Cour d'appel, 14 mars 2024. 22/15884

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 MARS 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15884 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMBM Décision déférée à la Cour : Jugement Ordonnance du 26 Février 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 19/001121 APPELANTE Madame [L] [H] NEE [E] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R228 INTIME Monsieur [Y] [V] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté par Me Anne BACHELLERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1400 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport et de Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Anne Laure MEANO, présidente de chambre Aurore DOCQUINCOURT, conseillère Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Le litige porte sur l'occupation d'un appartement appartenant à M. [Y] [V], situé [Adresse 6] ' [Localité 5], quatrième étage par Mme [L] [E] divorcée [H], à partir du 4 novembre 2017. M. [Y] [V], se plaignant d'avoir loué cet appartement à Mme [L] [E] pour deux mois seulement, par la plate-forme Airbnb, et de ce que l'intéressée avait refusé de quitter les lieux, sans payer aucune somme depuis janvier 2018, a, par acte d'huissier du 20 décembre 2018, assigné cette dernière aux fins de faire constater son occupation sans droit ni titre, expulsion, condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. À titre subsidiaire, il a demandé la résiliation judiciaire du bail, le paiement d'une dette locative à hauteur de 46.200 euros et la remise en état de l'appartement. Des débats ont eu lieu entre les parties au sujet de l'existence d'un bail verbal, mais ces points ne sont plus discutés devant la cour. Mme [L] [E] s'est opposée aux demandes. Plusieurs procédures judiciaires ont eu lieu parallèlement, notamment : -par jugement réputé contradictoire du tribunal d'instance de Paris du 27 septembre 2018, l'existence d'un bail a été constaté entre les parties avec obligation pour lui de l'établir et de signer sous astreinte, -par ordonnance réputée contradictoire du 23 septembre 2019 le juge des référés du tribunal d'instance de Paris, saisi sur requête de Mme [L] [E] a condamné M. [V] à procéder à ses frais au changement du chauffe-eau de l'appartement, à des mises aux normes de plomberie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et condamné M. [V] à payer 1.500 euros à titre de provision sur le trouble de jouissance de Mme [L] [E] . Cette ordonnance a été annulée par arrêt du 10 juin 2020 de la cour d'appel de Paris, l'assignation en référé ayant été délivrée par huissier de justice à la requête de Mme [L] [E] à une adresse qu'elle savait être erronée, M. [V] ayant déménagé à Bruxelles, la cour observant que dans toutes les autres instances judiciaires dont Mme [L] [E] se prévaut, le défendeur est non comparant, son adresse n'étant pas celle de Bruxelles. Par jugement contradictoire entrepris du 26 février 2021 le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - CONSTATE que l'aide juridictionnelle à titre provisoire a été accordé à Madame [E] [L] divorcée [H] le 18/12/2020 pour être assistée de Me PECHARD qui a accepté de prêter son concours, - DEBOUTE Monsieur [V] [Y] de sa demande tendant à voir dire Madame [E] [L] divorcée [H] occupante sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 6] [Localité 5] - PRONONCE la résiliation judiciaire du bail de locaux vides, à effet du 04/11/2017 selon les dispositions du jugement du Tribunal d'Instance de Paris du 27/09/2018 portant sur les lieux situés au [Adresse 6] [Localité 5] aux torts de Mme [E] [L] divorcée [H], pour impayés de loyers et charges, à compter de l'assignation, - DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès verbal d'expulsion sera égale à la somme de 850 euros par mois, - CONDAMNE Mme [E] [L] divorcée [H] à payer à M. [V] [Y] la somme de 26.711,93 euros au titre des loyers impayés et provision sur charges, indemnités d'occupation dus au 1/12/2020, décembre 2020 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 20/12/2018, - DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [V] [Y] pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [L] [E] divorcée [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article l.412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, - DEBOUTE M. [V] [Y] de sa demande de travaux de remise en état des lieux aux frais de Madame [L] [E] divorcée [H], - ORDONNE l'exécution provisoire, - ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision, - DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, - CONDAMNE Mme [E] [L] divorcée [H] aux dépens, - DEBOUTE M. [V] [Y] de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 10 juillet 2021 par Mme [L] [E] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 au terme desquelles Mme [L] [E] divorcée [H] demande à la cour : - de confirmer le jugement