Tribunal judiciaire, 11 décembre 2025. 23/04256

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 15] [1] [1] C. exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/04256 N° Portalis 352J-W-B7H-CZOXM N° MINUTE : 3 Assignation du : 19 Décembre 2022 contradictoire JUGEMENT rendu le 11 Décembre 2025 DEMANDERESSE Madame [O] [X] épouse [Z] [Adresse 2] [Localité 13] représentée par Maître Sylvia GRADUS de la SELEURL SYLVIA GRADUS ASSOCIEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0500 DÉFENDEURS S.A.S. [L] & [V] Immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 852 946 144 [Adresse 10] [Localité 13] S.A.S. [V] & [L] Immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 905 032 454 [Adresse 5] [Localité 13] Toutes deux représentées par Me MONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Charlotte NEUVESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0074 Décision du 11 Décembre 2025 18° chambre 1ère section N° RG 23/04256 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOXM Monsieur [W] [A] [Adresse 14] [Adresse 11] [Localité 1] représenté par Maître Jean-Didier MEYNARD de la SCP SCP BRODU CICUREL MEYNARD MARIE CHADEFAUX, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0240, et par Me Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic la société [I] CHARPENTIER SOPAGI SA [Adresse 4] [Localité 12] représentée par Me Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1854 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors des débats et de Madame Camille BERGER, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe Rédacteur : Jean-Christophe DUTON DEBATS A l’audience du 16 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé du 18 mars 2016, Monsieur [W] [A] a donné à bail commercial à Madame [O] [J] [N], épouse [Z], des locaux situés [Adresse 6], à [Localité 16], à destination de l'activité de " teinturerie, dégraisseur ", pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2016. Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, Madame [Z] a conclu une promesse de cession de bail au profit de la SAS [L] & [V], exploitante d'un fonds de commerce voisin, moyennant un prix de cession de 85.000 euros, outre le remboursement du dépôt de garantie. L'article 5.1 de ladite promesse a prévu, au titre des conditions suspensives, l'obtention par le bailleur de l'autorisation du conseil syndical et du syndic de la copropriété où sont situés les locaux de modifier la destination du bail, afin que le bénéficiaire puisse y exercer l'activité de " café haut de gamme avec des sandwichs froids pour le midi ". Monsieur [A] est intervenu à la promesse en qualité de propriétaire et bailleur du local, et a déclaré avoir, par courrier du 22 décembre 2020, dûment informé le conseil syndical et le syndic de l'immeuble où sont situés les locaux loués du projet de cession, de l'activité envisagée par le bénéficiaire de la promesse et de sa volonté de modifier la destination du bail pour que le preneur puisse l'exercer. Par clause attributive de compétence, les parties sont convenues d'une compétence exclusive du tribunal de commerce de Paris sur tout litige relatif à la validité, l'interprétation ou l'exécution de la promesse. Par avenant du 1er avril 2021, la condition suspensive stipulée à l'article 5.1 de la promesse a été supprimée. Ce même avenant a ajouté un article 4.4. qui stipule que : "Sous réserve de la réalisation de toutes les conditions suspensives visées à l'article 5, les parties et le bailleur s'engagent à régulariser un acte constatant la réalisation de la cession du droit au bail commercial au plus tard le 22 octobre 2021 ". L'avenant a enfin reporté la date de levée des conditions suspensives, initialement fixée au 1er avril 2021 par l'article 7.1 de la promesse au 30 septembre 2021. Par courrier du 20 octobre 2021, la SAS [L] & [V], bénéficiaire de la promesse, a sollicité auprès de Madame [Z] et Monsieur [A] de " décaler la date visée à l'article 4.4 de la Promesse au 9 novembre 2021 ", ce que le promettant a accepté. Par courrier officiel du 22 novembre 2021, le conseil de Monsieur [A] a notifié aux conseils des autres parties le refus de son client de signer l'acte de cession de bail au motif notamment d'une " ambiguïté sur la destination autorisée ". Par courrier officiel du 25 novembre 2021, le conseil de la SAS [L] & [V] a indiqué aux conseils du promettant et du bailleur qu'en raison du refus du bailleur de signer, ses clients prenaient acte du fait que l'acte définitif de cession ne pouvait être signé. Par actes extrajudiciaires signifiés respectivement les 7 et 9 décembre 2021, Madame [Z] a fait signifier à Monsieur [A], ainsi qu'aux SAS [L] & [V] et [V] & [L], une sommation d'assister au rendez-vous de signature de l'acte de cession du droit au bail le 9 décembre 2021 à 17 heures au cabinet de son conseil, Maître Christine Ballu. Monsieur [A] ne s'est pas présenté au rendez-vous, réitérant par l'intermédiaire de son conseil les motifs de son refus tenant à l'ambiguïté de la destination. Par actes de commissaire de justice des 27 et 29 décembre 2021, Madame [Z] a fait assigner à bref délai, sur autorisation accordée par ordonnance du 21 décembre 2021, les sociétés [L] & [V], [V] & [L] et Monsieur [A] devant le tribunal de commerce de Paris. Par conclusions du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est intervenu volontairement à l'instance pendante devant le tribunal de commerce de Paris. Par jugement prononcé le 19 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, lequel a été enrôlé sous le numéro RG 23/42 56. Par conclusions récapitulatives du 25 avril 2024, Madame [Z], demande au tribunal de : - juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] à [Localité 18] irrecevable en son intervention volontaire et, en toute hypothèse, mal fondé et le débouter de ses demandes ; - juger que les conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique du 18 janvier 2021 et son avenant du 1er avril 2021 ayant été réalisées, le transfert de propriété du droit au bail du local sis à [Adresse 19] s'est opéré au bénéfice de la SAS [L] & [V], bénéficiaire de la promesse, à la date du 9 novembre 2021 dans les termes et aux charges et conditions de la promesse du 18 janvier 2021 et de l'avenant numéro 1 du 1er avril 2021 ; - juger, en conséquence, que le jugement à intervenir se substituera à l'acte de cession constatant le transfert de