Cour d'appel, 30 novembre 2022. 20/03165

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H 4ème chambre expropriations ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 NOVEMBRE 2022 N° RG 20/03165 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T55V AFFAIRE : SCI VALMY C/ ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL BOUCLE NORD DE SEINE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mai 2020 par le juge de l'expropriation de NANTERRE RG n° : 19/00044 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Michel GRAVE Me Michèle DE KERCKHOVE Mme [E] [Y] (Commissaire du Gouvernement) + Parties RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI VALMY [Adresse 3] [Localité 6] Représentant : Me Michel GRAVE de la SARL MGR AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0082 APPELANTE **************** ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL BOUCLE NORD DE SEINE [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 et Me François-charles BERNARD de l'AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211 INTIMÉ **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [E] [Y] **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier président de la cour d'appel de Versailles Madame Pascale CARIOU, Conseiller à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier président de la cour d'appel de Versailles Madame Séverine ROMI, Conseiller, à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier président de la cour d'appel de Versailles qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI *** LA SCI est propriétaire d'un local à usage commercial cadastré H[Cadastre 4] et situé [Adresse 3]. Par délibération du 15 juin 2016, le conseil municipal de [Localité 6] a crée une zone d'aménagement concertée afin de réaliser un projet 'ARC Sportif' dans le cadre d'un processus de renouvellement urbain. Par arrêté préfectoral n°2018-75 du 24 mai 2018, ce projet a été déclaré d'utilité publique et les parcelles nécessaires à la réalisation de l'opération ont été déclarées cessibles au profit de l'établissement public territorial Boucle Nord de Seine (l'EPTBNS). Par ordonnance du 3 septembre 2018, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre a déclaré expropriés pour cause d'utilité publique les immeubles, portions d'immeubles et droits réels immobiliers situés sur le territoire de la Commune de [Localité 6] dont l'acquisition est nécessaire à la réalisation de l'opération. Par mémoire du 3 juin 2019, l'EPT Boucle Nord de Seine a offert à la SCI Valmy d'acquérir le lot dont elle est propriétaire pour la somme totale de 346.800 euros. A défaut d'accord entre les parties sur cette offre, l'EPT Boucle Nord de Seine a saisi le juge de l'expropriation par requête du 10 juillet 2019. Le transport sur les lieux est intervenu le 10 décembre 2019. Par jugement rendu le 18 mai 2020 le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Nanterre : - Fixe à 749.000 euros en valeur occupée l'indemnité à revenir la SCI Valmy pour la dépossession du local commercial dont elle est propriétaire située [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 4], se décomposant comme suit: * Indemnité principale : 680.000 euros ; * Frais de remploi : 69.000 euros ; - Condamné l'Etablissement public territorial Boucle Nord De Seine à payer à la SCI Valmy la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que les dépens sont de droit supportés par l'expropriant en vertu de l'article L312-1 du code de l'expropriation. La SCI Valmy, exproprié, a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 9 juillet 2020 à l'encontre de l'Etablissement public territorial Boucle Nord De Seine. Elle demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 24 septembre 2020 et signifiées à l'intimé (AR signé du 28.09.20) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 28.09.20), de : - Infirmer le jugement entrepris ; Et statuant à nouveau , - Fixer à la somme de 1.485.296 euros la valeur totale des biens expropriés ; - Condamner l'EPSGP à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'Etablissement public territorial Boucle Nord De Seine, expropriant, demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 23 décembre 2020 et signifiées à l'appelant (AR signé du 14.01.21) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 08.01.21), de : - Rejeter les demanes d'infirmation formées par la SCI Valmy ; - Confirmer dans son intégralité le jugement entrepris ; - Condamner la SCI Valmy à verser à l'EPT Boucle Nord De Seine la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Statuer ce que de droit sur les dépens. La commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour la 24 décembre 2020, notifiées à l'appelant (AR du 08.01.21) et à l'intimé (AR du 08.01.21),sollicite la fixation de l'indemnité principale à la somme de 500.000 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 51.000 euros, soit un total de 551.000 euros. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, applicable par renvoi de l'article R311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans le paragraphe dédié à la discussion de celles-ci. La cour observe à cet égard que la compréhension de l'argumentaire de l'appelante, dont les conclusions ne contiennent aucun paragraphe expressément dédié à la discussion et distinct de l'exposé des faits et de la procédure, n'est pas facilité par l'absence, en cet état, de paragraphe dédié à chacun des points discutés, ce qui conduit la cour à devoir rechercher en divers paragraphes épars les éléments de discussion relatifs à chacun d'eux, qu'il s'agisse notamment de la surface utile et de l'évaluation du bien exproprié. *** Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contestées. Sur l'indemnité de dépossession Les parties ne s'opposent, en appel comme en première instance, que sur les points suivants : - la surface utile du bien exproprié qui doit tenir compte : *pour l'appelante, du passage qu'elle dit utiliser seule, publiquement, sans équivoque et de bonne foi depuis plus de 50 ans, de la cour qu'elle utilise comme parking pour son activité de vente de voitures d'occasion, et de la cave dont la surface ne doit être pondérée qu'à 50 % soit 45 m² et non 10 % soit 6 m² comme retenu par le jugement entrepris, * pour l'EPTBNS, des surfaces utiles retenues par le jugement entrepris soit, s'agissant des éléments contestés, 6 m² pour la cave, rien pour la cour à évaluer selon la méthode 'terrain intégré', et rien pour le passage, faute de preuve de la propriété alléguée, * pour la commissaire du gouvernement qui retient une surface utile de 181 m² pour le 'local commercial', cave comprise et terrain intégré et de 162 m² pour 'l'atelier', sur la base d'un ratio de 95 % à la SHON résultant de la demande de permis de construire. - la valorisation du bien exproprié, qui doit se faire, tous discutant des termes de comparaison en débat : * pour l'appelante, selon la méthode par comparaison analytique qui distingue les locaux à usage de bureaux, le bâtiment en fonds de cour et enfin, la cour et le passage fermé par un portail * pour l'EPTBNS, selon la méthode de comparaison terrain intégré avec des biens mixtes comparables, * pour la commissaire du gouvernement, selon la méthode par comparaison analytique mais sans valorisation de la cour en tant que telle. - l'abattement de 15 % pour occupation, que l'appelante conteste compte tenu de l'identité des gérants respectifs des sociétés bailleresse et preneuse du bien exproprié. La cour retient ce qui suit sur ces trois points respectifs. 1 - Sur la surface utile Le commissaire du gouvernement n'étaye pas en droit sa méthode de calcul des surfaces qu'il retient, de sorte qu'elle ne peut fonder la décison de la cour. La cave se compose d'un sous sol total. Sa surface utile s'établit donc comme celle, non contestée, des étages de bureaux soit 90 m², sauf à la pondérer à 10% comme le retient le jugement entrepris, par des motifs dont la pertinence n'est pas remise en cause par l'appelante. Sa surface utile à retenir est donc de 9 m² et non 6. S'agissant du passage, le jugement entrepris retient à bon droit qu'il ne saurait lui être associé aucune surface utile à indemniser, par des motifs que la cour adopte et auxquels il suffira d'ajouter, d'une part, que le caractère secondaire du passage n'est pas utilement contesté par la seule hauteur limitée du porche et, d'autre part, que ni le bail du 7 février 2014 renouvelé jusqu'à l'acquisition du bien par l'appelante à cette date, ni le bail consenti le 15 mars 1999 au preneur actuel de ce bien, ne suffisent à établir le droit de propriété et