Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/08291

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Anna CHOUKROUN SAADA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08291 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EJJ N° MINUTE : 7 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 16 mai 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH - RCS de PARIS N° 344 810 825, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEURS Monsieur [B] [Y], demeurant C/° feue Mme [N] [V] Veuve [Y] - [Adresse 1] représenté par Me Anna CHOUKROUN SAADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2520 Monsieur [F] [Y], demeurant C/° feue Mme [N] [V] Veuve [Y] - [Adresse 1] représenté par Me Anna CHOUKROUN SAADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2520 COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08291 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EJJ EXPOSE DU LITIGE Le 7 février 1977, l’Office Public d’HLM de la Ville de [Localité 3] aux droits duquel vient [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à M [S] [Y] et Mme [N] [V] épouse [Y] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]. M [S] [Y] est décédé le 27 janvier 2010. Mme [N] [V] épouse [Y] est décédée le 14 juin 2018. A la suite du décès, M [B] [Y], fils des preneurs, a sollicité le transfert du bail. Par décision du 3 juin 2019, la mission de coordination a refusé le transfert mais a accepté de le reloger dans un logement plus petit. Par courrier du 28 juin 2019, M [J] [Y], petit fils de Mme [N] [V] épouse [Y] a sollicité le transfert du bail à son profit indiquant vivre dans ce logement avec son oncle. Par courrier du 20 septembre 2019, [Localité 3] HABITAT-OPH a rejeté cette demande de transfert en raison de l’inadéquation de la taille du logement et la taille du ménage constitué du neveu et de l’oncle. Il a été précisé qu’était étudié la possibilité de leur proposer un unique logement pour eux deux, qu’une seule proposition leur serait faite laquelle serait soumise à l’accord de la commission d’attribution des logements. La commission d’attribution des logements a refusé l’attribution à M [B] [Y] seul du logement T3 sur lequel il s’était positionné avec son neveu ayant eu connaissance de l’installation de ce dernier en résidence universitaire. Par courrier du 2 décembre 2022, une proposition de relogement pour un t1 situé dans le 11eme arrondissement a été adressée à M [B] [Y] qui l’a refusé. Par acte d’huissier en date du 9 octobre 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner M [B] [Y] et M [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - juger que M [B] [Y] et M [F] [Y] ne réunissent pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1991 pour obtenir le transfert de bail de l’appartement situé [Adresse 1], - constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M [S] [Y] et Mme [N] [V] épouse [Y] le 7 février 1977, - ordonner l'expulsion immédiate de M [B] [Y] et M [F] [Y], et tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin, la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonner le transport et la séquestration des meubles, - condamner in solidum M [B] [Y] et M [F] [Y] à lui verser une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% jusqu'à libération des lieux, - condamner in solidum M [B] [Y] et M [F] [Y] à lui verser la somme de 2143, 51 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’août 2023 incluse selon décompte du 29 septembre 2023, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie, - condamner in solidum M [B] [Y] et M [F] [Y] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens. Initialement appelée à l’audience du 31 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mette en état. A l'audience du 28 février 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif sauf à actualiser sa demande au titre des arriérés de loyers à la somme de 606, 54euros. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies notamment s’agissant de la preuve de la communauté de vie l’année précédent le décès. Il précise également avoir proposé un relogement à M [B] [Y], refusé par ce dernier. M [B] [Y] et M [F] [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le rejet des demandes. Il a été sollicité la mise hors de cause de M [F] [Y] et la validation du transfert de bail au profit de M [B] [Y]. Ce dernier souhaite en outre qu’il soit pris acte de ce qu’il accepte d’être relogé dans un T2 compte tenu de son handicap et qu’il s’acquitte des arriérés locatifs à hauteur de 50 euros par mois conformément à l’accord intervenu avec le bailleur. Au soutien de ses prétentions, il indique justifier avoir vécu avec sa mère durant l’année précédant le décès. Il ajoute que les conditions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1991 ne trouve pas à s’appliquer ce dernier étant reconnu handicapé par la MDPH, il reconnaît que le T6 est trop grand pour lui mais précise que la présence d’une une tierce personne est nécessaire auprès de lui lors de certains épisodes de crises et sollicite l’octroi d’un T2. Il indique en tout état de cause ne pas être occupant sans droit ni titre et s’acquitter des arriérés de loyer qu’il ne conteste pas conformément à l’échéancier accordé par le bailleur à hauteur de 50 euros par mois. Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif. Sur le transfert du bail et ses conséquences Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire. Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article. En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. M [B] [Y] indique avoir vécu dans le logement litigieux avec sa mère depuis l’origine et en particulier la dernière année avant son décès lui ouvrant ainsi le droit au transfert de bail. Il convient de relever que par courrier du 21 septembre 2022 adressé à leur bailleur par leur conseil, il était indiqué que tant M [B] [Y] que M [F] [Y] ont toujours habité avec leur mère et l’ont indiqué dans l’enquête sur l’occupation du parc social adressé au bailleur chaque année. De même, est versé aux débats un exploit d’huissier du 25 juillet 2022 dans lequel il est indiqué qu’à la suite de la sommation interpellative M [B] [Y] a indiqué occuper le logement avec son frère M [F] [Y] et ce depuis 1976. Au jour de l’audience, il est indiqué que le bail litigieux porte sur un logement de 6 pièces et que M [B] [Y] y vit seul la plupart du temps. Il allègue que son frère [F] [Y] se rend dans son logement de manière temporaire et afin de le soutenir lorsque ce dernier, reconnu travailleur handicapé par la MDPH fait des « crises » nécessitant la présence d’une tierce personne. A cet égard, si M [B] [Y] verse un certificat médical confirmant qu’il souffre d’une pathologie chronique nécessitant une prise en charge MDPH, aucun élément ne vient corroborer la nécessaire présence d’une tierce personne à ses côtés. Pour justifier de ce qu’il a vécu dans le logement avec sa mère dans l’année qui précède son décès survenu le 14 juin 2018, M [B] [Y] se borne à verser l’avis d’imposition de l’année 2018 pour les revenus 2017. Il doit être observé que les autres pièces versées, concerne soit la période antérieure soit la période postérieure sans aucune incidence sur le droit au transfert au bail. Ainsi, le courrier STIF portant sur l’ouverture des droits à la gratuité des transports adressé le 14 août 2015 ou le 11 novembre 2015 , de même que la notification du refus de la MDPH du 22 septembre 2015 ou de l’octroi du statut de travailleur handicapé notifié le 8 août 2019 pour une demande déposée le 7 novembre 2018, soit postérieurement au décès ne porte aucune valeur probatoire quant à la communauté de vie dans l’année précédant le décès. Il ressort enfin des pièces versées aux débats que M [B] [Y] est marié depuis le 19 août 2015 avec Mme [I] [R], cette dernière résidente en Algérie et M [B] [Y] affirme qu’il s ‘y rend régulièrement pour passer de long séjour avec son épouse ainsi qu’il l’a déclaré lui-même à l’huissier de justice. Compte tenu de ces éléments et de l’absence de pièces de nature à établir la communauté de vie de M [B] et M [F] [Y] a ce domicile dans l’année précédant le décès de leur mère, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, Mme [N] [V] épouse [Y] est le 14 juin 2018. M [B] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 18 juin, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu'il n'est pas contesté que le défendeur remplit les conditions financières d'attribution d'un logement social. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation et de délais de paiement Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges avec une majoration de 30% à titre de dommages et intérêts sans justifier toutefois de la nécessité d'une telle majoration par rapport au montant loyer, alors même qu'il n'est pas discuté que M [B] [Y] remplirait les conditions d'attribution d'un logement HLM, ainsi que le démontrent par ailleurs la proposition de relogement effectuées par le bailleur. L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Le décompte produit fait état d'un arriéré d'indemnité d'occupation de 606, 54 euros selon décompte du 20 février 2024 dont il convient de déduire les frais de contentieux soit la somme de 1056, 62 euros, somme qui n'a pas été contestée en défense. Il n’existe donc plus au jour de l’audience d’arriéré locatif et le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre. En conséquence, M [B] [Y] sera condamné à verser une indemnité d'occupation non majorée à compter du 21février 2024. Sur les demandes accessoires Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de l'ancienneté du litige, sera rappelée en application de l'article 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DIT n’y avoir lieu à mettre M [F] [Y] hors de cause, CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 3] HABITAT-OPH et M [S] [Y] et Mme [N] [V] épouse [Y] relativement au logement sis [Adresse 1] à la date du décès du dernier locataire le 14 juin 2018 ; ORDONNE en conséquence à M [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre des arriérés de loyer ; CONDAMNE M [B] [Y] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M [B] [Y] aux dépens de l'instance ; REJETTE le surplus des demandes ; CONSTATE l'exécution provisoire. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION