Cour d'appel, 29 février 2024. 23/01109

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 29 FEVRIER 2024 N° RG 23/01109 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VWCC AFFAIRE : [O] [F] C/ S.A.S. DEBOLOGIS Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Novembre 2022 par le Président du TJ de PONTOISE N° RG : 22/00745 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 29.02.2024 à : Me François TIZON, avocat au barreau de VAL D'OISE Me Robert DUPAQUIER, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [O] [F] née le 22 Septembre 1963 à [Localité 6] (Maroc) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 7] Représentant : Me François TIZON, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : P0557 APPELANTE **************** S.A.S. DEBOLOGIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : ° 8 23 982 178, [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Robert DUPAQUIER de la SELARL SELARL CAP TOUT DROIT, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 15 - N° du dossier 1905002 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE M. [W] [D] a été marié à Mme [O] [F], leur divorce ayant été prononcé le 12 septembre 2013. Ils étaient propriétaires d'un immeuble commun situé [Adresse 3] à [Localité 7], qui constituait le domicile conjugal, dans lequel Mme [F] a continué à résider. Les échéances du crédit immobilier afférent à l'immeuble sont restées impayées et, par jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 16 avril 2019, la S.A.S. Debologis a été déclarée adjudicataire de cet immeuble. Dans le cadre de la procédure de licitation engagée par l'organisme prêteur, Mme [F] avait demandé la mention de son usufruit sur le cahier des conditions de vente, en vain car le jugement de divorce avait été publié postérieurement à la publication du commandement de payer délivré par le créancier. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 août 2022, la société Debologis a fait assigner en référé Mme [F] aux fins d'obtenir principalement sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle mensuelle de 2 000 euros au titre de son occupation mensuelle des lieux jusqu'au 24 février 2020 et de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 4 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - condamné Mme [O] [F] à payer à la société Debologis la somme provisionnelle mensuelle de 2 000 euros au titre de son occupation mensuelle des lieux du 16 avril 2019 au 24 février 2020; - condamné Mme [O] [F] à payer à la société Debologis 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, - condamné Mme [O] [F] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 16 février 2023, Mme [F] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses conclusions déposées le 8 septembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [F] demande à la cour de : '- débouter la société Debologis de ses demandes, - infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - déclarer la demande de la société Debologis irrecevable ; A titre subsidiaire, - Dire et juger qu'il n'y a lieu à référé sur l'ensembles des chefs de demandes de la société Debologis Y ajoutant, - Condamner la société Debologis à payer à madame [O] [F] : - la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître François Tizon'. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er septembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Debologis demande à la cour, au visa des articles 114, 901, 905 du code de procédure civile, R. 322-64 du code des procédures civiles d'exécution et 1355 du code civil, de : '- juger nulle la notification des conclusions faite le 18 avril 2023 en conséquence, constater la caducité de l'appel, - juger nulle la déclaration d'appel du 16 février 2023, RG 23/01109, en raison de la fausseté de l'adresse, laquelle cause grief, - en conséquence, déclarer irrecevables les conclusions de l'appelante, - subsidiairement, confirmer totalement l'ordonnance déférée - débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, - la condamner à verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - la condamner aux dépens de l'instance, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile'. Par arrêt avant dire droit du 9 novembre 2023, la cour a : - rejeté l'exception de nullité invoquée par la société Debologis ; - rejeté la demande de caducité formée par la société Debologis ; - rejeté la demande d'irrecevabilité formée par Mme [F] ; - dit que l'affaire sera appelée à la conférence du 5 décembre 2023 pour clôture ; - dit que les plaidoiries auront lieu le lundi 22 janvier 2024 à 9 heures en salle 7; - réservé les droits des parties et les dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023, sans que les parties n'aient conclu de nouveau. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [F] invoque une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, exposant que la cour a, dans un arrêt du 20 mai 2021, indiqué que le juge des référés n'est pas compétent pour accorder une indemnité d'occupation. Subsidiairement, elle indique qu'elle n'était pas la propriétaire du bien dont la société Debologis a été déclarée adjudicataire, puisqu'il constituait un bien propre de son ex-époux, M. [D], et qu'elle n'était occupante de l'immeuble qu'en vertu d'un usufruit qui lui avait été accordé par le jugement de divorce à titre de prestation compensatoire. Elle en déduit que, la société Debologis, qui n'avait aucun lien de droit avec elle, n'est pas fondée à lui demander une indemnité d'occupation et que l'action doit être dirigée à l'encontre de M. [D], ce qui constitue à tout le moins une contestation sérieuse sur sa qualité de débitrice. Mme [F] affirme que le point de départ de l'indemnité d'occupation ne pourrait être fixé à l'égard de son ex époux qu'à compter du 22 mai 2019, date de la signification du jugement d'adjudication. Exposant sa situation personnelle difficile, l'appelante souligne qu'elle s'est trouvée sans ressource, avec trois enfants à charge et qu'elle ne pouvait donc quitter l'immeuble sans disposer d'un autre logement et précise que la société Debologis ne l'a jamais mis en demeure de quitter les lieux. Elle indique enfin que l'indemnité d'occupation a été fixée arbitrairement par le juge des référés, qu'elle est totalement disproportionnée à la valeur locative du bien, s'agissant d'une occupation précaire, ce qui constitue selon elle une autre contestation sérieuse. Concluant au rejet de la fin de non-recevoir, la société Debologis expose que l'arrêt a statué sur l'impossibilité de demander en référé une indemnité d'occupation et que sa nouvelle demande, formée à titre provisionnel, est donc tout à fait recevable. Elle soutient que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite, que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. Elle affirme que la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 2 000 euros mensuelle est parfaitement raisonnable, s'agissant d'un pavillon d'une surface habitable de 271 m2, et totale de près de 310 m2. Sur ce, sur la fin de non-recevoir Si l'arrêt du 20 mai 2021 de la présente cour infirme l'ordonnance qui avait condamné Mme [F] à verser une indemnité d'occupation à la société Debologis, c'est uniquement au motif que la propriétaire n'avait pas sollicité cette condamnation à titre provisionnel. Aucune l'autorité de la chose jugée ne saurait donc être retenue dès lors que la société Debologis a engagé une nouvelle procédure en demandant la condamnation de Mme [F] à lui verser une provision mensuelle au titre de l'indemnité d'occupation. La fin de non-recevoir invoquée par Mme [F] sera rejetée. sur l'indemnité d'occupation L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En application de l'article L. 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, l' adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien. Il en résulte que, sauf dispositions contraires du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d'occupation dès le prononcé du jugement d' adjudication et est tenu en conséquence au paiement d'une indemnité d'occupation du jour de l' adjudication au jour de son expulsion et non de la notification du jugement d'adjudication (Civ. 2e, 6 juin 2019, no 18-12.353). La société Debologis verse aux débats le jugement d'adjudication du 16 avril 2019 indiquant qu'elle est déclarée adjudicataire de l'immeuble sis à [Localité 7] au [Adresse 3], appartenant au saisi M. [W] [D], cette décision rappelant que le jugement constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi et de tous occupants de son chef. L'indemnité d'occupation consiste en la réparation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de jouissance de son bien occupé par une personne sans droit ni titre; elle est donc directement attachée à la propriété de l'immeuble concerné et trouve à s'appliquer même en l'absence de lien de droit entre Mme [F] et la société Debologis. Mme [F] verse aux débats le jugement d'orientation du 8 janvier 2019 par lequel a été rejetée sa demande tendant à voir déposé au cahier des conditions de vente son usufruit octroyé sur le bien suivant jugement du juge aux affaires familiales de Pontoise du 10 octobre 2013. Dès lors que le cahier des charges ne prévoyait pas le maintien dans les lieux de Mme [F] et qu'il n'est pas contesté qu'elle occupait cet immeuble à la date de l'adjudication et qu'elle s'y est maintenue jusqu'au 24 février 2020, c'est à juste titre que la société Debologis sollicite à titre provisionnel la condamnation de l'appelante à lui verser une indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 16 avril 2019 et le 24 février 2020. Pour justifier du montant de l'indemnité d'occupation qu'elle réclame, la société Debologis verse aux débats : - le métrage de l'immeuble occupé par Mme [F] qui fait apparaître une surface habitable de 271 m2 comprenant un séjour, une salle à manger et une cuisine ainsi que 4 chambres, étant précisé que n'est pas discutée l'existence d'un jardin, - une offre de location d'une maison sans jardin de 87 m2 au [Localité 5] au prix de 1325 euros - une offre de location d'une maison de 100 m2 avec 4 pièces à [Localité 7] au prix de 1 480 euros, - une offre de location d'une maison de 76 m2 avec 4 pièces et un grand jardin à [Localité 7] au prix de 1 180 euros. Au regard de ces éléments, la valeur locative de la maison apparaît déterminée avec l'évidence requise et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 2 000 euros par mois, étant souligné que Mme [F] ne produit aucune pièce de nature à contredire cette évaluation. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, Mme [F] ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel. L'équité commande en revanche de débouter la société Debologis de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance querellée ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne Mme [O] [F] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,