son'obligation'de délivrance pendant la durée des mesures réglementaires et le preneur dispensé du'paiement'du'loyer'et des charges et le contrat suspendu ; que le manquement du bailleur à son'obligation'de délivrance de la chose apte à l'usage convenu, quand bien même ce manquement ne serait pas dû au fait de ce dernier mais à un cas de force majeure qui frapperait la substance même du contrat de bail a eu pour effet de suspendre le contrat. Selon l'article 1218 du Code civil il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Par ailleurs l'article 1219 du Code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette exécution est suffisamment grave. De ces règles il résulte que le locataire, débiteur d'une obligation contractuelle de paiement d'une somme d'argent au titre de ses loyers au terme convenu qui l'oblige ne peut prétendre s'en exonérer devant le juge des référés que s'il démontre avec la force probatoire d'évidence justifiant la compétence de celui-ci, que le contrat n'a pas été exécuté par l'effet d'un cas de force majeure ou en raison du comportement du bailleur qui n'a pas exécuté sa propre obligation majeure de lui délivrer les locaux. En l'espèce l'état d'urgence sanitaire déclaré sur l'ensemble du territoire national en application de l'article 4 de la loi nº 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de Covid-19, et plus précisément de l'article 3, I, 2º, du décret nº 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à cette épidémie, les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé et le décret nº 2020-423 du 14 avril 2020 les complétant jusqu'au 11 mai 2020, ont abouti à interdire tout déplacement de personnes hors de leur domicile à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité et à instaurer une interdiction générale et temporaire de recevoir du public aux établissements jugés non indispensables à la vie de la nation et aux premières nécessités des biens ou des services qu'ils fournissaient , sur la période du 17 mars au 10 mai 2020. Mais l'impossibilité pour le preneur d'exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail, même si elle est imposée par les pouvoirs publics, ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifiant que le preneur invoque l'exception d'inexécution puisque les locaux loués ont été mis à disposition de la locataire, qui admet que l'impossibilité d'exploiter, dont elle se plaint, est le seul fait du législateur. L'effet de ces mesures générales et temporaires prises, est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. Aussi la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance (Cour de cassation, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 604 du 30 juin 2022, Pourvoi nº 21-20.190 Publié au Bulletin, au Rapport aux Lettres de chambre) Par ailleurs la limitation de l'exploitation des activités exercée dans les locaux ne privait pas la locataire de la disposition de ceux-ci, contrepartie de son obligation au paiement du loyer. Et d'ailleurs elle reconnaît qu'elle y a poursuivi des activités administratives et l'entretien du site et qu'elle était donc bien en possession des lieux loués pendant la période de confinement. Ainsi la SAS People and Baby ne justifie pas d'une contestation suffisamment sérieuse devant le juge des référés pour prétendre se soustraire à son obligation de payer ses loyers et charges y compris pendant la période de fermeture du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 et l'ordonnance du juge des référés est confirmée à en qu'il l'a condamne au paiement de la somme provisionnelle de 3 163,62 euros à ce titre. Par ailleurs la cour constate que la locataire a depuis l'audience du 2 février 2022 au cours de laquelle l'affaire a été évoquée devant le premier juge, réglé la somme de 320,89 euros affectée au paiement de la TVA de la taxe foncière selon facture numéro 30 81 datée du 5 octobre 2020 et qui a été incluse au montant provisionnel de 3 495,51 euros auxquels la SAS People and Baby a été condamné. Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il ne fait pas débat qu'après déduction des montants réglés dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat délivré le 31 mars 2021 et même en faisant abstraction du montant de 3 134 euros contesté à cette date par la SAS People and Baby, celle-ci restait devoir un solde justifiant la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail au 1er mai 2021. En conséquence les ordonnances de référé du 16 mars 2022 et rectificative du 6 avril 2022 sont confirmées à ce titre. Sur l'octroi de délais de paiement. La SAS People and Baby demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle lui accorde des délais de paiement rétroactifs faisant échec, si ils sont respectés, à l'acquisition de la clause résolutoire en application des dispositions de l'article 145'41 du code de commerce et de l'article 1343'5 du Code civil au motif qu'une mesure d'expulsion aurait des conséquences dévastatrices tant pour ses salariés que pour les parents des enfants en bas âge dont elle assure la garde. La SAS Fayet Finance qui conclut à la confirmation de l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions ne conteste pas le bien fondé de cette demande et des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire accordés par le juge des référés de sorte que la cour n'est pas saisie d'une demande d'infirmation ou de réformation de la décision sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement contradictoirement, Confirme les ordonnances de référé du tribunal judiciaire de Reims du 16 mars 2022 et rectificative du 6 avril 2022 en toutes leurs dispositions querellées, Ajoutant, Constate le règlement par la SAS People and Baby le 8 avril 2022 d'un montant de 320,89 euros à venir en déduction de l'arriéré fixé par le juge des référés Dit n'y avoir application de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la SAS People and Baby aux dépens. Le greffier La présidente de chambre