Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/04236

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/04236 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IAJZ 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 26 Mars 2024 ENTRE : S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE dont le siège social est sis 173 Avenue Jean Jaurès - 69007 LYON 7 Représentée à l’audience par Madame [E] [J], munie d’un pouvoir. ET : Madame [L] [H] demeurant 71 BOULEVARD VALBENOITE - 42100 SAINT-ETIENNE non comparante JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2019, à effet du même jour, pour une durée d'un an renouvelé successivement par tacite reconduction, la S.A. d'HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [L] [H], un immeuble à usage d'habitation situé 71 boulevard Valbenoîte 42100 SAINT-ÉTIENNE (Bâtiment 1, allée n°2, 1er étage, porte n°4), moyennant un loyer mensuel révisable de 471,57 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 74,12 euros, et le versement d'un dépôt de garantie " Logement et accès " d'un montant de 491 euros. La S.A. ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 26 juillet 2023 à Madame [L] [H] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 058,87 € et mise en demeure de justifier de l'occupation du logement, signifié à étude. Par courrier simple du 20 juin 2023, la S.A. ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). En dépit des démarches entreprises pour un apurement de la dette par la bailleresse, aucune solution amiable n'a été trouvée entre les parties. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 octobre 2023, signifiée à étude, la S.A. ALLIADE HABITAT a attrait Madame [L] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et constater la résiliation de plein droit, - voir dire qu'elle en sera expulsée par tous moyens et voies de droit et notamment avec l'aide de la force publique si besoin est, - supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux compte tenu du danger encouru pour l'immeuble et les autres habitants, - la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 1304,13 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d'assignation et la date d'audience, - 400 euros à titre de dommages intérêts, - une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu'à reprise des lieux, - 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire. La S.A. ALLIADE HABITAT a notifié l'assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 10 octobre 2023. L'audience s'est tenue le 26 mars 2024 devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne. Prétentions et moyens des parties Lors de l'audience, la S.A. ALLIADE HABITAT, représentée avec pouvoir, maintient l'ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 2 467,44 €, arrêtée au 15 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, en se fondant sur les dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que Madame [L] [H] ne règle plus les loyers courants depuis plusieurs mois. Les délais octroyés étant expirés, et ce dernier n'ayant pas régularisé sa situation d'impayés, elle se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives. Madame [L] [H], régulièrement citée, n'était ni comparante, ni représentée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en ressort qu'il n'a pu être réalisé en raison de l'absence de Madame [L] [H] aux rendez-vous fixés par l'organisme compétent. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu la présente décision. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur L'article 472 du code de procédure civile dispose que " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE Sur la demande de constat de résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.A. ALLIADE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 058,87 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d'acquisition de cette clause sont réunies depuis le 27 septembre 2023. Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [L] [H] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [H] et de dire que faute par Madame [L] [H] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ". À défaut de quoi, conformément à l'article L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la S.A. ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 15 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) à la somme de 2467,44 euros. Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A. ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [H] à payer à S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 2 467,44 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Madame [L] [H] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, soit la somme de 596,94 € (cf. décompte). Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est destinée à indemniser le bailleur d'une part de la poursuite irrégulière de l'occupation et d'autre part du fait qu'il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur la demande de suppression du délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux Conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, qui dispose que " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ". En l'espèce, la demande de la S.A. ALLIADE HABITAT aux fins de suppression du délai qui suit le commandement de quitter les lieux, fixé à deux mois, par l'article précité pour les locaux à usage d'habitation principale, n'apparaît pas justifiée. Par conséquent, la demande de la S.A. ALLIADE HABITAT aux fins de suppression du délai qui suit le commandement de quitter les lieux, fixé à deux mois, sera rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Il y a lieu de rappeler que " la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol ". En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [L] [H]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A. ALLIADE HABITAT sera rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance. En l'espèce, Madame [L] [H] est la partie perdante du litige. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1058,87 euros. Enfin, il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives recevable, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers du 26 juillet 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, prévue au contrat de bail, CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 7 novembre 2019 entre la S.A. d'HLM CITÉ NOUVELLE aux droits de laquelle vient désormais la S.A. ALLIADE HABITAT, d'une part, et Madame [L] [H], d'autre part, concernant le logement situé 71 boulevard Valbenoîte 42100 SAINT-ÉTIENNE (Bâtiment 1, allée n°2, 1er étage, porte n°4), s'est trouvé de plein droit résilié le 27 septembre 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à S.A. ALLIADE HABITAT la somme de 2 467,44 €, arrêtée au 29 février 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [L] [H] à la somme mensuelle de 596,94 €, à compter de la résiliation du bail, et au besoin la CONDAMNE à verser à S.A. ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 jusqu'à complète libération des lieux, DIT que faute par Madame [L] [H] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux, RAPPELLE qu'aux termes de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ", RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de suppression du délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, REJETTE la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A. ALLIADE HABITAT, REJETTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [L] [H] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture, du commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1058,87 euros. RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIERLE JUGE