l'usage en qualité de propriétaire revendiqués. De même quant à la cour, dont l'appelante ne fait pas état dans son paragraphe dédiée à 'la surperficie à prendre en compte', le jugement entrepris retient exactement l'absence d'évaluation de sa superficie non contestée de 557 m² en tant que telle, mais seulement au regard de son utilité pour l'activité commerciale de commerce de véhicules d'occasion, s'agissant d'un espace non bâti utilisé pour l'exposition de ces véhicules, sans qu'il puisse s'agir de places de stationnement à l'air libre faute de respect des normes habituelles en la matière et compte tenu de sa situation excentrée du centre ville, ce qui la conduit à pondérer cette superficie à 60 % soit la valeur arrondie de 334 m². Il suffira d'ajouter que l'état de cette cour tel qu'il résulte du procès verbal de transport conforte cette analyse et que l'argumentaire de l'appelante n'apporte aucun élément nouveau à cet égard. 2 - Sur la valorisation Le jugement entrepris retient à bon droit, par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter la moyenne des deux évaluations obtenues respectivement par comparaison 'terrain intégré' et par comparaison 'analytique' avec des bureaux d'une part et des locaux commerciaux avec cave et atelier d'autre part. Il suffira d'ajouter que l'appelante expropriée ne conteste pas plus utilement en appel qu'en première instance, pour les motifs qui suivent : - l'usage mixte de l'ensemble immobilier litigieux, - la qualification d'atelier/entrepôt du bâtiment en fond de cour, - l'absence de rattachement aux locaux à usage de bureaux de la cave et du rez-de-chaussée - et les termes de comparaison retenus ou exclus. L'usage mixte résulte tant du procès verbal de transport que de ce qui précède, dès lors, d'une part, qu'un espace d'exposition des véhicules d'occasion à vendre et un lieu couvert dédié aux menues réparations de ceux-ci n'étant pas sérieusement assimilables à des lieux à usage de bureaux et, d'autre part, que le caractère essentiel bien qu'accessoire de ces lieux à cette activité empêche de les ignorer au profit des seuls locaux à usage de bureaux. La qualification d'atelier/entrepôt à structure très légère n'est pas utilement contestée en l'état du procès verbal de transport et des motifs du jugement entrepris, que les photos et le 'prix le plus bas' invoqués ne suffisent pas à remettre en cause, alors même que l'appelante invoque elle-même pour l'évaluation de ce bâtiment les termes de comparaison de la commissaire du gouvernement relatifs à des locaux à usage d'entrepôt (conclusions p. 26-27). Quant à l'usage du rez-de-chaussée et de la cave, au vu du procès verbal de transport, de leur consistance et de leur état, l'appelante n'explique pas en quoi ils devarient être considérés comme étant à usage de bureaux et seraient donc à tort artificiellement dissociés de ceux-ci. Elle n'apporte sur ces points aucun élément de discussion nouveau. Enfin, l'appelante ne discute pas non plus utilement les références en débat, étant observé que jugement entrepris ne retient que les termes de comparaison 1, 4, 8 et 6 de la commissaire du gouvernement ainsi que ses termes de comparaison 1 et 4. En effet, elle convient de tous les rejets des termes de comparaison adverses opérés par le jugement entrepris, à l'exception de celui de l'EPTBNS situé [Adresse 2] qu'elle reprend à son compte (conclusions p. 25), après l'avoir pourtant écarté (conclusions p.16). Elle ne se prononce pas expressément sur le terme de comparaison 6 de la commissaire du gouvernement, se bornant à une description, sans en déduire de conséquence. (conclusions p.16, 19 et 25-26). Ses photos et son argumentaire dubitatif ne suffisent pas non plus à écarter la pertinence du terme de comparaison 1 de la commissaire du gouvernement retenu par le jugement entrepris au terme d'une appréciation circonstanciée que la cour fait sienne. De même, elle n'expose pas en quoi les photos et le descriptif du terme de comparaison 4 de la commissaire du gouvernement 'n'ont rien à voir avec les locaux expropriés', ce que la qualité et la bonne facture de ses locaux à usage de bureaux ne suffisent pas à établir. Enfin, le terme de comparaison 8 de la commissaire du gouvernement est pertinément retenu malgré sa surface nettement plus importante de celle du bien exproprié car elle ne suffit pas à l'exclure de ce seul chef du marché pertinent, alors au surplus que peu de termes de comparaison sur ce marché sont disponibles. Au surplus : - le terme de comparaison 3 de la commissaire du gouvernement doit être écarté compte tenu de sa situation proche du centre ville, donc non pas excentrée comme le bien exproprié et manifestement dans une copropriété. Au demeurant, l'appelante ne se prononce pas sur ce terme de comparaison et l' EPTBNS conclut à la confirmation du jugement entrepris qui ne le retient pas, - les termes de comparaison 2 et 3 de l'appelante ont été justement écartés comme relatifs à des bâtiments beaucoup plus modernes et situés en centre ville à [Localité 6], ce qu'en tout état de cause l'appelante ne discute pas dans son paragraphe dédié au jugement entrepris, non plus que dans son paragraphe dédié à ses propres termes de comparaison qui ne répond en rien aux motifs du jugement entrepris qui ne sont pas même cités, - enfin, la commissaire du gouvernement qui ne présente pas les termes de comparaison proposés, se bornant au renvoi à une annexe sans référence au jugement entrepris, ne les discute pas précisément et donc utilement, en particulier au regard de ce jugement et des objections adverses. De même encore, l'appelante ne conteste pas utilement la minoration à 1.100 euros du ratio unitaire obtenu sur la base des trois termes de comparaison retenus pour l'évaluation 'terrain intégré' (jugement entrepris p.14), dès lors qu'elle est affirmative sur le facteur de plus value résultant prétendument pour un commerce de vente de véhicules d'occasion, d'une situation exentrée comme celle du bien exproprié. En revanche, l'appelante relève pertinemment l'erreur de calcul du ratio à retenir pour la l'évaluation analytique, qui s'établit sur la base de la moyenne des ratios de chacun des deux termes retenus soit à 2.215 €/m² (2.307 + 2.124 : 2 ) et non 2.152 €/m². L'évaluation 'analytique' s'élève donc à 398.700 € (2.215 X 180) pour la partie bureaux et non 387.310 € et à 389.570 € ((60+9+170) X 1.630) pour la partie local commercial avec cave et atelier et non 384.680 €, ce qui donne un total de 788.270 € et non 771.990 €. Quant à l'évaluation 'terrain intégré', elle doit être fixée à 828.300 €, compte tenu de la surface utile de 753 m² retenue au point 1 de l'arrêt, soit 753 X 1.100 €. L'indemnité de dépossession correspondant à la moyenne de ces deux évaluation s'établit donc à la valeur arrondie de 808.000 €. 3 - sur l'abattement pour occupation Le jugement entrepris a retenu à bon droit l'abattement pour occupation de 15% conforme à l'usage et à la demande de l'EPTBNS dès lors que le bien exproprié était occupé au jour du transport sur les lieux et que l'identité des gérants des sociétés bailleresse et preneuse ne suffit pas à établir qu'il sera libéré à la date de prise de possession, alors même qu'il n'est pas contesté que ce dernier n'a pas pu en prendre possession malgré le paiement des indemnités. Après abattement pour occupation de 15 %, l'indemnité de dépossession principale, arrondie, s'élève donc à (808.000 X 0,85) 687.000 euros. Sur l'indemnité de remploi La méthode de calcul de l'indemnité de remploi n'étant pas contestée, celle-ci s'établit comme suit : 20% sur 5.000 € : 1.000 € 15% sur 10.000 € : 1.500 € 10 % sur le surplus : 67.200 € soit un total de 69.700 €. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriant conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation et fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens de l'arrêt conduit à mettre les dépens à la charge de EPTBNS et l'équité ne commande pas de faire droit aux demandes d'indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris ; Fixe à 756.700 euros en valeur occupée l'indemnité à revenir la SCI Valmy pour la dépossession du local commercial dont elle est propriétaire située [Adresse 3]) sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 4], se décomposant comme suit: * Indemnité principale avant abattement : 808.000 euros ; * Indemnité principale après abattement de 15% pour occupation : 687.000 euros * intimé de remploi : 69.700 euros ; Met les dépens d'appel à la charge de l'établissement pubilic territorial Boucle Nord de Seine et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,