Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 22/05013

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/05013 N° Portalis 352J-W-B7G-CWXRI N° MINUTE : 2 contradictoire Assignation du : 25 avril 2022 JUGEMENT rendu le 23 Mai 2024 DEMANDERESSE S.A.S. STEP-IMMO [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1956 DÉFENDERESSE S.A.R.L. MARE & MARTIN [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0104 Décision du 23 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/05013 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWXRI COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 09 Janvier 2024, tenue en audience publique, devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 1er août 2014, la SAS Step-Immo a donné à bail à la SARL Mare & Martin des locaux à usage commercial situés en rez-de-chaussée et entresol bas d’un immeuble au [Adresse 3], à [Localité 5], pour une durée de 9 ans à compter du 15 octobre 2014, moyennant un loyer principal annuel de 28.000 euros, pour une destination de « Usage exclusif de bureaux et/ou siège social pour l’activité d’édition, publication, diffusion de tout ouvrage, objets d’art, produits dérivés ». Le 6 août 2019, la société Step-Immo a fait délivrer à la société Mare & Martin un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 10.206,85 euros au titre de loyers et charges impayés. La société Mare & Martin a quitté les locaux à la fin de l’année 2019 et tenté de céder son droit au bail. Le 9 janvier 2020, le bailleur a fait procéder à une saisie-conservatoire de créance auprès de la banque CIC Interbanco, dénoncée à la société Mare & Martin le 16 janvier 2020, pour un montant de 16.622,99 euros. Après une première assignation devant le juge des référés le 6 février 2020 qui s’est conclue par une radiation de l’affaire, par acte extrajudiciaire du 25 avril 2022, la société Step-Immo a assigné la société Mare & Martin devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de constatation d’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion du preneur et condamnation au paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, la société Step-Immo demande au tribunal de : « JUGER la société STEP-IMMO recevable et bienfondée dans ses moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre de la société MARE & MARTIN ; A. A TITRE PRINCIPAL : L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA CONDAMNATION DU PRENEUR AU TITRE DE SES MANQUEMENTS CONTRACTUELS - CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit figurant dans le bail commercial du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014) pour non-règlement de l’intégralité de la dette locative dans le délai d’un mois imparti à compter de la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 août 2019 ; - PRONONCER la résiliation du bail commercial du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014) à compter du 6 septembre 2019 ; - CONDAMNER la société MARE & MARTIN à payer à la société STEP-IMMO la somme de 3 467,56 € HT, soit la somme de 4 161,07 € TTC correspondant au solde des loyers, des charges et des taxes dues par le preneur au 6 septembre 2019, date d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014) ; - CONDAMNER la société MARE & MARTIN à payer à la société STEP-IMMO la somme de 135 040,75 € HT, soit 154 174,47 € TTC, correspondant à l’indemnité d’occupation, charges et taxes dues par le preneur à compter du 7 septembre 2019 jusqu’à la libération effective des locaux loués et leur parfaite restitution au bailleur ; Ce faisant, - REJETER l’ensemble de moyens, demandes et prétentions soulevées par la société MARE & MARTIN ; B. A TITRE SUBSIDIAIRE : LA RESILIATION JUDICIAIRE DU BAIL EN APPLICATION DES REGLES DU DROIT COMMUN DES CONTRATS - PRONONCER la résiliation du bail commercial en date du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014), aux torts exclusifs de la société MARE & MARTIN au motif des violations graves et répétées des stipulations dudit contrat dont celle-ci s’est rendue coupable, à savoir : Accumulation des retards dans le paiement de ses loyers, charges et taxes pour la période antérieure au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 août 2019 ; Non règlement des loyers, charges et taxes à compter du mois de décembre 2019 ; Abandon des locaux loués, non exploitation du fonds et refus de restituer les clés desdits locaux à la société STEP-IMMO depuis le mois de décembre 2019. - PRONONCER la résiliation du bail commercial du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014) à compter du 31 décembre 2019 ; - CONDAMNER la société MARE & MARTIN à payer à la société STEP-IMMO la somme de 4 842,57 € HT, soit 5 709,97 € TTC, correspondant au solde des loyers, des charges et des taxes dû par le preneur à la date de son départ des locaux loués (soit le 31 décembre 2019) ; - CONDAMNER la société MARE & MARTIN à payer à la société STEP-IMMO la somme de 118 092,27 € HT, soit 134 863,49 € TTC, correspondant à l’indemnité d’occupation, charges et taxes dues par le preneur à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la libération effective des locaux loués et leur parfaite restitution au bailleur ; C. EN TOUT ETAT DE CAUSE : - JUGER que le dépôt de garantie prévu dans le bail commercial du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014) restera définitivement acquis à la société STEP-IMMO conformément aux stipulations dudit contrat ; - ORDONNER l’expulsion de la société MARE & MARTIN et celle de tout occupant de son chef, des locaux objet du bail commercial du 1er août 2014 (à effet du 15 octobre 2014), ainsi que la restitution des locaux et la remise des clés au bailleur, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ; - CONDAMNER la société MARE & MARTIN au paiement de la somme de 7 000,00 euros au bénéfice de la société STEP-IMMO au titre de 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER la société MARE & MARTIN aux entiers dépens de la procédure. » Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, la société Mare & Martin demande au tribunal de : « Il est demandé au Tribunal de céans de déclarer la SARL MARE & MARTIN recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, A TITRE PRINCIPAL - DIRE ET JUGER que la SAS STEP-IMMO n’a pas respecté ses obligations de délivrance et de jouissance paisible en qualité de bailleur à l’égard de la SARL MARE & MARTIN ; - DIRE ET JUGER que la SARL MARE & MARTIN a subi plusieurs désordres troublant sa jouissance et que les locaux loués étaient impropres à la destination prévue contractuellement; Par conséquent, - DEBOUTER la SAS STEP-IMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Tribunal de céans faisait droit à la demande de la SAS STEP-IMMO ; - ACCORDER les plus larges délais de paiement à la SARL MARE & MARTIN ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, - DEBOUTER la SAS STEP-IMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions; - CONDAMNER la SAS STEP-IMMO à verser à la SARL MARE & MARTIN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à payer les entiers dépens ; - ORDONNER, si par extraordinaire des condamnations devaient être prononcées à l'encontre de la SARL MARE & MARTIN, n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir. » L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juillet 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 9 janvier 2024. Par conclusions notifiées électroniquement le 15 novembre 2023, la société Mare & Martin a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture aux fins de produire un constat d’huissier en date du 11 octobre 2023 établissant que les locaux de la société Step-Immo sont occupés par une autre société. Par conclusions notifiées le 23 novembre 2023, la société Step-Immo a demandé le rejet de cette demande, l’irrecevabilité des conclusions adverses communiquées le 15 novembre 2023 et le rejet du procès-verbal d’huissier du 11 octobre 2023. A l’audience du 9 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 7 mai 2024, puis au 23 mai 2024, le jugement étant rendu par mise à disposition au greffe. * MOTIFS DU JUGEMENT Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture La société Mare & Martin fait valoir qu’elle a découvert et fait constater par voie d’huissier que les locaux litigieux avaient été donnés à bail et étaient occupés par une nouvelle société, preuve que la société Step-Immo a récupéré la jouissance de son bien qui lui a nécessairement été restitué. Elle estime que la révocation de l’ordonnance de clôture est nécessaire pour que le procès-verbal de constat du 11 octobre 2023 puisse être versé et opposé à la demande d’indemnité d’occupation de la bailleresse. La société Step-Immo soutient que les conditions d’application de l’article 803 du code de procédure civile ne sont pas réunies en ce que la défenderesse n’explique pas les raisons pour lesquelles elle aurait été dans l’impossibilité d’obtenir et de verser aux débats la pièce débattue avant l’ordonnance de clôture, que depuis les conclusions récapitulatives du bailleur du 27 janvier 2023 elle est informée que le bailleur a pénétré dans les locaux loués le 9 juin 2022 pour les sécuriser à la suite d’une tentative d’effraction. Elle fait valoir que le constat d’huissier du 11 octobre 2023 n’est pas une pièce nécessaire à la résolution du litige en ce que la conclusion d’un nouveau bail avec un tiers le 24 mai 2023 n’implique pas que le précédent preneur a effectivement remis les clés des locaux au bailleur, le bailleur ayant informé le tribunal et l’ancien preneur des circonstances dans lesquelles il était entré en jouissance de son bien dans ses dernières conclusions et cette reprise de jouissance étant sans incidence sur l’objet du litige. Elle soutient que la tentative de restitution des clés forcées par le preneur, par voie d’huissier en date du 7 mars 2022, ne constitue pas un acte de restitution des locaux puisque la tentative a échoué et que le preneur est donc resté juridiquement en possession des locaux. Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, à l’exception notamment des demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Selon l’article 803 du même code, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, la société Step-Immo sollicite notamment l’expulsion de la société Mare & Martin des locaux donnés à bail le 1er août 2014 et sa condamnation à lui payer une somme de 154.174,47 euros TTC correspondant à l’indemnité d’occupation due à compter du 7 septembre 2019, jusqu’à la libération effective des locaux loués et leur parfaite restitution au bailleur. Il résulte du calcul des préjudices de la société Step-Immo figurant dans ses conclusions récapitulatives qu’elle a évalué l’indemnité d’occupation jusqu’à la date du 7 avril 2022, date du décompte produit, mais que cette somme est à parfaire. Elle maintient dans ses conclusions de rejet de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture que les locaux n’ont jamais été restitués au bailleur, de sorte que son préjudice ne serait pas arrêté. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les documents produits par les parties au soutien de leurs conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture, à savoir, le procès-verbal du 11 octobre 2023 et le bail du 24 mai 2023 sont utiles pour apprécier le préjudice éventuel dont se prévaut la société Step-Immo. La société Mare & Martin soutient avoir découvert par hasard l’occupation nouvelle des locaux litigieux à la date du constat d’huissier qu’elle produit, soit à une date postérieure à l’ordonnance de clôture. En conséquence, il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture, de déclarer recevables les conclusions et pièces produites par les parties les 15 et 23 novembre 2023, et d’ordonner à nouveau la clôture. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire La société Step-Immo expose : - que la société Mare & Martin n’a ni apuré sa dette locative, ni contesté le commandement de payer délivré le 6 août 2019 dans les délais impartis, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire est justifiée et proportionnée au regard des nombreux manquements postérieurs du preneur, - que le preneur a quitté les locaux sans son accord et au mépris des clauses du bail, - qu’il a refusé de restituer les locaux et tenté de céder son droit au bail irrégulièrement, - qu’en application des articles 1720 et 1725 du code civil, elle ne peut être tenue responsable de troubles causés par des tiers présents sur la voie publique et non dans les locaux loués, les arcades sous lesquels s’installaient les sans-abris ne faisant pas partie de la copropriété, - que la présence de sans-abris devant le local loué n’est pas établie de façon continue depuis 2010 comme le prétend la défenderesse, - que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la mise en place d’un agent de sécurité avec maître-chien à compter de 2015 grâce à son intervention immédiate, pour favoriser la tranquillité des occupants de l’immeuble, notamment du rez-de-chaussée, - que le preneur ne rapporte pas la preuve du caractère répétitif des rixes de sans-abris survenues devant son local, ni de dépôts de plaintes à la suite des nuisances prétendument subies, - qu’à la suite du dégât des eaux subi dans les locaux du preneur, elle a déclaré le sinistre à son assureur lequel a mis les syndics de copropriété de son immeuble et de l’immeuble mitoyen d’où provenait la fuite, en demeure de faire les réparations, de sorte qu’elle n’a pas manqué à ses obligations contractuelles, - qu’en application des stipulations contractuelles, l’ensemble des réparations incombait au preneur, lequel ne justifie pas avoir déclaré le sinistre à son assureur La société Mare & Martin fait valoir : - qu’en application de l’article 1720 du code civil, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ce qu’elle a subi, dès le début du bail, des troubles de jouissance liés aux personnes sans domiciles fixes qui s’installaient sous les fenêtres du local situé au rez-de-chaussée d’une portion de rue à colonnes, tant la nuit que la journée, ces personnes causant des nuisances sonores, agressant parfois les collaborateurs, et pouvant causer des dégradations, - qu’elle a subi un dégât des eaux en 2015 auquel le bailleur n’a jamais remédié, causant des troubles à son activité, - que ces manquements ont justifié l’exception d’inexécution de ses propres obligations de preneur, en application des articles 1219 et 1220 du code civil. * Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte cependant des articles 1147 et 1184 alinéa 2 du code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du même code, qu'un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d'une exception d'inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s'il établit une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s'il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir la réalité de son préjudice. Aux termes de l’article 1725 du