Cour d'appel, 27 juin 2024. 21/07733

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 27 JUIN 2024 N°2024/ 283 Rôle N° RG 21/07733 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQIW [M] [S] C/ Syndicat des copropriétaires DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE LE PRADO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 20 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/02528. APPELANT Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 3] - JAPON représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Cédric PORTERON de la SELARL B.P.C.M, avocat au barreau de NICE INTIMEE Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière LE PRADO sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET [F] [L], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis demeurant [Adresse 1] Assigné à personne habilitée le 13.07.2021 défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [S] est propriétaire d'un appartement au sein de la [Adresse 5] Au cours de l'assemblée générale du 6 mars 2020 étaient adoptées deux résolutions : - la n° 17: interdiction à la location meublée de courte durée, - la n°23: interdiction de procéder à des locations saisonnières touristiques de courtes durées. Suivant exploit d'huissier en date du 12 août 2020, Monsieur [S] assignait le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir,sous le bénéfice de l'exécution provisoire, prononcer la nullité des points n°17 et n° 23 de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'assemblée générale du 5 février 2020, prononcer la nullité des résolutions n° 17 et n° 23 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020, condamner ce dernier au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire en date du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : *débouté Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes, *condamné Monsieur [S] aux dépens. Suivant déclaration en date du 25 mai 2021, Monsieur [S] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : - déboute Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes, - condamne Monsieur [S] aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 24 août 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [S] demande à la cour de : * le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé, * infirmer le jugement rendu le 20 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il a dit: - déboute Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes à savoir, ¿prononcer la nullité des points n°17 et n° 23 de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'assemblée générale du 5 février 2020, ¿prononcer la nullité des résolutions n° 17 et n° 23 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020, ¿ condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ¿ condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] aux entiers dépens. ¿ordonner l'excution provisoire, Statuant à nouveau, *prononcer la nullité des points n°17 et n° 23 de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'assemblée générale du 5 février 2020, *prononcer la nullité des résolutions n° 17 et n° 23 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020, * condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, * condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX-CAUCHI et associés, société d'avocats associés à la cour d'appel d'Aix-en-Provence sous sa due affirmation de droit. À l'appui de ses demandes, Monsieur [S] fait valoir que la jurisprudence considère que la convocation doit contenir l'ordre de jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée, toute question imprécise devant être frappée de nullité. Il précise que l'ordre du jour transmis aux copropriétaires annoncait le point n°17 en ces termes : 'à la demande de Monsieur [U] [D] courrier joint la convocation.' S'agissant du point n° 23 porté à l'ordre du jour il était indiqué 'interdiction de procéder à des locations saisonnières touristiques de courte durée' les mots étant beaucoup trop imprécis pour permettre aux copropriétaires de procéder à un vote éclairé. Monsieur [S] ajoute que s'il était considéré que le courrier joint à la convocation pouvait remplir une condition de clarté pour éclairer le point n° 17, il convient alors de souligner le manque de concordance entre les termes de ce courrier et la résolution adoptée. En effet aux termes de son courrier, Monsieur [U] sollicitait une communication de la part des copropriétaires qui louent leur bien en location saisonnière de l'autorisation de changement de destination sollicitant également de faire signer par les touristes locataires une charte de bonne conduite. À aucun moment ce courrier n'a fait mention d'une demande d'interdiction à la location meublée de courte durée alors que la résolution n°17 a conduit à l'interdiction de la location meublée de courte durée. Il précise également que les résolutions n°17 et n° 23 sont imprécises, la résolution n°23 faisant notamment référence à un arrêt de la Cour de cassation sans que la formulation ne permette aux copropriétaires de savoir à quel arrêt il est fait référence. Aucune précision n'est portée également sur la teneur de ses courtes durées, Monsieur [S] rappelant enfin que le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mars 2020 en ses résolutions n° 17 et 23 contrevient au règlement de copropriété puisqu'il empêcherait les copropriétaires d'user et de jouir librement de leurs parties privatives, ajoutant au surplus détenir une autorisation administrative de la métropole [Localité 4] Côte d'Azur et de la ville de [Localité 4] lui permettant d'user de son bien en meublé touristique conformément aux dispositions de l'article L 631-7i du code de la construction et de la habitation. ****** Monsieur [S] a fait signifier au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] la déclaration d'appel suivant exploit d'huissier en date du 13 juillet 2021. Monsieur [S] a fait signifier au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] ses conclusions suivant exploit d'huissier en date du 30 août 2021. L'ordonnance de cloture a été prononcée le 3 avril 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 17 avril 2024 et mis en délibéré au 27 juin 2024. ****** 1°) Sur la nullité des points n°17 et n° 23 de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'assemblée générale du 5 février 2020 Attendu que la convocation adressée aux copropriétaire par le syndic doit mentionner les informations suivantes : - Lieu - Date et heure de la réunion - Ordre du jour précisant chacune des questions ou des points qui seront soumis au vote des copropriétaires pendant la séance. - Modes de consultation des justificatifs de charges de copropriété avant la tenue de l'assemblée générale Que chaque question doit être précise et rédigée de façon à pouvoir donner lieu à un vote positif ou négatif. Attendu qu'en l'espèce Monsieur [U] a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour quatre points et notamment le point 4 intitulé comme suit 'obligation pour les copropriétaires qui louent leurs appartements respectifs en location saisonnière à visée touristique de déposer auprès du syndic l'autorisation de changement de destination délivrée par la mairie et de faire signer par les tourismes une charte de bonne conduite' Que l'ordre du jour transmis aux copropriétaires annonçait le point n°17 en ces termes : 'à la demande de Monsieur [U] [D]- courrier joint la convocation'. Qu'il annonçait également le point n° 23 en ces termes en ces termes : ' Interdictions de procéder à des locations saisonnières touristiques de courtes durés' Que contrairement à ce que soutient Monsieur [S], les questions à l'ordre du jour sont particulièrement claires , même si celles-ci peuvent donner lieu à échange lors de l'assemblée générale notamment sur la notion de courte durée. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [S] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des points n°17 et n° 23 de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'assemblée générale du 5 février 2020. 2°) Sur la nullité des résolutions n° 17 et n° 23 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020 Attendu que l'article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce que 'l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour' Attendu que la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020 est intitulée comme suit ' A la demande de Monsieur [U] [D]-Courrier joint à la convocation. Interdiction de la location meublée de courte durée.' Qu'il a ensuite été passé au vote sur l'interdiction avec les copropriétaires présents ou représentés. Attendu qu'il convient de souligner que Monsieur [U] n'a jamais demandé que soit inscrit à l'ordre du jour l'interdiction de la location meublée de courte durée, son courrier sollicitant une communication de la part des copropriétaires qui louent leur bien en location saisonnière de l'autorisation de changement de destination et l'obligation de faire signer par les touristes locataires une charte de bonne conduite. Que dès lors les copropriétaires ne devaient se prononcer que sur la transmission d'un document par les propriétaires émanant de la [Z] et la signature de la charte de bonne conduite par les toursistes locataires. Que l'assemblée générale ne pouvait en aucun cas faire voter l'interdiction de la location meublée de courte durée en sa résolution n° 17 dans la mesure où ce n'était pas prévu par le point n°17 de l'ordre du jour. Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de prononcer la nullité de la résolution n° 17 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020. Attendu que l'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 énonce que ' chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.' Qu'il résulte de l'article 26 de ladite loi que 'sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.' Attendu que la résolution n°23 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mars 2020 est intitulée comme suit : 'interdiction de procéder à des locations saisonnières touristiques de courte durée' Qu'il résulte du règlement de copropriété édifiée le 14 novembre 1941 en son article III intitulé - Bonne tenue de la maison - que ' les appartements devront être habiltés bourgeoisement par des personnes de bonne vie et m'urs qui devront veiller à ne rien faire qui puissent nuire à la bonne tenue de la maison.Toutefois les professions libérales telles que docteur, médecin, chirurgien-dentiste, avocat, notaire, avoué, architecte pourront être exercées dans l'immeuble mais à la condition expresse qu'il ne soit tenu aucune clinique, ni aucun laboratoire, maternité, sage-femme prenant des pensionnaires, maisons de santé. En outre dans les appartements du rez-de-chaussée et du premier étage, il pourra être exercé tout commerce de luxe' Qu'il était expressément indiqué qu''il ne pourra jamais être exercé dans l'immeuble des commerces insalubres, immoraux pouvant par le bruit, l'odeur ou les émanations nuire aux co-propriétaires et aux voisins' Qu'il s'en suit que ce règlement de copropriété autorise l'occupation des locaux à usage de professions libérales, voir de commerces, de sorte qu'en interdisant des locations de courte durée, cela instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble. Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de prononcer la nullité de la résolution n° 23 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'il convient d'infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] aux dépens de première instance et en cause d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 20 avril 2021 en ce qu'il a débouté Monsieur [S] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des points n°17 et n° 23 de l'ordre du jour figurant dans la convocation d'assemblée générale du 5 février 2020, INFIRME pour le surplus, STATUANT A NOUVEAU, PRONONCE la nullité des résolutions n° 17 et n° 23 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2020, Y AJOUTANT, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] à payer à Monsieur [S] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière 'Le Prado' pris en la personne de son syndic le Cabinet [F] [L] aux dépens de première instance et en cause d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,