propriété du droit au bail à cette date ; - condamner in solidum les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] à lui payer : o les loyers entre le 22 octobre et le 31 décembre 2021 pour la somme de 2.662,50 euros ; o les loyers de l'année 2022 pour la somme de 14.554,46 euros ; o les loyers des quatre trimestres de l'année 2023 pour la somme de 14.953,59 euros ; o lesdites sommes à parfaire de l'ensemble des termes de loyers supplémentaires qu'elle sera contrainte d'acquitter jusqu'à la date de l'entrée en jouissance des sociétés [L] & [V] et/ou [V] & [L] par la remise des clés du local ; o le prix de cession du droit au bail pour la somme de 85.000 euros ; o le montant du dépôt de garantie pour la somme de 5.800 euros ; o les honoraires de Maître Christine Ballu, avocat à la Cour, pour la somme de 2.400 euros TTC ; - ordonner aux sociétés [L] & [V] et [V] & [L] l'accomplissement, à leurs frais, de l'ensemble des formalités consécutives au transfert de propriété du droit au bail, partout où il sera nécessaire ; - condamner Monsieur [A] à l'indemniser de son préjudice matériel tiré de la cessation de l'exploitation de son fonds de commerce de teinturerie dans les locaux du [Adresse 8] depuis le 22 octobre 2021 à hauteur de la somme de 12.000 euros à titre forfaitaire ; - le condamner à l'indemniser de son préjudice moral à hauteur de la somme de 15.000 euros ; - débouter les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] et Monsieur [A] de l'ensemble de leurs demandes ; - juger n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner tout succombant à lui payer la somme de 20.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens incluant les frais d'huissier exposés à l'occasion de la sommation d'assister pour la somme de 214,28 euros. Au soutien de ses demandes, Madame [Z], énonce : -que l'action du syndicat des copropriétaires est préventive puisqu'elle a pour objet d'anticiper une hypothétique violation du règlement de copropriété, de sorte que le syndicat ne justifie pas d'un intérêt à agir né et actuel au sens de l'article 31 du code de procédure civile ; -que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa qualité à agir au sens de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'il ne démontre pas l'existence de nuisances ou de troubles collectifs affectant soit les parties communes de l'immeuble, soit les parties privatives dans leur ensemble ; -que le syndicat des copropriétaires est irrecevable sur le fondement de la responsabilité du copropriétaire bailleur ou du preneur, dès lors que sa demande n'a pas pour objet la mise en cause de la responsabilité de Monsieur [A], ni sa responsabilité en qualité de locataire ; -que l'effet relatif des conventions s'oppose à ce que le syndicat des copropriétaires, tiers au contrat, soit non seulement recevable mais également bien fondé à invoquer un défaut d'accord des parties sur la chose et sur le prix, au motif de l'absence d'accord sur la nature de la nouvelle activité envisagée, pour s'opposer au constat que la vente est parfaite ; -que le syndicat des copropriétaires est irrecevable sur le fondement de l'action oblique, dès lors qu'il ne prouve, ni la violation des stipulations du bail ou du règlement de copropriété, qui n'est qu'hypothétique en l'absence de changement de destination du bail, ni la carence du copropriétaire bailleur à faire cesser les troubles résultant de ces violations ; -que Monsieur [A] argue à tort de l'irrecevabilité et du mal-fondé de cette demande de constat du transfert de propriété, puisque c'est son refus qui a empêché la signature de l'acte réitératif ; -que la promesse synallagmatique du 18 janvier 2021 vaut vente, considérant qu'elle comporte consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que les conditions suspensives ont été réalisées, de sorte qu'il y a lieu de constater le transfert de propriété opéré à la date du 9 novembre 2021 ; -qu'en conséquence, le transfert de propriété ayant eu lieu, les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] sont débitrices depuis cette date de l'ensemble des obligations souscrites en vertu des articles 4.2. de la promesse du 18 janvier 2021 et 2.1. de l'avenant du 1er avril 2021, de sorte qu'elles doivent être solidairement condamnées à accomplir à leurs frais les formalités consécutives au transfert de propriété et à payer les loyers et charges, le prix de cession du droit au bail, le montant du dépôt de garantie et les honoraires du conseil de la cédante ; -que les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] ne peuvent se prévaloir de l'impossibilité d'entrer en jouissance du local à bonne date pour s'y soustraire, et qu'il leur appartient plutôt d'agir contre Monsieur [A], défaillant dans l'exécution de ses obligations et responsable de leur préjudice ; -qu'en prévision de la signature de l'acte constatant la réalisation de la cession du droit au bail, elle a cessé l'exploitation de son activité au sein du local le 22 octobre 2021, et qu'à compter de cette date, elle s'est trouvée empêchée de réaliser tout chiffre d'affaires, alors qu'elle continuait à en supporter les charges, la rendant fondée à exiger la condamnation de Monsieur [A] au paiement de dommages et intérêts équivalant au montant du chiffre d'affaires dont elle a été privée, déduction faite des loyers et charges, et au manque à gagner de revenu que rapportait le panneau publicitaire lumineux installé au-dessus de sa devanture ; -qu'elle n'a pas contribué à la réalisation de son propre préjudice dans la mesure où la cessation de son activité lui a été imposée par l'article 4.1.4 de la promesse ; -qu'elle est en outre moralement affectée par l'incertitude dans laquelle elle se trouve d'être déchargée de toute obligation liée à l'exploitation de son activité au sein du local, alors que dans le même temps elle ne peut envisager d'en reprendre une exploitation pérenne, de sorte que Monsieur [A] doit être condamné à la réparation de ce préjudice moral ; -que les griefs formés par Monsieur [A] au soutien de sa demande indemnitaire sont dirigés exclusivement contre les sociétés [L] & [V] et [V] & [L], et non contre elle, qui est étrangère à tout dommage qu'il pourrait subir ; -que s'agissant des demandes du syndicat des copropriétaires à les supposer recevables, le règlement de copropriété n'interdit que les activités qui peuvent gêner par le bruit ou l'odeur les autres copropriétaires, ce qui a été pris en compte par la [L] & [V] ; qu'en outre, le conseil syndical a été informé du projet de cession dès le 17 décembre 2020 ; que le syndicat des copropriétaires admet d'ailleurs que l'activité telle qu'envisagée par la SAS [L] & [V] n'est pas interdite par le règlement de copropriété ; qu'il procède par supputations, sans preuve, pour affirmer que l'usage du local sera contraire au règlement de copropriété. Par conclusions récapitulatives du 14 mars 2024, Monsieur [A] demande au tribunal de : -déclarer irrecevable à son égard les demandes tendant à obtenir un jugement devant se substituer à l'acte de cession constatant le transfert de propriété du droit au bail à une date indiquée pour le 9 novembre 2021 ; Les parties cédantes et cessionnaire étant d'accord sur la chose et sur le prix. Subsidiairement, -dire infondée la demande présentée, ayant donné son accord en qualité de propriétaire en vue de la modification de l'objet du bail dans les actes intervenus les 18 janvier et 1er avril 2021, accord réitéré par lettres recommandées avec avis de réception des 23 novembre et 9 décembre 2021 et réitérés de nouveau le 14 janvier 2022 acceptant la modification de l'objet du bail anciennement " teinturerie dégraisseur " pour y substituer " la vente de café et jus de fruits haut de gamme principalement à emporter outre pour le déjeuner, des sandwiches gourmets froids composés d'ingrédients artisanaux locaux et frais sans aucun produit chaud, aucune cuisson et donc aucune odeur ou nuisance olfactive, le commerce étant ouvert de 7H30 ou 8H00 à 19H30 ou 20H00, le tout dans le respect du règlement de copropriété établi le 6 décembre 1951 et des dispositions votées en assemblée générale des copropriétaires et notamment la résolution n° 30 votée lors de l'assemblée générale tenue le 26 juin 2019. Précisant cependant que l'installation d'une terrasse fusse-t-elle sur le domaine public devant l'immeuble est contraire aux dispositions du règlement de copropriété ". -débouter Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre; -débouter les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] de l'ensemble des demandes dirigées à son encontre ; -condamner in solidum Madame [Z] et les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice ; -condamner in solidum Madame [Z] et les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner in solidum Madame [Z] et les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] fait valoir : -que vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose et sur le prix, qu'en sa qualité de propriétaire foncier, intervenant à la promesse, il a donné et réitéré son accord sur l'activité projetée, y compris postérieurement à l'assignation délivrée dans la présente instance ; que, dans ces conditions, il appartenait simplement aux parties de régulariser l'acte et de le dénoncer au propriétaire foncier, conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil ; qu'en conséquence une action judiciaire tendant à obtenir un jugement devant se substituer à l'acte de cession constatant le transfert de propriété est irrecevable, les parties n'ayant aucun intérêt à agir ; -que cette action est non seulement irrecevable mais également infondée, dès lors qu'il a confirmé et rappelé son accord par divers courriers, et que l'agrément donné par un propriétaire foncier pour la modification de la destination du bail n'est soumis à aucune forme particulière ; -que la demande indemnitaire de Madame [Z] est infondée dès lors que la cession était parfaitement possible en l'état de l'accord donné par le propriétaire ; qu'en outre, Madame [Z] est à l'origine des préjudices qu'elle prétend avoir subis ; -que la demande indemnitaire, présentée par les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] au titre de la présente procédure, n'est aucunement justifiée, la procédure étant totalement inutile et due à la seule mauvaise foi des parties cédante et cessionnaire ; -que les parties cédante et cessionnaire ont fait preuve d'une déloyauté évidente à l'égard du propriétaire foncier, notamment en faisant évoluer l'activité envisagée, et que leur concert malicieux lui a causé un préjudice certain qu'il convient de réparer. Par conclusions récapitulatives du 6 mars 2024, les SAS [L] & [V] et [V] & [L] demandent au tribunal : Sur la demande de Madame [Z] d'exécution forcée de la promesse de cession de droit au bail - constater la validité de la promesse de cession du droit au bail (en ce compris, de la faculté de substitution visée à l'article 8) ; - dire et juger valide la promesse de cession du droit au bail (en ce compris, la faculté de substitution visée à l'article 8) ; -constater l'opposabilité de la promesse de cession du droit au bail à l'encontre de chacune des parties ; - dire et juger opposable la promesse de cession du droit au bail à l'encontre de chacune des parties ; -constater la réalisation de la promesse de cession du droit au bail ; - dire et juger que la promesse de cession du droit au bail est réalisée ; En conséquence, -ordonner l'exécution de la promesse de cession du droit au bail par chacune des parties avec faculté de substitution de la société [L] & [V] à toute personne physique ou morale de son choix, à la date du jugement à intervenir, notamment le transfert de propriété et les engagements (en ce compris l'engagement visé à l'article 4.3 de la promesse) qui y sont stipulés. Sur la demande reconventionnelle de Madame [Z] -dire et juger que Madame [Z] n'a pas réalisée son obligation de délivrance du bail commercial et en est restée propriétaire ; - débouter Madame [Z] de sa demande de condamnation à leur encontre à lui payer les loyers et charges sur la période visée par cette dernière. Sur les demandes d'irrecevabilité et de condamnation de Monsieur [A] -dire et juger que la promesse de cession du droit au bail est une convention tripartite emportant des engagements contractuels pour l'ensemble des parties dont Monsieur [A] ; -constater que Monsieur [A] n'a pas respecté certains de ses engagements contractuels au titre de la promesse de cession du droit au bail (notamment au regard de l'article 4.3 et de l'article 4.4) ; -constater que Madame [Z] a été contrainte d'initier la présente action aux fins de l'exécution par Monsieur [A] de ses engagements contractuels au titre de la promesse de cession du droit au bail ; -débouter Monsieur [A] de sa demande d'irrecevabilité de l'action engagée. Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [A] -constater que Monsieur [A] a refusé abusivement sans justification la signature de l'acte de cession définitif ; - dire et juger que la demande de Monsieur [A] d'indemnisation est infondée; - débouter Monsieur [A] de sa demande d'indemnisation ; - constater leur préjudice moral subi en raison de la résistance abusive de Monsieur [A] à signer l'acte de cession définitif ; -condamner Monsieur [A] à leur payer la somme de 5.000 euros. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] Sur la conformité de l'activité envisagée avec les stipulations du règlement de copropriété -constater que l'activité envisagée n'a pas encore été exploitée et n'est ni incompatible avec le règlement de copropriété, ni interdite par celui-ci ; -constater que le " Syndic " [sic] n'est pas fondé à se prévaloir de nuisances olfactives et sonores liées à l'activité envisagée ; -débouter le " Syndic " [sic] de sa demande tendant à ce que l'activité envisagée soit jugée contraire au règlement de copropriété. Sur l'absence de droit du Syndic à s'opposer au changement de destination du droit au bail commercial et à la cession du droit au bail commercial -constater que l'activité envisagée n'a pas encore été exploitée et qu'aucune violation du règlement de copropriété n'est caractérisée ; -constater en conséquence que le " Syndic " [sic] n'est pas fondé à s'opposer au changement de destination du bail commercial ni à la cession du droit au bail commercial ; -débouter le " Syndic " [sic] de sa demande d'opposition au changement de destination du droit au bail commercial et à la cession du droit au bail commercial. Sur le consentement des parties à la promesse de cession du droit au bail sur l'objet de la cession du droit au bail -constater que l'effet relatif des contrats s'oppose à ce que le " Syndic " [sic], qui n'y est pas partie, puisse se prévaloir d'un défaut d'accord des parties à la promesse de cession du droit au bail commercial sur la chose et sur le prix ; -constater, en tant que de besoin, l'accord des parties à la promesse de cession du droit au bail sur l'objet et le prix du droit au bail commercial ; -débouter en conséquence le " Syndic " [sic] de sa demande visant à juger qu'il n'y a pas eu d'accord des parties sur l'objet de la cession du droit au bail commercial. Sur la demande subsidiaire du Syndic -faire droit à la demande subsidiaire du " Syndic " [sic] visant à ordonner l'exécution de la promesse de cession du droit au bail par chacune des parties avec faculté de substitution de la SAS [L] & [V] à toute personne physique ou morale de son choix, à la date du jugement à intervenir, notamment le transfert de propriété et les engagements qui y sont stipulés (en ce compris, l'engagement visé à l'article 4.3 de la promesse) ; Sur les frais irrépétibles -constater l'obstruction infondée de Monsieur [A] à la signature de l'acte réitératif, en dépit de l'engagement souscrit par ses soins aux termes de l'article 2.2 de l'avenant à la promesse de cession du droit au bail en date du 1er avril 2021 ; -constater qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge le montant des frais irrépétibles; -condamner Monsieur [A] ou toute partie succombante au paiement de la somme de 2.700 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile. À l'appui de leurs prétentions, les sociétés [V] & [L] et [L] & [V] soutiennent : -que le juge peut ordonner l'exécution du contrat, de sorte qu'il y a lieu, en application des articles 1217, 1221 et 1589 du code civil, de faire droit à la demande d'exécution forcée de la promesse de cession de droit au bail ; -que Monsieur [A] n'est pas fondé à soulever l'irrecevabilité de l'action en exécution forcée de la promesse de cession, dès lors que la promesse de cession est une convention tripartite emportant des engagements contractuels pour l'ensemble des parties, dont Monsieur [A], qui s'est notamment rendu auteur de manquements à ses obligations de modifier la destination du bail et de régulariser un acte constatant la réalisation de la cession ; -qu'en revanche, l'article 4.2.4 de la promesse de cession du droit au bail doit être interprété Madame [Z], entre la date à laquelle les parties ont exécuté leurs obligations au titre de la promesse de cession du droit au bail et la date d'entrée en jouissance du cessionnaire ; qu'en l'espèce le transfert de propriété du bail commercial n'est jamais intervenu, faute d'exécution de la promesse de cession de droit au bail par les parties et notamment de son obligation de délivrance par la cédante, qu'en conséquence la cédante doit être déboutée de sa demande de paiement de loyers et charges ; -que l'activité projetée par la SAS [L] & [V] n'a jamais été modifiée et est demeurée conforme à la promesse de cession et à la présentation de l'activité qui avait été transmise au président du conseil syndical, sans aucune déloyauté, de sorte que Monsieur [A] n'est pas fondé à engager sa responsabilité ; -que la résistance abusive de Monsieur [A] à signer l'acte de cession définitif, en bloquant la réalisation de ladite cession après avoir assuré aux parties son entière volonté de la réaliser, leur a causé un préjudice moral justifiant l'allocation de dommages et intérêts ; - que les demandes visées dans le dispositif sont formulées pour le bénéfice de la SAS [L] & [V] uniquement, de sorte que la radiation de la SAS [V] & [L] au RCS est indifférente ; -que l'activité envisagée est par ailleurs conforme aux stipulations du règlement de copropriété, la vente de café haut de gamme principalement à emporter et vente de sandwichs gourmets froids ne faisant l'objet d'aucune interdiction ; qu'au surplus, l'activité n'est pas encore exploitée, de sorte que les nuisances opposées par le syndicat des copropriétaires ne sont que des projections ; -qu'en outre, aucune stipulation du règlement de copropriété ne confère au syndic un agrément préalable du changement de destination d'un bail commercial, lequel pouvant, de jurisprudence constante, s'effectuer librement dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce ; -qu'enfin l'effet relatif des contrats s'oppose à ce que le " syndic ", qui n'est pas partie à la promesse de cession, puisse se prévaloir d'un défaut d'accord des parties sur la chose et sur le prix, qui n'est en tout état de cause pas caractérisé. Par conclusions récapitulatives du 23 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] demande au tribunal de : - déclarer recevable son intervention volontaire ; - juger que la nouvelle activité envisagée, objet de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021 et de l'avenant du 1er avril 2021 est contraire au règlement de copropriété ; - ordonner en conséquence, la résolution judiciaire de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021 et de l'avenant du 1er avril 2021 ; - juger qu'aucun accord n'est intervenu entre le bailleur, le cédant et le cessionnaire sur la nouvelle activité autorisée dans le cadre de la cession du droit au bail ; - juger, en conséquence, qu'il n'y pas eu d'accord sur l'objet de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021 et de l'avenant du 1er avril 2021 ; - débouter Monsieur [A], Madame [Z], les sociétés [V] & [L] et [L] & [V] de leur demande de voir déclarer parfaite la cession de droit au bail dans les termes et conditions de la promesse du 18 janvier 2021 et de l'avenant du 1er avril 2021 ; - déclarer irrecevable la SAS [V] & [L] en toutes ses prétentions pour défaut de capacité à agir, Subsidiairement, - juger que la cession du droit au bail se fera exclusivement au profit de la SAS [L] & [V], la SAS [V] & [L], radiée du registre du commerce et des sociétés, étant dépourvue de personnalité juridique, - juger que l'activité autorisée, telle qu'elle résulte des termes de la promesse de vente, est circonscrite à l'activité décrite dans le courrier adressé au syndicat des copropriétaires en date du 22 décembre 2020 et de son annexe, elle-même établie par le cessionnaire pour présenter son activité, à savoir : " la vente de café et jus de fruits haut de gamme principalement à emporter outre pour le déjeuner, des sandwichs gourmets froids composés d'ingrédients artisanaux locaux et frais sans aucun produit chaud, aucune cuisson et donc aucune odeur ou nuisance olfactive, le commerce étant ouvert de 7H30 ou 8H00 à 19H30 ou 20H00, le tout dans le respect du règlement de copropriété établi le 6 décembre 1951 et des dispositions votées en assemblée générale des copropriétaires et notamment la résolution n° 30 votée lors de l'Assemblée générale tenue le 26 juin 2019. Précisant cependant que l'installation d'une terrasse fusse-t-elle sur le domaine public devant l'immeuble est contraire aux dispositions du règlement de copropriété ". En toutes hypothèses, - condamner in solidum Monsieur [A], Madame [Z], les sociétés [V] & [L] et [L] & [V] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux dépens. Au soutien de ses demandes le syndicat des copropriétaires soutient : -que l'exécution forcée sollicitée de la cession de droit au bail implique une déspécialisation du bail de nature à entraîner des nuisances prohibées par le règlement de copropriété, lui donnant qualité et intérêt à agir ; -qu'en outre, il est recevable à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle du copropriétaire bailleur, en cas d'infraction au règlement de copropriété, et que le contrat de bail objet de la cession fait également obligation au locataire de respecter le règlement de copropriété de l'immeuble en son article IV, de sorte que le preneur engage donc également sa responsabilité contractuelle en cas de violation ; -que par ailleurs, bien que n'étant pas partie au bail commercial, il dispose de la qualité et de l'intérêt à agir pour assurer le respect du règlement de copropriété par le locataire, jusqu'à pouvoir s'opposer à la déspécialisation du bail ; -que, contrairement à ce que soutiennent le promettant et le bénéficiaire de la promesse de cession, la déspécialisation n'est pas distincte de la cession, sauf à considérer que promettant et bénéficiaire sollicitent du tribunal qu'il ordonne la cession forcée d'un droit au bail portant sur une activité de teinturerie, ce qui n'est manifestement pas le cas, d'autant que le bailleur s'est d'ailleurs engagé à procéder à la déspécialisation au sein de la promesse ; -que l'exploitation effective de l'activité n'est pas une condition nécessaire à la résolution de la promesse de cession de droit au bail, dès lors que cette activité est en soi contraire au règlement de copropriété et constitue un motif de résolution ; -que la SAS [V] & [L] a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 mai 2023 et ne dispose donc plus de personnalité ni de capacité à agir ; -que le règlement de copropriété fixe des prescriptions précises et particulièrement restrictives pour l'exploitation des boutiques et interdit toute activité susceptible de générer des nuisances sonores ou olfactives ; -qu'en l'espèce, la nouvelle activité envisagée de vente à emporter et de dégustation sur place générera nécessairement de nombreux bruits en raison des livraisons, de la clientèle présente sur place et de la possible installation d'une terrasse, ainsi que des nuisances olfactives et liées à la gestion des déchets, de sorte qu'elle est contraire au règlement de copropriété ; -que la vente du droit au bail n'est pas parfaite, compte tenu de l'absence d'accord du bailleur et de l'absence de détermination de la nature de la nouvelle activité, les contours de la déspécialisation n'étant pas clairement définis par la promesse ; -que l'effet relatif des contrats ne peut lui être opposé en raison de l'exercice d'une action oblique ; -que, subsidiairement, si le tribunal faisait droit à la demande de cession de droit au bail forcée, l'activité autorisée, telle qu'elle résulte des termes de la promesse de vente, serait circonscrite à l'activité décrite dans le courrier adressé au syndicat des copropriétaires en date du 22 décembre 2020 et de son annexe, et la cession ne pourrait être ordonnée qu'au profit d'un acquéreur déterminé, la SAS [L] & [V], sans substitution de la SAS [V] & [L], celle-ci ayant été radiée. La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 2 mai 2025. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 16 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025. MOTIVATION À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à "dire", "juger" et "constater" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, certaines de ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Sur la recevabilité de l'intervention du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. D'après l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris en son premier alinéa, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Selon l'article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. En vertu de ce texte, l’action oblique suppose, pour être recevable, la démonstration par le créancier de l’inaction de son débiteur. Il est constant qu'un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. En l'espèce, toutes les parties s'entendent sur le fait que le bénéficiaire de la promesse de cession de bail n'a pas pris possession des lieux. Or, faute d'exploitation, il n'a pu commettre d'agissements contraires au règlement de copropriété à l'encontre desquels le copropriétaire-bailleur aurait dû agir. Faute d'établir la réalité d'une carence du copropriétaire-bailleur, l'intervention du syndicat de copropriétaires tendant principalement à la résolution judiciaire de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021 et de l'avenant du 1er avril 2021 doit être déclarée irrecevable. Surabondamment, le syndicat ne justifie pas davantage d'un intérêt à agir né et actuel au sens de l'article 31 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande tendant à obtenir un jugement devant se substituer à la régularisation de l'acte constatant la réalisation de la cession du droit au bail Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En l'espèce, la demande de jugement substitutif telle qu'exprimée par les parties doit être requalifiée de demande de constat judiciaire de la réalisation de cession du droit au bail. En l'espèce, l'article 4.4 de la promesse de cession introduit par l'avenant 1er avril 2021 stipule que : " Sous réserve de la réalisation de toutes les conditions suspensives visées à l'article 5, les parties et le bailleur s'engagent à régulariser un acte constatant la réalisation de la cession du droit au bail commercial au plus tard le 22 octobre 2021". Par courrier du 20 octobre 2021, la SAS [L] & [V], bénéficiaire de la promesse, a sollicité auprès de Madame [Z], et Monsieur [A] de " décaler la date visée à l'article 4.4 de la Promesse au 9 novembre 2021 ", ce que le promettant a accepté. Par courrier officiel du 22 novembre 2021, le conseil de Monsieur [A] a notifié à Madame [Z] et à la SAS [L] & [V], son refus de régulariser l'acte au rendez-vous de signature prévu le 25 novembre 2021. Malgré sommation d'assister à un rendez-vous de signature signifié le 7 décembre 2021 par Madame [Z], Monsieur [A] ne s'est pas présenté audit rendez-vous. La régularisation de l'acte n'a pas eu lieu, ce que toutes les parties reconnaissent. Dès lors, le promettant et le bénéficiaire de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021, telle que modifiée par l'avenant du 1er avril 2021, ont un intérêt à agir en demande de constat judiciaire de la réalisation de la cession du droit au bail, faute d'exécution du constat contractuellement prévu. Il s'ensuit que doit être rejetée la demande formée par Monsieur [A] tendant à déclarer irrecevable leur action à ce titre. Sur la demande de constat judiciaire de la réalisation de la cession du droit au bail et d'exécution forcée Selon l'article 1589 du code civil, pris en son premier alinéa, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En vertu de l'article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. En l'espèce, par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, tel que modifié par avenant du 1er avril 2021, Madame [Z] a conclu une promesse de cession de bail au profit de la SAS [L] & [V], exploitante d'un fonds de commerce voisin, moyennant un prix de cession de 85.000 euros, outre le remboursement du dépôt de garantie. Le tribunal constate que nonobstant le silence de la promesse de cession sur la destination des locaux pris à bail, il ressort de la notification faite au président du conseil syndical de l'immeuble par le copropriétaire-bailleur par courrier du 22 décembre 2020, prise avec son annexe que la destination autorisée par celui-ci est la suivante : " vente de café et jus de fruits haut de gamme principalement à emporter outre pour le déjeuner, des sandwichs gourmets froids composés d'ingrédients artisanaux locaux et frais sans aucun produit chaud, aucune cuisson et donc aucune odeur ou nuisance olfactive, le commerce étant ouvert de 7H30 ou 8H00 à 19H30 ou 20H00 ". Les conditions suspensives prévues à l'article 5, telles que modifiées par l'avenant précité qui a supprimé parmi celles-ci la condition prévue à l'article 5.1, sont les suivantes : "Les engagements des parties et du bailleur sont soumis à la réalisation préalable ou concomitantes, des conditions suspensives suivantes : 5.2 L'obtention de l'accord définitif de la ou des banques pour l'octroi d'un prêt d'une durée de sept années an taux de 3 % maximum, d'un montant minimum de 85.000 euros au bénéficiaire ou à toute personne physique ou morale qu'elle souhaiterait se substituer afin de pouvoir réaliser l'acquisition du fonds ; 5.3 La réalisation par le promettant des engagements mentionnés à l'article 4.1.2 et la remise au bénéficiaire de l'accomplissement desdits engagements. ". L'article 4.1.2 du même acte auquel renvoie la condition suspensive prévue à l'article 5.3 dudit acte stipule que " Le promettant s'engage à purger le droit de préemption communal conformément aux dispositions des articles L.214-1 et suivants du Code de l'urbanisme et à en justifier au bénéficiaire. ". L'article 7.1 du même acte prévoit une levée des conditions suspensives à compter de la signature de la promesse et jusqu'au 30 septembre 2021, en contrepartie de l'exclusivité du bénéfice de la cession envisagée. S'agissant de la condition de financement, le bénéficiaire de la promesse justifie de son obtention par un courrier d'un établissement de crédit du 30 septembre 2021 lui accordant un crédit de 100.000 euros au taux de 1.75 %. S'agissant de la purge du droit de préemption communal, le promettant justifie d'une lettre recommandée avec avis de réception notifiée le 2 février 2021 aux services compétents (Direction de l'Urbanisme de la ville de [Localité 15]) déclarant l'aliénation onéreuse dans les conditions de forme spécifiées à l'article L.214-1 du code de l'urbanisme, de sorte qu'en l'absence d'exercice du droit de préemption ou de notification de l'intention expresse de l'exercer dans le délai de deux mois à compter de la notification, la purge de ce droit est intervenue le 2 avril 2021 à minuit, conformément au dernier alinéa du texte précité. Il