rendu par le Juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris en date du 26 février 2021 en ce qu'il a jugé que Monsieur [Y] [V] a consenti un bail d'habitation à Madame [L] [E] à effet du 4 novembre 2017 moyennant un loyer de 800 euros par mois ; - D'INFIRMER les autres dispositions du jugement rendu par le Juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris en date du 26 février 2021, notamment en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [L] [E] et, statuant à nouveau : o de FIXER l'arriéré locatif à hauteur de 3.372,74 euros ; o d'ACCORDER à Madame [L] [E] des délais de trois ans pour payer l'arriéré locatif, en sus du loyer courant fixé à hauteur de 800 euros par mois ; - CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à payer à Madame [L] [E] la somme de 31 500,37 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, dont 6.000 euros au titre du préjudice moral subi, et d'ordonner, s'il y est fait droit, la compensation avec l'arriéré locatif ; - de DÉBOUTER Monsieur [Y] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - en tout état de cause, de CONDAMNER Monsieur [Y] [V] à payer à Madame [L] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Mario Gonzalez, avocat au barreau de Paris, domicilié [Adresse 3] ' [Localité 4] par application de l'article 699 du Code de procédure civile ; M. [Y] [V] a constitué avocat mais n'a pas conclu au fond. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Il est constant que Mme [L] [E] a été expulsée le 26 mai 2023. Sur la résiliation du bail Mme [L] [E] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail mais ne demande pas la réintégration dans les lieux. Force est en outre de constater que la cour n'est pas saisie, dans le dispositif des conclusions d'appel, qui seul la saisit en application de l'article 954 du code de procédure civile, d'une demande de poursuite du bail. La cour ne peut donc que confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail. Au demeurant et surabondamment, la cour constate que les positions des parties et leur intention commune confirment qu'il est pris acte de la résiliation du bail. Sur la dette locative Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen. Le preneur est réputé avoir payé le loyer entre les mains du bailleur lorsque celui-ci a effectivement reçu le chèque. En conséquence, il appartient au preneur de justifier de la réception par le bailleur du chèque qu'il prétend avoir émis en paiement du loyer. En effet, en cas de paiement par chèque, le paiement est réputé avoir lieu à la date où le créancier a effectivement reçu ledit chèque, sous réserve qu'il soit ultérieurement honoré (Civ. 3ème, 16 septembre 2009, no 08-14.724 ; Soc., 14 mai 1992, no 90-12.340 ;31 octobre 1991, no 89-14.832). Il faut donc justifier de la réception du chèque pour pouvoir retenir un paiement régulier (Civ. 3ème, 10 janvier 2007, no05-21.73). Il y a lieu d'ajouter qu'il résulte des articles 1353 du code civil et L. 131-67 du code monétaire et financier que la remise d'un chèque ne vaut paiement que sous condition de son encaissement, lequel s'entend de la perception par le créancier du montant du chèque (voir notamment 3e Civ., 1 juillet 2009, no 07-19.446, Bull. 2009, III, no 168 et 2e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi no 19-11.149). La dette subsiste tant que le chèque n'a pas été payé (Com., 14 juin 2005, pourvoi n° 03-19.502). Sur l'appréciation de la dette par le premier juge En l'espèce, le premier juge a retenu que le loyer mensuel hors charges résultant du bail s'élevait à 800 euros par mois, étant précisé que Mme [L] [E] ne conteste pas ce point. Compte tenu de ce loyer mensuel hors charges, et de l'occupation des lieux depuis le 4 novembre 2017, le premier juge a ainsi exactement retenu, qu'il était du à M. [V] : -au titre des loyers, sans provision sur charges et charges régularisées, depuis le 4 novembre 2017 et jusqu'au 19 décembre 2018, la somme de 10.810,32 euros, -puis entre 20 décembre 2018 et le mois de décembre 2020 : 20.706,61 euros, soit la somme totale de 31.516,93 euros arrêtée au mois de décembre 2020 inclus. Le premier juge a retenu que seul le paiement de trois échéances de 800 euros chacune était démontré par Mme [L] [E], correspondant à des chèques encaissés le 13 novembre 2018. Cependant, devant la cour, Mme [L] [E] démontre avoir effectué des paiements par chèques et virements, qu'elle récapitule dans un décompte, non contesté par l'intimé, et qui est étayé par la copie de relevés de comptes bancaires, entre juillet 2018 et mars 2023, auxquels s'ajoute un paiement de 474,83 euros par saisie-attribution en avril 2023, et ce pour la somme totale de 32.324 euros. Or, sur la période examinée par le premier juge, c'est à dire au mois de décembre 2020 inclus, Mme [L] [E] démontre ainsi qu'elle avait alors effectué 10 versements de 800 euros chacun entre juillet 2018 et octobre 2020, soit 8.000 euros. Par conséquent, la dette locative s'élevait à la somme de 23.516,93 euros au mois de décembre 2020, cette échéance étant incluse (soit 31.516,93 euros - 8.000 euros). Le jugement doit donc être infirmé sur ce point, Mme [L] [E] étant condamnée à payer cette somme. Sur la dette locative actualisée La cour observe que M. [V], ne concluant pas, ne demande pas à la cour de réactualiser le montant de cette condamnation ; il n'y a donc pas lieu de condamner Mme [L] [E] à ce titre. Mme [L] [E] demande quant à elle que la dette soit fixée à la somme de 3.372,74 euros, arrêtée au mois d'avril 2023. Il convient de rappeler que le montant mensuel de l'indemnité d'occupation fixé par le premier juge et non contesté s'élève à 850 euros. Par conséquent, à compter du jugement, la somme mensuelle due est de 850 euros par mois. Les sommes dues au titre de la période considérée s'établissent donc ainsi : - dette locative au mois de décembre 2020 (motifs précités) : 23.516,93 euros -janvier et février 2021 : 1.600 euros (800 euros x2) -mars 2021 à février 2023 inclus : 19.550 euros (850 x 23 mois) -prorata de l'occupation de mars 2023: 712 euros. Soit 45.378,93 euros Mme [L] [E] démontre avoir effectué des paiements à hauteur de 24.324 euros entre le 18 juin 2021 et le 7 février 2023 ainsi qu'un paiement par voie de saisie attribution pour la somme de 474,83 euros en avril 2023. La dette locative réactualisée s'élève donc à la somme de 20.580,10 euros au mois d'avril 2023, échéance de mars 2023 incluse. Devant la cour, Mme [L] [E] entend en outre déduire de cette somme des 'travaux de décence' qu'elle dit avoir effectués à ses frais à hauteur de 13.784,83 euros 'conformément à l'ordonnance de référé du 23 septembre 2019". Une telle demande n'apparait pas avoir été formée devant le premier juge, lequel, au demeurant était seulement saisi par M. [V] d'une demande de travaux de remise en état aux frais de Mme [L] [E], qui a été rejetée. Pour mémoire, en l'absence d'état des lieux d'entrée, Mme [L] [E] est présumée les avoir reçus conformément aux termes de l'article 1731 du code civil en bon état d'entretien et de réparation. L'article 6 c/ de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 1222 du code civil n'autorise le créancier d'une obligation à la faire exécuter lui-même ou à demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin que dans un délai et à un coût raisonnables et après mise en demeure. Aucune mise en demeure au sens de l'article 1222 précité ne résulte des pièces versées aux débats, étant observé que l'ordonnance de référé du 23 septembre 2019 dont se prévaut l'appelante a été annulée dans les conditions rappelées plus haut au titre de l'exposé du litige. La demande de Mme [L] [E] visant à déduire de la dette locative les travaux qu'elle a effectués sera donc rejetée, aucune urgence n'étant par ailleurs démontrée. Au vu de l'ensemble de ces motifs, la demande de Mme [L] [E] tendant à voir fixer l'arriéré locatif à hauteur de 3.372,74 euros au mois d'avril 2023 sera donc rejetée. Sur la demande de dommages-intérêts Devant la cour, Mme [L] [E] demande la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 31.500,37 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, "dont 6.000 euros au titre du préjudice moral". Elle soutient qu'elle n'a pu bénéficier des aides au logement auxquelles elle avait droit en raison de la faute de M. [V] qui aurait refusé de formaliser un bail et de lui délivrer des quittances de loyer; par comparaison entre les périodes où elle a reçu une allocation logement et les périodes où elle n'a rien reçu, elle évalue les sommes qu'elle aurait dû percevoir à 11.731 euros. Toutefois, elle ne justifie d'aucune démarche effectuée auprès de la Caisse d'allocations familiales aux fins de percevoir l'aide dont elle allègue avoir été privée ni d'aucune demande formée auprès de M. [V] à laquelle ce dernier n'aurait pas apporté de réponse la privant du bénéfice éventuel de ce droit. En outre, force est de constater au regard de la présente décision que des loyers sont restés impayées. Aucun manquement du bailleur ayant causé le préjudice allégué sur ce point n'est donc de nature à justifier, sur ce point, des dommages-intérêts. Mme [L] [E] invoque également avoir été contrainte de financer des travaux de changement de serrure et de remplacement de la porte d'entrée à hauteur de 3.209,88 euros. Elle produit des factures de janvier 2018 et juin 2018, ainsi qu'une lettre qu'elle a adressée au propriétaire le 14 mai 2018 faisant état de ce que la porte d'entrée aurait été cassée par les forces de l'ordre suite à une infraction à son domicile du 13 avril 2018. Toutefois les pièces produites ne résultent que de ses propres déclarations ; en particulier, les faits allégués en janvier 2018 ont donné suite à des plaintes contradictoires de M. [V] et de Mme [E] ; et en outre, cette dernière s'est bornée à effectuer une main courante auprès des services de police, le 13 avril 2018, au sujet d'une effraction à son domicile, sans qu'aucune suite n'ait été donnée à cette démarche, de nature à justifier ses demandes à l'encontre de M. [V] à ce titre. Par ailleurs, les circonstances de l'expulsion de Mme [L] [E], invoquées comme lui ayant causé un préjudice ne sont pas imputables à M. [V], étant rappelé en tout état de cause que selon les articles L. 213-6 et R. 121-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, cette règle étant d'ordre public. Enfin, il résulte cependant des éléments du dossier et notamment du contrôle sanitaire effectué par le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 7] 17 mai 2019 que l'alimentation électrique du ballon d'eau chaude était alors insuffisamment protégée en l'absence de capot de protection laissant apparents les câbles électriques, que les infiltrations d'eau se manifestent sur le sol de la salle de bains en raison de l'affaissement de la dalle de béton où se trouvent les WC, que la cuve du ballon d'eau chaude est corrodée, que l'évacuation des eaux usées de la douche dysfonctionne. Il résulte du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Les désordres précités constituent des éléments d'indécence ayant causé à la locataire un préjudice de jouissance, dont l'étendue doit être relativisée compte tenu de la date de résiliation du bail. De plus, il n'est pas démontré que l'appartement était inhabitable. Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [V] sera condamné à payer à Mme [L] [E] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts. Mme [L] [E] ne démontre l'existence d'aucun préjudice moral particulier qui soit imputable à son ancien bailleur et distinct du préjudice de jouissance par ailleurs réparé. Conformément à l'article 1347 du code civil, il convient - dès lors qu'elle est invoquée - d'ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d'extinction simultanée de leurs obligations réciproques. Sur la demande de délais de paiement Mme [L] [E] demande à bénéficier de délais de paiement d'une durée de trois ans sans préciser le fondement juridique de sa demande. En l'absence de condamnation prononcée au titre de la dette locative réactualisée il n'y a pas lieu d'octroyer de délais de paiement sur cette somme ; il convient d'examiner cette demande en ce qui concerne la dette telle que fixée au mois de décembre 2020, après infirmation du jugement décidée et en tenant compte de la compensation des dettes. Le délai de paiement de 36 mois qui peut être accordé en application de l'article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n'a pas lieu de s'appliquer en l'espèce, la résiliation judiciaire du bail ayant été prononcée par le premier juge et non constatée par acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut accorder un échéancier en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier; cette décision suspend les voies d'exécution. Mme [L] [E] justifie de ce que pour l'année 2021, elle n'était pas imposable, de ce qu'elle perçoit diverses allocations (soutien familial pour éducation d'un enfant handicapé, allocations familiales, revenus de solidarité active) à hauteur de 1.991 euros par mois. Ses deux fils, nés en octobre 2004 et novembre 2005 sont à sa charge et en situation de handicap, ce dont elle justifie. Au vu de ces éléments et en l'absence d'opposition du créancier, dont les besoins ne sont pas établis il convient d'accueillir la demande de délais de Mme [L] [E] et de dire qu'elle sera autorisée à se libérer de la dette en 24 mensualités selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] [E] à payer à M. [Y] [V] la somme de 26.711,93 euros au titre des loyers impayés et provision sur charges, indemnités d'occupation dus au 1er décembre 2020, décembre 2020 inclus, Et statuant à nouveau du chef de dispositif infirmé, Condamne Mme [L] [E] à payer à M. [Y] [V] la somme de 23.516,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2020, cette échéance étant incluse, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Rejette la demande de Mme [L] [E] tendant à voir fixer la dette locative actualisée au mois d'avril 2023 à la somme de 3.372,74 euros; Condamne M. [Y] [V] à payer à Mme [L] [E] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts; Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ; Accorde à Mme [L] [E] des délais de paiement sur la somme de 21.516,93 euros obtenue après compensation; dit qu'elle devra se libérer de cette somme par le règlement de 23 échéances de 700 euros et une 24ème échéance pour le solde, au plus tard le 10 du mois suivant la signification la présente décision, et ce en sus des loyers et charges en cours, Dit qu'à défaut de paiement de la mensualité à son échéance la totalité de la somme deviendra totalement exigible, Condamne Mme [L] [E] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière La présidente