Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/50375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50375 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OKF N° : 3 Assignation du : 02 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND le 27 mai 2024 par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE LA VILLE DE [Localité 10] Représentée par Madame la Maire de [Localité 10], Madame [I] [K] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229 DEFENDEUR Monsieur [J] [H] né le 1er août 1982 à [Localité 9] (79) demeurant [Adresse 13] [Localité 6] / USA à domicile élu chez son conseil, Me Xavier DEMEUZOY, [Adresse 5] et encore au vu des conclusions, [Adresse 3] [Localité 6] / USA représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735 DÉBATS A l’audience du 22 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par assignation en date du 2 janvier 2024 , la Ville de [Localité 10] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 10] a fait assigner Monsieur [J] [H], né le 1er août 1982 à [Localité 9], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 2]. La Ville de [Localité 10] demande de : -condamner Monsieur [J] [H] à payer à la Ville de [Localité 10] une amende civile de 50 000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;-condamner Monsieur [J] [H] à payer à la Ville de [Localité 10] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 10] fait valoir que Monsieur [J] [H] a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé sis [Adresse 2]. La Ville de [Localité 10] expose que cet appartement n'est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Monsieur [J] [H] demande de : A titre principal : -débouter la Ville de [Localité 10] de l’intégralité de ses demandes;A titre subsidiaire : −condamner Monsieur [J] [H] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et sa coopération avec la Ville de [Localité 10] ;A titre infiniment subsidiaire : -ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 500 euros ;En tout état de cause : -rejeter la demande formée par la Ville de [Localité 10] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;-ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [H] conteste avoir enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation. La partie défenderesse fait valoir qu’il y a une insuffisance de preuve quant à l’affectation du bien litigieux. A titre subsidiaire et s'agissant du quantum de l'amende civile, il invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la Ville de [Localité 10], la cessation des locations de courte durée et le retour du bien à l'usage d'habitation. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus. La date de délibéré a été fixée au 27 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 10], d’établir : −l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; −un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 10] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre. Sur l'usage d’habitation du local La Ville de [Localité 10] verse à la procédure : - le permis de construire du 30 juillet 1991 ayant autorisé la redistribution d’un bâtiment d’habitation d’un étage avec surélévation de 4 étages et aménagement d’un jardin [Adresse 1] à [Localité 11] (logement), - le permis de construire rectificatif du 13 mai 1996, - la déclaration d’achèvement de travaux du 24 juin 1996, - le certificat de conformité du 02 septembre 1996, - la fiche de révision foncière du 23 avril 2008 qui précise que l’appartement est loué. Il en résulte que l'affectation du local à un usage d'habitation est suffisamment établie dans la mesure où le permis de construire a été délivré pour un bâtiment à usage d'habitation et qu'aucune autorisation de changement d'usage n'été délivrée depuis lors. Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage : En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que : - Monsieur [J] [H] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont il est propriétaire, - le constat de location meublée touristique du 7 août 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 10] fait état d’une annonce sur la plate-forme Airbnb « Studio cosy. [Adresse 8]. [12]» pour la location courte durée d’un logement, - le constat fait état de 334 commentaires, dont le premier est daté de février 2019 et le dernier de mars 2023. Il en résulte qu’au cas présent, Monsieur [J] [H] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 2] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Sur le montant de l’amende : La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros. L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. Le constat de location meublée touristique établit que Monsieur [J] [H] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de février 2019 jusqu'au mois de mars 2023. La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur une période de temps considérable. Le relevé AIRBNB atteste de la location de 301 nuitées en 2019, 175 nuitées en 2020, 232 nuitées en 2021, 367 nuitées en 2022, et 147 nuitées en 2023. La Ville de [Localité 10] estime le gain à 168.560 euros alors que le gain pour une location régulière aurait été selon elle de 33.696 euros sur la même période. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 24.000 euros. En tout état de cause, il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation. La partie défenderesse prétend avoir coopéré avec la Ville de [Localité 10] et avoir fait toutes les diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites, ce qu'elle justifie. Elle fait également valoir qu'elle a dû faire face à des difficultés financières suite à la perte de son travail. Toutefois elle ne justifie pas de la perte de revenus et ne produit aucun relevé d'imposition. En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également la coopération de la partie défenderesse avec la Ville de [Localité 10], il convient de fixer l’amende civile à la somme de 30.000 euros. Sur les mesures accessoires : L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 10], Monsieur [J] [H] supportera la charge des dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 10] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1500 euros au titre des frais irrépétibles. En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne Monsieur [J] [H] à payer une amende civile de trente mille euros (30.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 10] ; Condamne Monsieur [J] [H] à payer à la Ville de [Localité 10] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [J] [H] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 27 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELCaroline FAYAT