code civil, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société Mare & Martin a subi les désagréments liés à l’installation de sans-abris sous les fenêtres de ses locaux donnant sur la rue des Colonnes, désagréments signalés au bailleur dès le mois d’avril 2015 et à plusieurs reprises au cours de son occupation des locaux. Si cette installation lui a causé des nuisances certaines, ainsi qu’en attestent les photographies et attestations versées aux débats, le preneur ayant notamment subi un bris de fenêtre, elles sont le fait de tiers installés sur la voie publique dont le bailleur ne peut être tenu pour responsable. La société Step-Immo qui justifie que le lieu d’installation des sans-abris se situe sur la voie publique, hors des limites de sa propriété, et qui justifie du recours à des surveillances avec maître-chien, décidées par le syndicat des copropriétaires, à tout le moins durant quelques mois en 2017 et 2018, ne peut être tenue pour responsable des troubles occasionnés par les tiers et pour lesquels la société Mare & Martin ne déclare pas avoir porté plainte. S’agissant du dégât des eaux survenu dans les locaux de la société Mare & Martin en mars 2015, la société Step-Immo verse aux débats des échanges avec son assureur et le syndicat des copropriétaires dont il ressort que le sinistre a été causé par des infiltrations provenant de l’immeuble mitoyen. La société Mare & Martin produit plusieurs courriers électroniques de relance pendant son occupation des locaux dont il ressort qu’elle n’a jamais obtenu le justificatif de réparation de la fuite permettant la prise en charge des travaux par son propre assureur auquel elle justifie avoir déclaré le sinistre. Si le bail met à la charge du preneur les réparations des locaux aux termes de l’article « charges et conditions », il incombait au bailleur d’obtenir les justificatifs nécessaires auprès de son syndic ou de celui de l’immeuble mitoyen pour permettre au preneur de procéder aux réparations. Il résulte de ces éléments que la société Step-Immo a manqué à son obligation de délivrance. La société Mare & Martin ne justifie cependant pas d’une impossibilité totale d’exploiter le local du fait de ce dégât des eaux. Elle ne peut, dès lors, opposer l’exception d’inexécution à la demande en paiement de la société Step-Immo, seuls des dommages et intérêts pouvant être sollicités. En conséquence, le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera rejeté. * Sur le moyen tiré du manquement à l’obligation de bonne foi La société Mare & Martin fait valoir que le commandement de payer a été délivré alors que la société Step-Immo était parfaitement informée des difficultés rencontrées du fait des nuisances causées par les sans-abris installés sous ses fenêtres ; que cette situation était parfaitement connue de la bailleresse dés avant le bail conclu entre les parties puisque le précédent preneur avait déjà subi ces nuisances et avait quitté les locaux pour ce motif ; que la bailleresse n’a pas répondu à ses demandes visant à trouver une solution amiable, la contraignant à quitter les locaux avant l’échéance triennale du bail. En l’espèce, les nuisances subies par la société Mare & Martin du fait de la présence de sans-abris sont avérées et il ressort de l’attestation établie par le précédent locataire, M. [F] [T], que ces nuisances étaient connues de longue date par le bailleur. Il ressort cependant des pièces versées par Step-Immo que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la mise en place d’une surveillance cynophile et elle justifie de plusieurs factures de surveillance au cours des années 2017 et 2018, de sorte qu’elle n’est pas restée inactive face aux nuisances causées par des tiers à l’exploitation de la société Mare & Martin. La société Mare & Martin verse aux débats plusieurs courriers électroniques du second semestre 2019 dont il ressort qu’elle a sollicité à plusieurs reprises des entretiens avec la bailleresse, sans pour autant que l’objet de ces demandes soit explicité dans les courriers. Elle ne justifie pas de demande de résiliation anticipée du bail à laquelle le commandement de payer du 6 août 2019 serait la réponse. Il résulte de ces éléments que la défenderesse échoue à démontrer le manquement à l’obligation de bonne foi commis par la bailleresse, de sorte que la validité du commandement de payer ne peut être contestée sur ce fondement. *Sur l’acquisition de la clause résolutoire Selon les articles 1134 ancien et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, les sociétés Step-Immo et Mare & Martin sont liées par un bail commercial du 1er août 2014 qui prévoit un loyer annuel de 28.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance. Le contrat prévoit une « Clause de résiliation » aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de loyer et/ou ses accessoires, et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Par acte extrajudiciaire du 6 août 2019, la société Step-Immo a délivré à la société Mare & Martin un commandement visant la clause résolutoire du bail de lui payer la somme totale de 10.394,95 euros au titre de loyers, charges et taxes impayés, arrêtée au 23 juillet 2019, correspondant principalement à l’échéance du troisième trimestre 2019. La société Mare & Martin ne prétend ni ne justifie avoir procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 6 août 2019 dans le délai d'un mois étant acquis au débat, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat est résilié depuis le 6 septembre 2019 à minuit. Il est constant que la société Mare & Martin a quitté les locaux au 31 décembre 2019, lesquels ont depuis été reloués par la société Step-Immo à tout le moins depuis le 24 mai 2023, de sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Sur les demandes en paiement de la société Step-Immo La société Step-Immo expose que la dette locative de la société Mare & Martin se compose d’une dette locative jusqu’à la date du 6 septembre 2019 s’établissant à 4.152,67 euros TTC selon décompte, puis d’une indemnité d’occupation qui doit être déterminée en application des clauses du bail prévoyant une majoration de 50% du loyer. Elle soutient que le terme de l’indemnité d’occupation n’est pas établi à défaut de restitution régulière des locaux par le preneur par la remise des clés à la bailleresse. La société Mare & Martin fait valoir que l’indemnité d’occupation n’est pas due lorsque l’exploitation des locaux est impossible pour défaut de conformité ; que si l’indemnité était due, elle ne le serait que le temps de l’occupation du preneur, soit jusqu’en décembre 2019 ; que c’est en raison du refus du bailleur de négocier une date de fin de contrat qu’elle a été contrainte de rechercher un cessionnaire pour le droit au bail après avoir quitté les lieux. Il résulte de l'article 1315 devenu 1353 du code civil qu'il appartient au preneur d'établir qu'il s'est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur. Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l'article 1152 du code civil, devenu 1231-5, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l’espèce, la société Step-Immo produit un décompte actualisé au 7 avril 2022 pour justifier du montant des impayés de loyers, charges et taxes et indemnité d’occupation dont elle demande le paiement. S’agissant de la dette locative jusqu’au 6 septembre 2019, elle s’établit à 4.152,67 euros TTC, frais de relance compris. En l’absence de contestation de cette somme, il convient de condamner la société Mare & Martin à son paiement. S’agissant de l’indemnité d’occupation, celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. L’article « Clause de résiliation » du contrat de bail stipule que l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail sera calculée avec une majoration de 50% du dernier loyer payé, les charges et taxes étant dues en sus. Cette clause qui détermine par avance et de manière forfaitaire l'indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de la résiliation du bail, doit s'analyser comme une clause pénale. Compte tenu du préjudice réellement subi par le bailleur et du peu de disponibilité dont il a fait preuve lorsque la société Mare & Martin a souhaité négocier son départ des locaux, cette clause apparait manifestement excessive et sera ramenée à plus juste proportion tel qu’exposé ci-dessous. Sur le terme de l’indemnité d’occupation, la société Mare & Martin soutient avoir quitté les locaux le 31 décembre 2019 mais il est constant qu’aucune restitution des locaux n’a été organisée. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment le constat d’huissier du 26 janvier 2022, que les locaux étaient vides à cette date mais présentaient des affiches d’annonces de location provenant d’agences immobilières mandatées par le preneur. Il ressort également des pièces que la gardienne disposait d’un jeu de clés du local, non en vue de les restituer au bailleur mais en vue de faire visiter les locaux à la demande des agences mandatées par le preneur. Il en résulte que la société Mare & Martin n’avait pas restitué les locaux à la date du 26 janvier 2022. La société Mare & Martin a fait signifier les clés des locaux litigieux à la société Step-Immo par voie d’huissier, selon procès-verbal du 7 mars 2022. Si la remise des clés à un tiers ne produit pas les effets d’une restitution des locaux au bailleur, la résistance injustifiée du bailleur ne doit pas être imputée au preneur. En l’espèce, la société Step-Immo qui n’explique pas pour quel motif elle a refusé de recevoir les clés du local alors qu’elle sollicite aujourd’hui l’acquisition de la clause résolutoire à une date bien antérieure, qu’elle savait les locaux inoccupés par le preneur à tout le moins depuis janvier 2022, n’est pas fondée à solliciter une indemnité d’occupation au-delà du 7 mars 2022. Il résulte du décompte produit par le bailleur que le dernier loyer payé par le preneur s’établissait à 7.394,18 euros HT, soit 2.464,7 euros HT par mois. Pour la période du 7 septembre 2019 