Cour d'appel, 22 février 2024. 22/00032

N° 24 KS --------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Maisonnier, le 04.03.2024. Copie authentique délivrée à : - Me Marchand, le 04.03.2024. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre des Terres Audience du 22 février 2024 RG 22/00032 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 35, rg 20/00122 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal Foncier de la Polynésie française, du 31 janvier 2022 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 19 mai 2022 ; Appelante : La Sarl Vanilla Home, société à responsabilité limitée au capital de 100 000 FCP, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Papeete - TPI 17105 B, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son gérant M. [H] [Y] ; Représentée par Me Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ; Intimée : L'Association Syndicale des Propriétaires du Lotissement [Adresse 10] représentée par son syndic la Sarl l'Agence du Fenua, [Adresse 9] ; Représentée par Me Johan MARCHAND, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 30 juin 2023 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 23 novembre 2023, devant Mme SZKLARZ, conseiller désigné par l'ordonnance n° 64/ ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme SZKLARZ, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, EXPOSE DU LITIGE : Par requête reçue au greffe le 2 octobre 2020, l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10] (L'ASL [Adresse 10]), représentée par son syndic la SARL SOGIMMO, saisissait le tribunal de première instance de Papeete aux fins de voir : -Enjoindre à la société VANILLA HOME et toute personne venant à ses droits de cesser d'user de la voirie et réseaux de la requérante sous astreinte de 200.000 francs par infraction constatée ; Et avant dire droit, - Ordonner une mesure d'expertise, - Condamner la société VANILLA HOME à lui verser la somme de 250.000 francs en application de l'article 407 du code de procédure civile. L'ASL [Adresse 10] indiquait que pour construire sur la parcelle CV [Cadastre 5], sise à [Localité 8], des dommages conséquents sur la voirie du lotissement ont été causés par le passage des camions, alors que l'autorisation de passage ne lui pas été demandée. Elle affirmait que la société ne dispose d'aucun titre lui permettant de passer, en ce que son titre ne prévoit pas de droit de passage sur la route de l'Association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10]. L'expertise sollicitée aura pour but de déterminer les dommages causés aux parties communes de l'Association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10]. La société VANILLA HOME a soutenu qu'il résulte de son titre que l'acquéreur accédera sans frais à sa charge à l'immeuble vendu à partir de la [Adresse 11] par la route existante, sans avoir à justifier d'un titre. Elle a précisé que lors de la création du lotissement adverse, une convention de servitude avait été établie entre le créateur du lotissement et [W] [O], propriétaire, précisant que l'accès au lotissement se fera à travers la propriété de celle-ci, par une route d'accès de 6 mètres de large construite par le lotisseur, Monsieur [V] ; que cet acte a été transcrit le 20 septembre 1966, que dès lors la terre sur laquelle se trouve la voie d'accès au lotissement est donc la propriété de [W] [O] et de ses ayants-droits, que c'est donc à tort que l'Association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10] tente d'interdire à la SARL VANILLA HOME d'utiliser la voie d'accès cadastrée CV [Cadastre 3]. Par jugement n° RG 20/00122, n° de minute 35 en date du 31 janvier 2022, auquel la Cour se réfère expressément pour l'exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions de première instance, le Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier ' section 2, a dit : - Enjoint à la société VANILLA HOME et toute personne venant à ses droits de cesser d'user de la voirie et réseaux appartenant à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10] sous astreinte de 50.000 francs par infraction constatée ; - Déboute l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL SOGIMMO, de sa demande tendant à voir le tribunal ordonner une mesure d'expertise, afin de déterminer les dommages causés à ses parties communes ; - Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile, - Condamne la société VANILLA HOME aux dépens. Par requête enregistrée au greffe de la Cour le 19 mai 2022, à laquelle il y a lieu de se référer pour l'exposé des motifs et des prétentions, la SARL VANILLA HOME, Société à responsabilité limitée au capital de 100.000 FCP, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PAPEETE - TPI 17105 B, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son gérant Monsieur [H] [Y] (la société VANILLA HOME), ayant pour avocat Maître Michèle MAISONNIER, a interjeté appel de cette décision qui n'a pas été signifiée. Par conclusions récapitulatives reçues par voie électronique au greffe de la Cour le 16 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la société VANILLA HOME, demande à la Cour de : Vu le jugement du tribunal foncier de la Polynésie française n° RG 20/00122 du 31 janvier 2022, EN LA FORME. Considérant que le jugement n'a pas été en l'état signifié, - Recevoir le présent appel portant sur les chefs de décision qui ont enjoint à la Société VANILLA HOME et toute personne venant à ses droits de cesser d'user de la voirie et réseaux appartenant à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], sous astreinte de 50.000 FCP par infraction constatée et l'ont condamnée aux dépens ; AU FOND Vu les pièces produites aux débats, Vu les éléments de la cause, 1°/ Sur l'inopposabilité à la SARL VANILLA HOME de l'arrêt n° 447 confirmatif rendu le 26 août 2010 par la chambre civile de la Cour d'appel de Papeete : Considérant que le jugement rendu par le Tribunal Civil de Première Instance de PAPEETE, 2ème chambre, le 12 novembre 2001 et l'arrêt d'appel confirmatif du 26 août 2010 qui ont statué dans le cadre du litige opposant M. [M] [Z] à l'ASL du lotissement [Adresse 10], concernait le lot 26 parcelle A du lotissement «[O]-[Adresse 12]» aujourd'hui cadastré, Commune de [Localité 8], section CV n° [Cadastre 4] qui jouxte la voie du lotissement [Adresse 12] cadastrée section CV -[Cadastre 2], Par suite. - Dire et juger que les décisions rendues sont inopposables à la SARL VANILLA HOME qui a acquis de Monsieur [M] [Z], la parcelle cadastrée, Commune de [Localité 8] section CV n° [Cadastre 5] qui jouxte la voie cadastrée Commune de [Localité 8], section CV n° [Cadastre 3] qui mène au lotissement [Adresse 10] ; - Débouter l'ASL du lotissement [Adresse 10] de toutes ses prétentions contraires, 2°/ Sur l'extinction par la voie de la prescription trentenaire de la restriction du droit d'usage de la voirie et des réseaux divers du lotissement [V] devenu [Adresse 10] : Vu la convention de servitude des 27 et 30 août 1966 passée entre Madame [W] [O] et Monsieur [F] [V], lotisseur du Lotissement [Adresse 10], enregistrée à [Localité 8] le 2 septembre 1966 volume 104 F° 245 et transcrite au bureau des hypothèques le 20 septembre 1966 volume 495 n° 45, Considérant que par cet acte, Madame [W] [O] a concédé à Monsieur [V], lotisseur du lotissement « [Adresse 10] » qui a accepté, à titre de servitude réelle et perpétuelle à la charge de sa propriété et au profit de celle de Monsieur [V], lotie, d'édifier sur ladite propriété et aux frais exclusifs de Monsieur [V] une route de 6 m de largeur et 140 m de longueur, partant de la [Adresse 11] pour aboutir après une courbe nécessitée par la configuration du terrain, à la propriété à lotir, Madame [O] se réservant en contrepartie un droit d'usage de la voirie et des réseaux divers au profit de tout propriétaire actuel et futur de la parcelle de terre lui appartenant qui se trouvera isolée à l'intérieur de la boucle formée par la route. Considérant que le jugement querellé est motivé au regard de la restriction du droit d'usage de la voirie et des réseaux divers du lotissement [V] devenu [Adresse 10] mentionnée dans le cadre de ladite convention de servitude des 27 et 30 août 1966 passée entre Madame [W] [O] et Monsieur [F] [V], lotisseur du Lotissement [Adresse 10], Considérant qu'en vertu de la prohibition des engagements perpétuels, au regard de sa nature, cette restriction du droit d'usage qui ne peut se confondre avec le droit de passage grevant un fonds, ne peut excéder la durée de la prescription la plus longue à savoir : trente ans, Par suite. Vu l'article 2262 dudit code. - Voir dire et juger que la restriction du droit d'usage de la voirie et des réseaux divers du lotissement [V] devenu [Adresse 10], mentionnée dans le cadre de ladite convention de servitude des 27 et 30 août 1966 passée entre Madame [W] [O] et Monsieur [F] [V], lotisseur du Lotissement [Adresse 10] au vu de la prohibition des engagements perpétuels est éteinte par l'effet de la prescription trentenaire, 3°/ sur la propriété de l'assiette de la servitude d'accès au lotissement [Adresse 10] et sa portée : Vu l'article 544 du code civil. Considérant que Madame [O] a accepté de voir créer sur sa propriété, une route de 6m de large pour desservir le lotissement à créér par M. [V], Considérant qu'aucun acte ne vient justifier que l'assiette de la voirie aujourd'hui cadastrée, commune de [Localité 8] parcelle CV-[Cadastre 3] menant au lotissement [V] devenu [Adresse 10], aurait fait l'objet d'une cession, Considérant dès lors que l'assiette de ladite voirie est restée la propriété de Madame [W] [O] et est devenue à sa suite, celle de son héritier à réserve, M. [X] [U], Considérant d'ailleurs que Monsieur [X] dit [T] [U], seul héritier à réserve de Madame [W] [O] a vendu en cette qualité, la parcelle CV-[Cadastre 5] aux époux [M] [Z], aux droits desquels vient la SARL VANILLA HOME en précisant que « l'acquéreur accédera sans frais à sa charge à l'immeuble présentement vendu à partir de la [Adresse 11], par la route existante sans avoir justifié d'aucun titre, Par suite. - Dire et juger que la SARL VANILLA HOME qui vient au droit de M. [M] [Z], acquéreur de M. [X] [U], dispose d'un accès direct à la [Adresse 11] par la voirie constituée par M. [V], lotisseur, puisque l'assiette de la voirie est restée la propriété de Mme [W] [O] et à sa suite, de son ayant droit, M. [X] dit [T] [U], 4°/ sur la demande de désenclavement de la parcelle CV-[Cadastre 5] sollicitée par la SARL VANILLA HOME en tout état de cause : Vu les articles 682, 683 et 684 du code civil. Considérant qu'il ressort de la situation de la parcelle cadastrée, commune de [Localité 8] CV-[Cadastre 5] acquise par la SARL VANILLA HOME, telle que relevée par le procès-verbal de constat de Maître [N], huissier de justice, le 3 mars 2022 et aussi par le procès-verbal de constat dressé par Maître [C] [K] de la SCP [C] [K] [E] [D], huissiers de justice associés, le 24 mars 2021 à la requête de l'intimée, l'impossibilité par la parcelle CV-[Cadastre 5] d'accéder à la voie du lotissement [Adresse 12] cadastrée CV-[Cadastre 2], Considérant que le procès-verbal de constat de Maître [N], huissier de justice du 3 mars 2022 établit que le seul accès de la parcelle CV [Cadastre 5] à la [Adresse 11], voie publique, est par la servitude cadastrée, section CV n° [Cadastre 3] qui se situe de surcroît au droit de sa parcelle et qui mène au lotissement [Adresse 10], En conséquence au vu des moyens de fait et de droit exposés. - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a enjoint à la Société VANILLA HOME et toute personne venant à ses droits de cesser d'user de la voirie et réseaux appartenant à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], sous astreinte de 50.000 FCP par infraction constatée ; Statuant à nouveau de ce chef, - Dire et juger que la desserte de la parcelle cadastrée, commune de [Localité 8], CV-[Cadastre 5], propriété de la SARL VANILLA HOME à la [Adresse 11], voie publique, s'effectue par la voie cadastrée commune de [Localité 8] CV-[Cadastre 3], à savoir la voirie menant au lotissement [Adresse 10], - Inviter l'association syndicale des copropriétaires du lotissement [Adresse 10] à préciser les conditions d'indemnisation qu'elle sollicite, A défaut, les fixer à dire d'expert ; - Débouter l'association syndicale libre des propriétaires du Lotissement [Adresse 10] de toutes ses prétentions, fins et conclusions contraires et de ses demandes au visa de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Pour le surplus. - Voir dire irrecevable car prescrite la demande de l'association syndicale libre du lotissement [Adresse 10] fondée sur la convention de 1966 tendant à dire et juger que dans le cas où un droit de passage sera déterminé au profit de la parcelle CV-[Cadastre 5] de la SARL VANILLA HOME, sur sa voirie, la SARL VANILLA HOME et toute personne physique ou morale venant à ses droits de propriété seront soumises aux dispositions du cahier des charges du lotissement [Adresse 10] ; En tout état de cause, - Voir dire sans fondement cette demande dans le cadre de la reconnaissance au bénéfice de la parcelle cadastrée CV-[Cadastre 5], propriété de la SARL VANILLA HOME d'une servitude légale, - L'en débouter, - Condamner l'Association Syndicale libre des propriétaires du Lotissement [Adresse 10] par application de l'article 407 du code procédure civile de la Polynésie française à payer à la SARL VANILLA HOME, la somme de 500.000 FCP ; - La condamner aux entiers dépens dont distraction d'usage. Par conclusions reçues par voie électronique au greffe de la Cour le 19 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, L'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL L'AGENCE DU FENUA, ayant pour avocat Maître Johan MARCHAND, demande à la Cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le Tribunal foncier ; - Rejeter toutes les écritures et demandes de la société VANILLA HOME ; Subsidiairement, dans le cas extraordinaire où la Cour estimerait devoir infirmerer le jugement du 31 janvier 2022 en estimant que la société VANILLA HOME disposerait d'un droit de passage ; - Ordonner une expertise judiciaire, désigner tel expert compétent, avec mission de : Se rendre sur les lieux et se faire remettre tout document des parties ; évaluer les dommages causés par la société VANILLA HOME à la voirie et aux réseaux appartenant à l'association syndicale [Adresse 10] et en chiffrer le coût ; dire si le fonds de la société VANILLA HOME disposait déjà d'un droit de passage hors du lotissement de l'ASL [Adresse 10] ; Dire si l'enclavement du fonds de la société VANILLA HOME ne résulte pas d'opérations volontaires ; Dire si le fonds de la société VANILLA HOME ne provient pas d'une division de fonds par suite de vente, échange ou partage ou de tout autre contrat ; Dans le cas où le droit de passage devrait s'exercer sur la voirie de l'association syndicale de [Adresse 10], déterminer si ce droit de passage se limite uniquement à la voirie ou à d'autres réseaux, évaluer et chiffrer l'indemnité liée au droit de passage proportionnée au dommage occasionné en tenant compte du nombre de logements prévus dans le projet de la société VANILLA HOME, sans oublier l'évaluation de la quote part annuelle liée à l'entretien/réfection desdits voiries et réseaux ; - Dire que l'expert pourra recueillir l'avis d'autres techniciens ; - Impartir le délai dans lequel l'expert devra donner son avis ; - Fixer la date d'audience à laquelle la procédure sera rappelée après le dépôt du rapport ; - Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ; - Désigner la partie qui devra la consignation ; - Lui impartir un délai pour le faire au greffe de la juridiction ; Dans le cas où un droit de passage sera déterminé pour la société VANILLA HOME sur la voirie et les réseaux de l'association syndicale [Adresse 10] ; - dire et juger que la société VANILLA HOMME et toute personne morale/physique venants à ses droits de propriété seront soumises aux dispositions du cahier des charges de la requérante ; En tout état de cause : - Condamner la société VANILLA HOME à payer à l'association syndicale [Adresse 10] la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles en application de l'article 407 du code de procédure civile ; - Condamner la même aux entiers dépens de l'instance. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 30 juin 2023 pour l'affaire être fixée à l'audience de la Cour du 23 novembre 2023. En l'état l'affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité de l'appel : La recevabilité de l'appel n'est pas discutée devant la Cour et aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d'en relever d'office l'irrégularité. Il est produit devant la cour l'arrêt de la cour d'appel n°447 en date du 26 août 2010 qui a confirmé le jugement du Tribunal civil de première instance de Papeete n°639BIS en date du 12 novembre 2001. Il est constant qu'en cette instance le vendeur à l'acte de la société VANILLA HOME et L'ASL [Adresse 10] s'opposaient quant à l'usage des chemins d'accès au lotissement [Adresse 10]. Cependant il résulte de la lecture même de ces décisions que la parcelle alors concernée n'est pas celle acquise par la société VANILLA HOME, le litige portant alors sur l'accès à cette parcelle par les voies B et C du lotissement alors que la parcelle CV [Cadastre 5], enjeu du présent litige, est longée par la première partie de la voie d'accès. Ainsi, le tribunal et la cour ont alors statué sur un droit de passage sur la partie A de la voirie mais aussi et surtout sur les parties B et C, parties qui sont sans contestation devant la cour propriété de l'ASL [Adresse 10], ce qui a conduit à la solution alors retenue tant par le premier juge que par la cour d'appel. La société VANILLA HOME n'use pas de la partie B et C de la voie d'accès. De plus, L'ASL [Adresse 10] ne tire, devant la cour, aucune conséquence juridique de la production de ces décisions, aucune fin de non-recevoir n'étant soulevée quant à l'autorité de la chose jugée de ces décisions. Sur la propriété du chemin d'accès au lotissement [Adresse 10], cadastrée CV [Cadastre 3] sis à [Localité 8] : L'article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Aux termes des articles 1101 et 1134 du code civil dans leur version applicable en Polynésie française, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou ne pas faire quelque chose. Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites '..Elles doivent être exécutées de bonne foi. Pour se dire fondée à voir enjoindre à la société VANILLA HOME, et toute personne venant à ses droits, de cesser d'user de la voirie et réseaux de la requérante sous astreinte, l'ASL [Adresse 10] affirme que cette voirie et ces réseaux sont sa propriété et argue de son cahier des charges pris en acte du 13 septembre 1966 et une AG extraordinaire du 19 novembre 1992, notamment en qu'il est stipulé à ce cahier des charges que : «En application du cahier des charges, chapitre IV article 1, le lotissement de l'ASL [Adresse 10] est desservi par une route principale dénommée voie A, partant de la [Adresse 11], traversant la propriété [W] [O] sur une longueur d'environ cent quarante mètres, pour aboutir à la propriété lotie où elle est prolongée par la voie B. (Cf. pièce 1 page 19)  En application de l'article 3 sur la propriété des voies, il est stipulé que les voies A et B demeureront la propriété du lotisseur qui s'interdit d'en disposer et d'y créer aucune charge hypothécaire ou autre. Il est stipulé également que les droits de propriété du lotisseur ou des propriétaires de lots sur le sol des voies cesseront le jour où la commune les aura éventuellement classées comme voie publique. Lors de ce classement, la propriété du sol des voies passera à la collectivité publique libre de toutes charges hypothécaires ou autres et sans qu'il n'y ait lieu à indemnité d'expropriation. (Cf. pièce 1 page 21) Ainsi, d'ores et déjà, et contrairement à l'argumentation de la société VANILLA HOME, la voirie n'appartient pas aux ayants-droit de Madame [O]. L'article 4 du cahier des charges stipule que le sol des voies est affecté, à perpétuité, à l'état de voie de circulation, à titre de servitude réciproque entre le lotisseur et les propriétaires de chacun des lots, de même qu'entre les propriétaires des lots entre eux et tous autres futurs propriétaires desdits lots. Tant que les voies ne seront pas classées comme voies publiques par la commune, elles resteront absolument privées et réservées au lotisseur et aux propriétaires des lots mis en vente, pour eux et leurs familles, leurs fournisseurs, employés, ouvriers et visiteurs. Toutefois, le lotisseur ne sera en aucun cas responsable des infractions qui se produiraient de ce chef et il n'entend nullement assumer l'obligation de faire observer et respecter cette clause ; en conséquence, chaque propriétaire de lot devra, si bon lui semble, agir directement contre toute contrevenant par tous moyens et voies de droit, sans mettre en cause le lotisseur ni recours contre lui ou ses représentants, ou aucune mise en demeure de celui-ci.» L'ASL [Adresse 10] argue également devant la cour de la convention de servitude enregistrée à [Localité 8], le 2 septembre 1966, volume 104 numéro 245, transcrite au bureau des hypothèques de [Localité 8], le 20 septembre 1966 volume 496 numéro 45 dont il est fait état à son cahier des charges. La société VANILLA HOME conteste vivement son argumentation et soutient que la partie A est restée propriété de Madame [W] [O], puis de ses ayants droits, à savoir son auteur, Monsieur [X] [U]. Il est constant que la propriété des parties B et C du chemin d'accès aux lots du lotissement [Adresse 10] n'est pas en débats devant la cour. Seule la partie A, partant de la [Adresse 11] pour rejoindre l'entrée du lotissement étant en litige ; les parties A, B et C étant cadastrées ensembles CV [Cadastre 3]. Il résulte du cahier des charges notarié du lotissement [Adresse 10] en date du 13 septembre 1966 que pour assurer la desserte du lotissement à partir de la [Adresse 11] (voie publique), Monsieur [F] [V] a passé une convention de servitude avec Madame [W] [O] par-devant Maître [S] et Maître [L], notaires, les 27 et 30 août 1966. Il est stipulé au cahier des charges : « Chapitre I - Désignation et origine de propriété du terrain loti, Sous le paragraphe « Désignation » : «Le Lotissement [Adresse 10] envisagé consiste en une parcelle de la terre [Localité 8], sise à [Adresse 11], d'une superficie d'environ 14.280 m2 (non compris l'emprise des voies), limitée : - Au nord-est sur huit mètres cinquante centimètres, par le lot 1 de la même terre, sur seize mètres, par le lot 2 de la même terre, sur un mètre cinquante centimètres et seize mètres cinquante centimètres, par le lot 3 de la même terre, sur cinq mètres cinquante centimètres et treize mètres cinquante centimètres, par le lot 4 de la même terre, sur huit mètres cinquante centimètres et sur quinze mètres, par le lot 5 de la même terre, - Au nord-est sur dix-huit mètres quarante centimètres, vingt et un mètres et six mètres environ, par le surplus de la propriété du lotisseur, - Au nord-est et au nord sur quatorze mètres environ et trente-quatre mètres environ, par la voie A désignée ci-après édifiée sur la propriété [O] - Au nord sur vingt-sept mètres et au nord-est sur trente-sept mètres, trente-deux mètres cinquante centimètres et vingt-neuf mètres par la propriété [O], - Au sud-ouest sur quarante-six mètres environ et seize mètres cinquante centimètres, par le domaine militaire, sur onze mètres, trente mètres, trente mètres, trente-neuf mètres cinquante centimètres et quarante-six mètres environ, par la propriété COWAN, - Et au sud-est, selon une ligne brisée faisant diverses haches rentrantes, par le surplus de la propriété du lotisseur.» Des termes même de ce paragraphe, il est acté au cahier des charges que la voie A est édifiée sur la propriété [O]. De même, il est stipulé que : «Chapitre IV ' Conditions particulières du lotissement - Article 1 ' Tracé, désignation et consistances des voies d'accès : Pour desservir le présent lotissement, il sera établi par le lotisseur : a) Une route principale dénommée voie A, partant de la [Adresse 11], traversant la propriété [W] [O] sur une longueur d'environ cent quarante mètres pour aboutir à la propriété lotie où elle est prolongée par la voie B désignée ci-après. Cette voie comportera sur toute sa largeur une chaussée bitumée et un réseau souterrain de buses d'un diamètre de cinquante centimètres, pour l'évacuation des eaux pluviales, muni de regards fermés par des grilles métalliques.» Il résulte également de ce paragraphe que la route principale dénommée voie A, partant de la [Adresse 11], traverse la propriété [W] [O] sur une longueur d'environ cent quarante mètres pour aboutir à la propriété lotie. Ainsi, ces paragraphes viennent contredire la mention dont argue L'ASL [Adresse 10], à savoir «les voies A et B demeureront la propriété du lotisseur qui s'interdit d'en disposer et d'y créer aucune charge hypothécaire ou autre.» Le cahier des charges reprend par ailleurs les termes de la convention de servitude enregistrée à [Localité 8], le 2 septembre 1966, volume 104 numéro 245, transcrite au bureau des hypothèques de [Localité 8], le 20 septembre 1966 volume 496 numéro 45. Les termes de cette convention sont clairs en ce que Madame [W] [O] reste propriétaire de l'emprise du chemin d'accès au lotissement qui traverse sa propriété. Il est en effet stipulé à l'acte que : «Madame [W] [O], comparante d'une part, concède à Monsieur [V], comparant d'autre part, qui accepte à titre de servitude réelle et perpétuelle, à la charge de sa propriété et au profit de celle de Monsieur [V] lotie conformément au projet énoncé en l'exposé qui précède, le droit : - D'édifier sur sadite propriété, aux frais exclusifs de Monsieur [V], une route de six mètres de largeur et cent quarante mètres de longueur, partant de la [Adresse 11] pour aboutir, après une courbe nécessitée par la configuration du terrain, à la propriété à lotir, ou elle sera prolongée par le réseau des voies devant desservir le lotissement. Ainsi que le tracé en est figuré sur le plan de lotissement dressé par le géomètre [R] le huit juin mil neuf cent soixante-six dont une copie demeurera ci-annexée après mention. En conséquence, elle autorise ledit Monsieur [V] à effectuer sur sa propriété tous les travaux de terrassement, déblai et remblai, drainage des eaux pluviales ou autres nécessaires à l'édification de ladite route. - D'implanter au long de la limite Nord-Est des propriété la canalisation d'eau et la ligne électrique principale qui desservira le lotissement dont il est parlé ci-dessus.» Il s'agit là des seuls engagements de Madame [W] [O]. Il n'en résulte pas qu'elle ait cédé à Monsieur [F] [V], le lotisseur, la propriété de l'emprise foncière de la route de desserte du lotissement qu'elle a autorisé à construire sur sa propriété. Les termes de la convention sont par contre ambigus en ce qu'au paragraphe «en contrepartie», les engagements de Monsieur [F] [V] sont stipulés ainsi : «En contre-partie de la concession de servitude qui précède et qui a lieu sans indemnité, 1°- Madame [O] réserve expressément au même titre et au profit de la parcelle qui se trouvera isolée à l'intérieur de la boucle formée par la route ce qui est accepté formellement par Monsieur [V] : - Le droit pour tout propriétaire actuel et futur de tout ou partie de la parcelle de sa propriété déterminée ci-dessus d'utiliser la route qui sera créée en vertu des présentes. - Le droit d'aménager tous accès à ladite route pour desservir le terrain bénéficiaire de ce droit d'usage, à la condition expresse qu'il ne puisse en résulter de détérioration pour la route ni d'entrave, gêne ou sujétion quelconque pour les utilisateurs, nonobstant toutes autorisations des services municipaux ou administratifs compétents dont cependant l'accord devra être sollicité en tout état de cause. - Le droit d'utiliser les poteaux et la ligne électrique qui sera édifiée à la limite de sa propriété en vertu de la concession ci-dessus ' jusqu'au point de son branchement- pour desservir en électricité la partie de sadite propriété située à l'ouest de la route de six mètres de largeur faisant également l'objet des présentes, à la condition qu'il n'en résulte aucun surcroit de dépenses pour le lotisseur. Il demeure expressément convenu : - Que le droit d'utilisation réservé par Madame [O] sera exercé gratuitement par les bénéficiaires qui cependant devront toujours satisfaire, - ainsi que ladite dame [O] les y oblige ' aux prescriptions des articles 4, paragraphe 1er, et 8, paragraphe 1er, premier alinéa et paragraphe 4 du chapitre IV du cahier des charges qui sera établi pour parvenir au lotissement et dont le projet certifié «ne varietur» par Maître [S], notaire soussigné, à la date du dix juin mil neuf cent soixante six, a été approuvé par le chef du service des Travaux Publics et des Mines suivant décision n° -2053/TP/D en date du vingt huit juin mil neuf cent soixante-six. Qu'en cas d'aliénation de quelque manière que ce soit de la partie de la propriété de Madame [O] bénéficiant des conventions ci-dessus, soit par elle-même, soit ultérieurement par tout propriétaire, il sera obligatoirement fait référence, dans l'acte, aux prescriptions des articles du cahier des charges indiquée ci-dessus ; qu'à défaut de cette référence, ces prescriptions n'en demeureront pas moins opposables aux tiers par suite de la transcription des présentes à la conservation des hypothèques de [Localité 8]. 2°- Monsieur [V] accepte que l'évacuation des eaux pluviales provenant de deux terrasses appartenant à Madame [O] dont l'une domine le lot 17 du lotissement à réaliser par ledit Monsieur [V] et l'autre domine la précédente dans la direction Sud-Est, se fasse par le canal des exutoires prévus sur ledit lotissement, à condition que ladite dame [O] supporte le coût de tous aménagements, travaux ou réfections (y compris tout renforcement des installations existantes) qui s'avéreraient nécessaires.» S'agissant là des engagement pris par Monsieur [F] [V] en contrepartie de la servitude que lui a accordé Madame [W] [O] sur son fonds, sans indemnité, ils ne peuvent pas s'analyser comme un renoncement par Madame [W] [O] à faire usage de sa propre propriété, en ce compris de l'emprise foncière sur laquelle Monsieur [V] a obtenu l'autorisation de construire la voirie nécessaire au désenclavement de son lotissement. Il résulte en effet des termes de la convention que c'est Monsieur [V] qui accepte de concéder à Madame [O] une servitude réelle et perpétuelle, nécessairement sur la propriété de Monsieur [V] qui l'accepte, au profit de la parcelle de la propriété de Madame [O] qui va se trouver enclaver par la construction de la route. Ainsi, la cour retient qu'aux termes de cette convention de servitude, Monsieur [V] a concédé à sa co-contractante une servitude réelle et perpétuelle sur la voirie située sur sa propre propriété, après les 140 mètres qui sont la propriété de Madame [W] [O], et ce pour la desserte de la parcelle de celle-ci isolée à l'intérieur de la boucle formée par la route et que Madame [W] [O] a consenti à Monsieur [F] [V], lotisseur du lotissement [Adresse 10], une servitude réelle et perpétuelle sur une largeur de 6 mètres et une longueur de 140 mètres, traversant sa propriété, pour permettre de rejoindre la propriété de Monsieur [F] [V]. Il s'en déduit que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les 140 premiers mètres de la route d'accès au lotissement [Adresse 10], à partir de la [Adresse 11], ne sont pas la propriété de L'ASL [Adresse 10] et ne sont pas partie commune du lotissement, et ce même si le cahier des charges présente en un de ses paragraphes, cette portion de voirie comme étant la propriété du lotisseur. Madame [W] [O] n'a pas cédé ses droits de propriété sur l'emprise foncière du chemin d'accès au lotissement de Monsieur [V], aujourd'hui Lotissement [Adresse 10], elle a consenti une servitude sur sa propriété sans renoncer à ses droits de propriété sur l'assiette de cette servitude. Les propriétaires du lotissement en sont par ailleurs parfaitement informés aux termes du cahier des charges du Lotissement [Adresse 10] établi le 13 septembre 1966 en l'étude de Maître [A] [S], tels que démontré ci-dessus. Par ailleurs, il n'est pas stipulé à la convention de servitude enregistrée à [Localité 8], le 2 septembre 1966, volume 104 numéro 245, transcrite au bureau des hypothèques de [Localité 8], le 20 septembre 1966 volume 496 numéro 45, que la servitude réelle et perpétuelle consentie par Madame [W] [O] est à titre exclusif, il s'en déduit que Madame [W] [O], et ses ayants droits après elle, gardaient le droit de consentir à d'autres un droit de passage et ce à titre gratuit, donc sans indemnité à devoir au lotisseur pour la construction de la voirie. Ainsi, bien que l'extrait du plan cadastral mentionne en qualité de propriétaires à la matrice : «indivis entre les propriétaires des parcelles CV n° [Cadastre 1] à [Cadastre 6]», il n'est pas démontré devant la cour que la première partie, sur 140 mètres, de l'assiette de la voirie cadastrée CV [Cadastre 3], commune de [Localité 8], desservant le lotissement [V] devenu [Adresse 10] depuis la [Adresse 11], a fait l'objet d'une cession à Monsieur [F] [V] ou à L'ASL [Adresse 10]. Il est par ailleurs démontré par la production d'actes de vente qui le mentionnent, sans contestation devant la cour, que les droits de Madame [W] [O] ont été recueillis par Monsieur [X] [U], dit [T] [U], qui est devenu à sa suite propriétaire de l'assiette de cette voie. Sur le droit de passage revendiqué par la société VANILLA HOME sur la parcelle cadastrée CV [Cadastre 3] sise à [Localité 8] : Aux termes de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. La société VANILLA HOME a acquis de Monsieur [M] [Z] le 30 mars 2017, par devant Maître [G] [B], notaire associée de la SCP Office notarial RESTOUT-DELGROSSI- [B]-[K], acte transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 8] le 5 mai 2017, volume 4523 n° 20, une parcelle d'une partie de la Terre [Localité 8], cadastrée Commune de [Localité 8] CV n° [Cadastre 5] d'une surface de 15a 62ca, et les constructions y édifiées consistant en une maison d'habitation en dure couverte en décramastic, comportant deux chambres, une cuisine, un salon, une salle de bains et un garage attenant. En page 5 de l'acte, il est précisé qu'il résulte de l'acte de vente du 16 décembre 1997 consenti par Monsieur [X] dit [T] [U], au profit de Monsieur et Madame [M] [Z], du terrain sus-désigné, ce qui suit «littéralement rapporté» concernant l'accès à celui-ci : «Le vendeur déclare que l'acquéreur accédera sans frais à sa charge à l'immeuble présentement vendu à partir de la [Adresse 11], par la route existante sans avoir justifié d'aucun titre.» Il est produit devant la cour la transcription le 25 janvier 1998, volume 2233 n° 6 de l'acte de vente entre Monsieur [X] [U] et les époux [M] [Z] lequel sous l'origine de propriété mentionne que le vendeur est propriétaire de ladite parcelle suite au décès de Madame [W] [O] ; Madame [W] [O], décédée à [Localité 8] le 12 mars 1989, ayant laissé pour seul héritier de droit à réserve [X] dit [T] [U], le vendeur. Ainsi, il résulte du titre de propriété de la société VANILLA HOME que la parcelle CV [Cadastre 5] bénéficie d'un droit de passage sur la propriété de Madame [W] [O], sans frais à sa charge, à partir de la [Adresse 11], par la route existante. Il résulte du plan cadastral produit devant la cour, ainsi que de la photo aérienne intégrée au constat d'huissier en date du 3 mars 2022, que la parcelle CV [Cadastre 5] est longée par la parcelle CV [Cadastre 3] sur la totalité de sa longueur. Il s'en déduit que la mention de «route existante» fait référence à la route qui longe la parcelle objet de l'acte. Madame [O], propriétaire de l'assiette de la servitude consentie au fonds du lotissement [Adresse 10], ayant laissé pour lui succéder, Monsieur [X] [U], celui-ci avait le droit de concéder un droit de passage pour accéder à la parcelle CV [Cadastre 5], à la condition que celui-ci porte sur les premiers 140 mètres du chemin d'accès, le reste de la parcelle CV [Cadastre 3] étant propriété de L'ASL [Adresse 10]. Il résulte du plan cadastral produit que la société VANILLA HOME a ouvert sa parcelle sur la parcelle cadastrée CV [Cadastre 3] à la limite de sa propriété, le chemin étant dessiné au plan. Selon mesure de la cour sur le plan cadastral, respectant l'échelle indiqué à celui-ci, soit 5 cm/100 mètres, l'accès mis en 'uvre sur la parcelle CV [Cadastre 5], est à 80 mètres (4 cm sur le plan) avant le premier virage puis 48 mètres (2,4 cm sur le plan), soit à 128 mètres de la [Adresse 11], donc dans les limites de la propriété de Madame [W] [O]. Ainsi, la parcelle CV [Cadastre 5], sise à [Localité 8], bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage grevant les 140 premiers mètres de parcelle CV [Cadastre 3], ce qui permet un accès direct à la [Adresse 11]. Il ne peut pas être reproché à la société VANILLA HOME, propriétaire de la parcelle CV [Cadastre 5] de faire usage de la partie A, d'une longueur de 140 mètres, du chemin d'accès au lotissement [Adresse 10], celle-ci disposant au terme de son titre d'une servitude conventionnelle de passage pour un accès direct à la [Adresse 11] par la voirie constituée par M. [F] [V] sur la propriété de Madame [W] [O], servitude consentie par l'ayant droit de celle-ci, Monsieur [X] dit [T] [U]. En conséquence, c'est à tort que le premier juge a enjoint à la société VANILLA HOME, et toute personne venant à ses droits, de cesser d'user de la voirie et réseaux appartenant à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10] sous astreinte de 50.000 francs par infraction constatée.  