Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R] [B]
Monsieur [S] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jean-Paul YILDIZ
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 25/04546 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZCN
N° MINUTE :
7/2025
JUGEMENT
rendu le 10 novembre 2025
DEMANDERESSE
La SASU HABITAT PARISIEN
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT REALEX (A.A.R.P.I.), avocat au barreau de PARIS,vestiaire C794
DÉFENDEURS
Madame [R] [B]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [S] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 septembre 2025
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 10 novembre 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/04546 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZCN
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 18 décembre 2024, la SASU HABITAT PARISIEN a donné à bail à Mme [R] [B] un appartement à usage de résidence secondaire situé au [Adresse 2], d’une superficie de 210 m², moyennant un loyer mensuel de 10.000 euros, pour une durée non reconductible de six mois.
Des loyers étant demeurés impayés, la SASU HABITAT PARISIEN a, par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, fait signifier à Mme [R] [B] et M. [S] [J] un commandement de payer la somme de 30.000 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif des mois de décembre 2024 et janvier 2025, outre au dépôt de garantie, à la taxe d’habitation, et à des frais électriques, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, la SASU HABITAT PARISIEN a fait assigner Mme [R] [B] et M. [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
A titre principal
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant la société HABITAT PARISIEN et Mme [R] [B] et M. [S] [J] à la date du 5 février 2025,En conséquence,
condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à payer à la société HABITAT PARISIEN la somme de 5000 euros au titre des loyers et charges échus à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à payer à la société HABITAT PARISIEN une indemnité d’occupation journalière de 333,33 euros à compter du 18 février 2025 jusqu’à libération effective et complète des lieux, soit la somme de 34 666,32 euros au 31 mai 2024, somme à parfaire par l’adjonction de 333,33 euros par jour supplémentaire entre la date du 1er juin et la date de la libération effective et complète des lieux,A titre subsidiaire
prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail liant la société HABITAT PARISIEN et Mme [R] [B] et M. [S] [J] pour manquements graves et répétés à leurs obligations essentielles de justifier de la souscription d’une assurance habitation et de payer leur loyer,En conséquence,
condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à payer à la société HABITAT PARISIEN la somme de 45000 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mai 2024, somme à parfaire par l’adjonction de 333,33 euros par jour supplémentaire entre la date du 18 juin 2025 et la date du jugement à intervenir,condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à payer à la société HABITAT PARISIEN une indemnité journalière de 333,33 euros à compter du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective et complète des lieux,En tout état de cause
ordonner l'expulsion de Mme [R] [B] et M. [S] [J] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, passé un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de libérer les lieux,autoriser le transport et le séquestre des meubles et objets mobiliers dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de Mme [R] [B] et M. [S] [J] et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à la société HABITAT PARISIEN la somme de 2354 euros au titre de la taxe d’habitation,condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à la société HABITAT PARISIEN la somme de 3683,10 euros en réparation du préjudice résultant du comportement déloyal et fautif dans l’usage du chauffage,condamner Mme [R] [B] et M. [S] [J] in solidum à la société HABITAT PARISIEN la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de Me Jean-Paul YILDIZ, SELARL YZ AVOCAT (AARPI REALEX), avocat au barreau de Paris.
Au soutien de ses prétentions, la SASU HABITAT PARISIEN rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux stipulations contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 janvier 2025, aucun loyer n’ayant été réglé postérieurement à sa délivrance. Elle souligne par ailleurs que le contrat prévoyait le règlement, par les occupants, de la taxe d’habitation, non réglée à ce jour, soulignant que si le contrat prévoyait que le loyer de 10 000 euros inclurait les charges, les locataires ont effectué un usage déraisonnable du chauffage, occasionnant une surconsommation de gaz et des charges associées exorbitantes.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025.
A l'audience du 16 septembre 2025, la SASU HABITAT PARISIEN, représentée par son conseil, a indiqué que les locataires avaient libéré les lieux en date du 18 juin 2025 et a déclaré renoncer à sa demande d’expulsion. Elle a par ailleurs précisé que la dette locative s’élevait à ce jour à la somme de 45000 euros, et a maintenu ses demandes formées au titre de la taxe d’habitation et des charges de chauffage.
Mme [R] [B] et M. [S] [J] n’ont pas comparu, ni personne pour eux, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le local n'étant pas à usage d'habitation principale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.
Sur la qualité à défendre de M. [S] [J]
Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.
En l’espèce, la SASU HABITAT PARISIEN a assigné Mme [R] [B] et M. [S] [J] en résiliation de « leur » contrat de bail et condamnation en paiement de diverses sommes d’argent. Il résulte toutefois dudit contrat de bail que M. [S] [J] n’en est le signataire qu’en sa qualité de représentant de Mme [R] [B], de sorte qu’il ne saurait être contraint à en exécuter les obligations.
Il sera précisé que si, en application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, il n’est en l’espèce pas démontré que le local litigieux servait effectivement à l’habitation des deux époux, ces derniers résidant à titre principal à [Localité 4].
L’article 220 prévoit toutefois la solidarité des époux pour les dettes tendant à l’entretien du ménage et à l’éducation des enfants. Il est constant que les dépenses d'agrément, si elles n'apparaissent pas déraisonnables au regard du train de vie des époux et si elles profitent à chacun des deux époux entre dans la catégorie des dettes ménagères, et que l’acquisition d'une résidence secondaire relève de la solidarité si cette dépense correspond au train de vie du couple (Cass. 1re civ., 18 déc. 2013).
Il est en l’espèce établi par un acte notarié du 19 décembre 2023 que Mme [R] [B] et M. [S] [J] sont mariés. Leur train de vie élevé est par ailleurs étayé par ce même acte notarié, dont il résulte que Mme [R] [B] a fait l’acquisition d’une villa d’une valeur de plus de trois millions d’euros, et par les photographies extraites de son compte instagram. Il n’est cependant pas démontré que les dettes contractées par Mme [B] dans le cadre du contrat de bail litigieux avaient pour but l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants et que M. [S] [J] en ait également profité.
En conséquence, toute prétention formée contre M. [S] [J] est irrecevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En l'espèce, le bail conclu le 18 décembre 2024 contient une clause résolutoire (en pages 3 et 4) et un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance visant cette clause et précisant le délai de paiement et de production du justificatif d’assurance (8 jours) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 27 janvier 2025, pour la somme en principal de 30.000 euros.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Il n’est par ailleurs pas justifié par Mme [R] [B] qu’elle aurait produit les éléments permettant de prouver qu’elle a satisfait à son obligation d’assurer le bien.
Le commandement est dès lors demeuré infructueux pendant plus de 8 jours, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2025.
Sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation
Mme [R] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SASU HABITAT PARISIEN soutient que Mme [R] [B] reste lui devoir la somme de 5000 euros au titre des loyers impayés à la date de la résiliation du bail, et 40.000 au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, arrêté au 18 juin 2025. Cette créance est étayée par un décompte actualisé au 31 mai 2025, dont il résulte que sur les loyers appelés entre le 18 décembre 2024 et le 18 juin 2025, correspondant à une somme totale de 60.000 euros, seuls 15.000 euros ont été réglés par la locataire.
Mme [R] [B], non comparante, n’apporte de ce fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 5 février 2025, et au paiement de la somme de 40.000 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 18 juin 2025.
Sur la taxe d’habitation
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l’article 1415 du code général des impôts, la taxe d'habitation est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.
Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause stipulant que la taxe d’habitation est à la charge du locataire.
Il est justifié d’un avis de taxe d’habitation pour l’année 2024, égale à 2354 euros.
Toutefois, le contrat de bail ayant été conclu le 18 décembre 2024, Mme [R] [B] ne pouvait pas occuper les lieux au 1er janvier de l’année 2024. L’avis de taxe d’habitation produit est par conséquent insuffisant à justifier des sommes dues au titre de la taxe d’habitation due par elle, au titre de l’année 2025.
La demande présentée par le bailleur sur ce fondement sera par conséquent rejetée.
Sur la demande indemnitaire pour consommation excessive de chauffage
L’article 1230 du code civil dispose qu’à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.
L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-2 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.
Enfin, l’article 1231-3 du même code énonce que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.
En l’espèce, le contrat de bail prévoit un loyer mensuel de 10.000 euros qui inclut forfaitairement « les charges des lieux, eau, d’ordures ménagères, abonnement à Free (internet, tv et téléphone) et le complément de loyer (justifié par les services de ménage et la localisation exceptionnelle de l’immeuble) »; le bailleur soutient que la locataire aurait effectué une consommation excessive de chauffage, et produit, au soutien de cette allégation, les calendriers de paiement EDF du précédent locataire ainsi que ses factures de régularisation du 18 juin 2024 et du 20 janvier 2025.
Il en résulte que le précédent locataire a réglé au titre de sa consommation de gaz et d’électricité :
- un montant total de 4710,97 euros pour la période allant du 8 juin 2023 au 7 juin 2024,
- un montant total de de 4385,42 euros entre le 8 juin 2024 et le 10 janvier 2025.
Il est par ailleurs produit un échéancier EDF du 15 janvier 2025, dont il résulte que les prélèvements effectués à titre provisionnel par EDF sur le compte du locataire sont passés d’un montant mensuel de 361,34 euros TTC à 1003,00 euros.
Dès lors que Mme [R] [B] n’est entrée dans les lieux qu’à compter du 18 décembre 2024, ces éléments sont insuffisants à imputer l’augmentation du coût de l’énergie à une consommation excessive de chauffage au cours de sa période d’occupation des locaux, les mensualités prélevées ayant considérablement augmenté après moins d’un mois d’occupation des lieux, et ces dernières ayant manifestement été calculées sur la base d’une facture de régularisation datée du 20 janvier 2025 correspondante, pour l’essentiel, à une période où elle n’occupait pas les lieux.
En conséquence, la bailleresse sera déboutée de sa demande indemnitaire.
Sur les demandes accessoires
Mme [R] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SASU HABITAT PARISIEN les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DIT irrecevables les demandes formées contre M. [S] [J],
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2024 entre la SASU HABITAT PARISIEN et Mme [R] [B] concernant le local à usage de résidence secondaire situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 février 2025 ;
CONDAMNE Mme [R] [B] à verser à la SASU HABITAT PARISIEN la somme de 5000 euros au titre de son arriéré de loyers arrêté à la date du 5 février 2025,
CONDAMNE Mme [R] [B] à verser à la SASU HABITAT PARISIEN la somme de 40.000 euros au titre de son arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 juin 2025,
REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de la taxe d’habitation,
REJETTE la demande indemnitaire en réparation du préjudice résultant d’une consommation excessive de chauffage,
CONDAMNE Mme [R] [B] à verser à la SASU HABITAT PARISIEN une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [R] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