s'ensuit que le transfert du droit au bail a pris effet au 2 avril 2021 à minuit, étant relevé que la régularisation de l'acte prévue à l'article 4.4 de la promesse de cession précédemment examiné ne tend qu'au constat formel par les parties de la réalisation de la cession du droit au bail et ne constitue pas une condition de la prise d'effet puisqu'elle n'a pas été stipulée comme une condition suspensive. Il n'y a donc pas lieu de différer le transfert à la date du 9 novembre 2021, date du rendez-vous initialement prévu pour le constat contractuel de réalisation de la cession. En conséquence, le tribunal constate le transfert du droit bail au 2 avril 2021 à minuit à la SAS [L] & [V]. D'une part, la SAS [V] & [L] a été radiée du RCS le 11 mai 2023, d'autre part, elle n'a pas notifié aux parties à la promesse l'exercice de la faculté de substitution entre la date du transfert et sa radiation, il n'y a donc pas lieu de constater le transfert à son égard. Il est relevé que le soutien apporté par les sociétés [L] & [V] et [V] & [L] à la demande d'exécution forcée prétendument formée par Madame [Z] procède d'une interprétation erronée de ses écritures, puisque celle-ci se borne à une demande de constat judiciaire du transfert du droit bail. En tout état de cause, la demande d'exécution forcée formée par ces sociétés en soutien doit être rejetée à défaut pour celles-ci d'avoir mis en demeure Madame [Z] d'exécuter ses obligations au titre de la cession, conformément aux exigences de l'article 1221 du code civil. Sur les demandes pécuniaires formées par Madame [Z] contre les SAS [L] & [V] et [V] & [L] Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La promesse de cession pose notamment à l'égard de Madame [Z] les obligations ci-après énumérées. Au titre de l'article 4.1.3 de la promesse de cession intitulé " déclaration de transfert d'activité ", il incombe à Madame [Z] de: a) transférer son fonds de commerce exploité dans les locaux loués à l'adresse de son établissement situé [Adresse 3] […]. Au titre de l'article 4.1.4 de la promesse de cession, il incombe à Madame [Z] de : " a) régler toutes les dépenses nées de l'exploitant du bail commercial jusqu'au jour de l'entrée en jouissance du bénéficiaire ; […] d) à remettre les clés, libérer et faire libérer tous objets encombrants pour le jour de la prise de possession ". La promesse de cession pose notamment à l'égard de la SAS [L] & [V] les obligations ci-après énumérées. Au titre de l'article 4.2 de la promesse de cession : " le bénéficiaire s'engage à l'égard du promettant et du bailleur à : […] 4.2.1 prendre les locaux dans leur état actuel avec tous les éléments en dépendant où le tout se trouvera le jour de l'entrée en jouissance ;[…] 4.2.3 exécuter à compter de la date d'entrée en jouissance, toutes les clauses du bail commercial, d'acquitter exactement les loyers à leur échéance […] 4.2.4 rembourser (au prorata) au promettant les loyers et charges payés d'avance par ce dernier ; 4.2.5 payer exactement de prix convenu, ainsi que de rembourser le montant du dépôt de garantie visé à l'article 1.4.4 détenu entre les mains du propriétaire, de payer tous les frais et droits relatifs à la cession […]. 4.2.6 Par exception à ce qui est prévu à l'article 4.2.5 ci-dessus, le bénéficiaire s'engage à supporter les honoraires de l'avocat mandaté par le promettant pour la cession du Bail Commercial, à hauteur d'un montant maximum de 2.000 EUR hors taxes. " En application de l'article 4.1.3 de la promesse de cession, Madame [Z] ne justifie d'aucun transfert du fonds de commerce qu'elle exploite dans les locaux litigieux à son siège principal, étant relevé que l'extrait d'immatriculation qu'elle produit en date du 13 octobre 2021 fait état de ce que son établissement secondaire est exploité à la date considérée dans lesdits locaux. Par ailleurs, elle précise elle-même qu'après une période d'incertitude elle a poursuivi l'exploitation normale des locaux à compter d'avril 2022. Par ailleurs, Madame [Z] ne justifie d'aucune tentative de remise des clés à la SAS [L] & [V], ni n'établit la carence de ceux-ci à prendre possession des lieux, malgré sa volonté prétendue de vouloir transférer la jouissance. Faute de justifier d'une entrée en jouissance du cessionnaire les loyers et les charges incombent à Madame [Z] jusqu'à l'entrée en jouissance effective du cessionnaire, conformément au jeu des articles 4.1.4 et 4.2.3 de la promesse de cession. Madame [Z] sera donc déboutée des demandes en paiement ci-après énumérée: - la somme de 2.662,50 euros au titre des loyers échus entre le 22 octobre et le 31 décembre 2021 ; - la somme de 14.554,46 euros au titre des loyers échus de l'année 2022 ; - la somme de 14.953,59 euros au titre des loyers des quatre trimestres de l'année 2023; - les sommes des termes de loyers supplémentaires qu'elle a été contrainte d'acquitter jusqu'à la date de l'entrée en jouissance des sociétés [L] & [V] et/ou [V] & [L] par la remise des clés du local. Il y a lieu en revanche de condamner la SAS [L] & [V] au paiement du prix de cession du droit au bail à la somme convenue et non contestée de 85.000 euros, au paiement du montant du dépôt de garantie pour la somme de 5.800 euros, ainsi qu'au paiement des honoraires de Maître [K] [M] pour la somme de 2.400 euros TTC, conformément aux articles 4.2.5 et 4.2.6 de la promesse de cession. Faute de fondement contractuel, la demande formée par Madame [Z] tendant à ce qui soit ordonné aux sociétés [L] & [V] et [V] & [L] d'accomplir à leurs frais l'ensemble des formalités consécutives au transfert de propriété du droit au bail, partout où il sera nécessaire sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Z] contre Monsieur [A] Aux termes de l'article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. Il résulte de l'article 1231-1 du même code que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, l'article 4.4 de la promesse de cession introduit par l'avenant 1er avril 2021 comme précédemment examiné pose une obligation pour le bailleur, comme pour le cédant et le cessionnaire de " régulariser un acte constatant la réalisation de la cession du droit au bail commercial " avant une date limite. Comme précédemment indiqué, par courrier officiel du 22 novembre 2021, le conseil de Monsieur [A] a notifié à Madame [Z] et à la SAS [L] & [V], son refus de régulariser l'acte au rendez-vous de signature prévu le 25 novembre 2021. Malgré sommation d'assister à un rendez-vous de signature signifié le 7 décembre 2021 par Madame [Z], Monsieur [A] ne s'est pas présenté audit rendez-vous. Cette non présentation est contractuellement fautive, en l'absence de force majeure. Cette faute est directement responsable du préjudice d'exploitation de Madame [Z] causé par l'insécurité juridique créée par cette non présentation. Toutefois, Madame [Z] ne justifie pas de la durée du préjudice d'exploitation qu'elle retient, à savoir la période courant de novembre 2021 à avril 2022 (soit six mois), alors qu'il ressort de la procédure que le premier rendez-vous était fixé au 25 novembre 2021, ce qui exclut de tenir compte de l'intégralité du mois de novembre et qu'elle a assigné Monsieur [A] devant le tribunal de commerce le 27 décembre 2021, ce qui indique qu'à compter de cette date, elle a mis fin à l'incertitude pour son exploitation causée par les atermoiements de Monsieur [A], en recherchant une solution judiciaire. Par ailleurs, comme indiqué précédemment, elle n'a pris aucune mesure pour transférer la jouissance au cessionnaire. En conséquence, il sera retenu un préjudice d'exploitation sur une période d'un mois, temps écoulé entre le refus de Monsieur [A] et l'assignation, soit le sixième du quantum sollicité soit 2.000 euros (12.000/6= 2.000 €). Monsieur [A] sera donc condamné à verser à Madame [Z] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice d'exploitation. Cette faute contractuelle a en outre causé un préjudice moral à Madame [Z] du fait des tracasseries administratives et judiciaires engendrés par les atermoiements de Monsieur [A], partie intervenante à la promesse de cession. Ce préjudice est estimé à la somme de 5.000 euros. Monsieur [A] sera donc condamné à verser à Madame [Z] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [A] à l'encontre des SAS [L] & [V] et [V] & [L] et de Madame [Z] Monsieur [A] n'apporte ni la preuve d'un concert " malicieux " des cédant et cessionnaire à son encontre, ni la preuve d'un préjudice qu'il aurait subi du fait du prétendu concert " malicieux ", étant relevé que les incertitudes sur la destination de la promesse de cession découlent du retrait de la clause de destination stipulée à l'article 5.1 de la promesse initiale par l'avenant dont il est signataire, et qu'il est loisible aux parties durant les pourparlers d'ajuster les contours d'un projet de cession. En conséquence, Monsieur [A] sera débouté de ses demandes indemnitaires. Sur les autres demandes L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application dudit article, Monsieur [A] et le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 17] seront condamnés in solidum aux entiers dépens (incluant les frais de la sommation d'assister à un rendez-vous). L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. En l'espèce, Monsieur [A] et le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 17] seront condamnés in solidum à payer à Madame [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à la SAS [L] & [V] la somme de 2.700 euros sur le fondement de ce même article. Les demandes formées par Monsieur [W] [A] et par le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 17] au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, - DÉCLARE irrecevable l'intervention du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 18] tendant principalement à la résolution judiciaire de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021, telle que modifiée par l'avenant du 1er avril 2021 ; - REJETTE la demande formée par Monsieur [W] [A] tendant à déclarer irrecevable la demande de constat judiciaire de la réalisation de la cession du droit au bail; -CONSTATE à la date du 2 avril 2021 à minuit, au bénéfice de la SAS [L] & [V], le transfert du droit au bail dont Madame [O] [J] [N], épouse [Z], est titulaire au titre du bail du 18 mars 2016 conclu avec Monsieur [W] [A] portant sur les locaux sis [Adresse 6], à [Localité 20] ; -REJETTE la demande formée par la SAS [L] & [V] et la SAS [V] & [L] tendant à l'exécution forcée de la promesse de cession de droit au bail du 18 janvier 2021, telle que modifiée par l'avenant du 1er avril 2021 ; -DÉBOUTE Madame [O] [J] [N], épouse [Z], des demandes en paiement de la somme de 2.662,50 euros au titre des loyers échus entre le 22 octobre et le 31 décembre 2021 ; de la somme de 14.554,46 euros au titre des loyers échus de l'année 2022 ; de la somme de 14.953,59 euros au titre des loyers des quatre trimestres de l'année 2023 ; des sommes au titre des termes de loyers supplémentaires qu'elle a été contrainte d'acquitter jusqu'à la date de l'entrée en jouissance des sociétés [L] & [V] et/ou [V] & [L] par la remise des clés du local ; -CONDAMNE la SAS [L] & [V] à payer à Madame [O] [J] [N], épouse [Z] le prix de cession du droit au bail pour la somme de 85.000 euros, le montant du dépôt de garantie pour la somme de 5.800 euros, ainsi que les honoraires de Maître Christine Ballu, avocat à la Cour, pour la somme de 2.400 euros TTC ; -REJETTE la demande formée par Madame [O] [J] [N], épouse [Z] tendant à ce qui soit ordonné aux sociétés [L] & [V] et [V] & [L] d'accomplir à leurs frais l'ensemble des formalités consécutives au transfert de propriété du droit au bail, partout où il sera nécessaire ; -CONDAMNE Monsieur [W] [A] à verser à Madame [O] [J] [N], épouse [Z] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice d'exploitation ; -CONDAMNE Monsieur [W] [A] à verser à Madame [O] [J] [N], épouse [Z] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral; -DÉBOUTE Monsieur [W] [A] de ses demandes indemnitaires ; -CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [A] et le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 18] à payer à Madame [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à la SAS [L] & [V] la somme de 2.700 euros sur le fondement de ce même article ; -REJETTE les demandes formées par Monsieur [W] [A] et par le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 18] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [A] et le syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 18] seront condamnés aux entiers dépens (incluant les frais de la sommation d'assister à un rendez-vous); -REJETTE le surplus des demandes ; -RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à [Localité 15] le 11 Décembre 2025. La Greffière La Présidente Camille BERGER Sophie GUILLARME