En conséquence, la cour infirme le jugement du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier ' section 2, n° RG 20/00122, n° de minute 35 en date du 31 janvier 2022, de ce chef. Sur les autres demandes : Etant statué par la cour tel que ci-dessus, la question de l'enclavement, ou pas, de la parcelle CV [Cadastre 5], et de l'existence, ou pas, d'un autre chemin de desserte possible, est sans objet. Il n'y pas lieu à expertise. La servitude étant consentie sur le fonds propriété des ayants droits de Madame [W] [O], pour le bénéfice de la parcelle CV [Cadastre 5], sur l'assiette du chemin de desserte du lotissement [Adresse 10], en ses 140 premiers mètres, qui n'est pas propriété des propriétaires des lots du lotissement, il ne peut pas être fait obligation aux propriétaires de la parcelle CV [Cadastre 5] de se soumettre aux dispositions du cahier des charges du Lotissement [Adresse 10], la convention de servitude ne posant cette obligation que pour l'usage de la servitude consentie par Monsieur [F] [V] sur son fond. Devant la cour, comme devant le Tribunal, il ne ressort pas des éléments versés au débat, que le passage des camions a causé des dommages conséquents sur cette portion de voirie dont L'ASL [Adresse 10] a un usage conventionnel, le constat d'huissier versé au débat du 20 octobre 2019, ne permettant pas d'établir que les voies de circulation ont été dégradées. Le jugement sera donc confirmé de ce chef La demande de participation à l'entretien de la voirie n'est pas chiffrée devant la cour, alors que L'ASL [Adresse 10] dispose nécessairement du décompte des frais nécessaires à cet entretien, et de la répartition entre les lots, ces frais faisant nécessairement partie des charges réclamés à tout le moins annuellement aux colotis. Il lui appartenait de produire les décomptes nécessaires ; l'expertise ne pouvant suppléer à la carence des parties. En conséquence, la cour dit cette demande irrecevable. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société VANILLA HOME les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La Cour condamne L'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL L'AGENCE DU FENUA, à lui payer la somme de 500.000 francs pacifiques à ce titre. L'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL L'AGENCE DU FENUA, qui succombe pour le tout doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant par mise à disposition en dernier ressort ; DIT l'appel recevable ; CONFIRME le jugement du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier ' section 2, n° RG 20/00122, n° de minute 35 en date du 31 janvier 2022, seulement en qu'il a débouté l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL SOGIMMO, de sa demande tendant à voir le tribunal ordonner une mesure d'expertise, afin de déterminer les dommages causés à ses parties communes et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile ; INFIRME le jugement du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete, Tribunal foncier ' section 2, n° RG 20/00122, n° de minute 35 en date du 31 janvier 2022, en ce qu'il a enjoint à la société VANILLA HOME, et toute personne venant à ses droits, de cesser d'user de la voirie et réseaux appartenant à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10] sous astreinte de 50.000 francs par infraction constatée et en toutes ses autres dispositions non confirmées ;  Et statuant à nouveau, DIT que la parcelle cadastrée CV [Cadastre 5], sise à [Localité 8], bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage grevant les 140 premiers mètres de parcelle cadastrée CV [Cadastre 3], ce qui permet un accès direct à la [Adresse 11] ; DIT qu'il ne peut pas être reproché à la société VANILLA HOME, propriétaire de la parcelle CV [Cadastre 5] de faire usage de la partie A, d'une longueur de 140 mètres, du chemin d'accès au lotissement [Adresse 10], celle-ci disposant au terme de son titre d'une servitude conventionnelle de passage pour un accès direct à la [Adresse 11] par la voirie constituée par M. [F] [V] sur la propriété de Madame [W] [O], servitude consentie par l'ayant droit de celle-ci, Monsieur [X] dit [T] [U] ; DIT que la servitude étant consentie sur le fonds propriété des ayants droit de Madame [W] [O], pour le bénéfice de la parcelle cadastrée CV [Cadastre 5], sur l'assiette du chemin de desserte du lotissement [Adresse 10], en ses 140 premiers mètres, qui n'est pas propriété des propriétaires des lots du lotissement, il ne peut pas être fait obligation aux propriétaires de la parcelle cadastrée CV [Cadastre 5] de se soumettre aux dispositions du cahier des charges du Lotissement [Adresse 10] ; DIT irrecevable la demande de participation à l'entretien de la voirie pour ne pas être chiffrée ; Y ajoutant, CONDAMNE L'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL L'AGENCE DU FENUA, à payer à la SARL VANILLA HOME, prise en la personne de son gérant légal, la somme de 500.000 francs pacifiques en application de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; REJETTE tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire au présent arrêt ; CONDAMNE l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 10], représentée par son syndic la SARL L'AGENCE DU FENUA, aux dépens de première instance et aux dépens d'appel ; Prononcé à Papeete, le 22 février 2024. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SZKLARZ