au 7 mars 2022, l’indemnité d’occupation au titre des loyers s’établit ainsi à 74.425,98 euros HT, auxquels il convient d’ajouter 18.777,95 euros au titre des charges, soit 93.203,93 euros HT, soit 111.844,72 euros TTC. La majoration forfaitaire au titre de la clause pénale sera fixée à 5.000 euros, soit une indemnité d’occupation totale fixée à 116.844,72 euros. Il convient de déduire de cette somme les montants versés par la société Mare & Martin selon le décompte produit par la demanderesse, soit la somme de 23.085,95 euros, la somme due par la défenderesse étant ainsi ramenée à 93.758,76 euros. La société Mare & Martin sera condamnée à payer à la société Step-Immo la somme de 4.152,67 euros au titre des arriérés de loyers et la somme de 93.758,76 euros au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 7 mars 2022. Sur la demande de délais La société Mare & Martin sollicite à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé les plus larges délais de paiement compte tenu des difficultés rencontrées par le secteur de l’édition ces dernières années, de la petite taille de sa structure qui ne résisterait pas une condamnation de paiement en une seule fois des sommes demandées par le bailleur, étant rappelé que la société est une maison d’édition spécialisée dans l’édition juridique et dans le domaine de l’histoire de l’art. La société Step-Immo s’oppose à cette demande au motif que la défenderesse ne justifie pas de sa situation comptable, qu’elle a été de mauvaise foi dans cette procédure qui était inéluctable et qui aurait due la conduire à un comportement précautionneux en prévoyant une éventuelle condamnation. Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment les statuts de la société Mare & Martin, qu’il s’agit d’une petite structure dont l’activité principale relève d’un domaine d’activité subissant des difficultés croissantes liées aux évolutions de la société et à la concentration des maisons d’édition. Si elle a commis des manquements à ses obligations contractuelles, la condamnation au paiement des sommes dues au bailleur pourrait porter atteinte à sa pérennité. Il ressort des comptes de la société Step-Immo pour les années 2018 à 2020 que, si l’année 2019 a été marquée par un déficit, la société a rétabli sa situation en 2020, de sorte que son activité dans le domaine de l’immobilier ne parait pas menacée. En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif. Sur le dépôt de garantie En application des dispositions contractuelles, la société Step-Immo sollicite la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts. Aux termes de l'article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, l’article « Dépôt de garantie » du contrat de bail stipule que « Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au PRENEUR, ce dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres ». Il est constant que la société Mare & Martin a versé un dépôt de garantie d’un montant de 7.000 euros lors de la conclusion du bail. En cessant d’exploiter les lieux sans l’accord du bailleur dès le 31 décembre 2019, laissant les locaux vides, puis en cessant le paiement des loyers alors qu’aucune restitution des lieux n’avait été convenue et alors qu’elle ne justifie pas d’une demande de résiliation du bail à la fin d’une période triennale notamment en août 2020, la société Mare & Martin a nécessairement causé un préjudice au bailleur. En conséquence, la société Step-Immo sera autorisée à conserver le dépôt de garantie. Sur les demandes accessoires La société Mare & Martin succombant à l’instance sera condamnée aux dépens. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société Step-Immo la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit. * PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 20 juillet 2023 et déclare recevables les conclusions et pièces des parties notifiées les 15 et 23 novembre 2023, Ordonne la clôture de la procédure, Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er août 2014 relatif aux locaux situés [Adresse 3], à [Localité 5], à la date du 6 septembre 2019 à minuit, par l'effet du commandement de payer du 6 août 2019, Dit que la demande d’expulsion est devenue sans objet, Condamne la SARL Mare & Martin à payer à la SAS Step-Immo : - la somme de 4.152,67 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 6 septembre 2019, - la somme de 93.758,76 euros au titre de l’indemnité d’occupation due jusqu’au 7 mars 2022, Autorise la SARL Mare & Martin à se libérer de cette somme en 12 mensualités égales, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des échéances, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, Dit que le dépôt de garantie restera acquis à la SAS Step-Immo, Condamne la SARL Mare & Martin à payer à la SAS Step-Immo la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SAS Mare & Martin de sa demande sur ce même fondement, Condamne la SAS Mare & Martin aux entiers dépens de l’instance, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME