Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/03668

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/03668 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSSK Minute : 24/00579 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150 C/ Monsieur [X] [M] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 22 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 2] [Localité 5] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [M] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 440,00 euros, et 113,73 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2788,42 euros en principal, au titre des loyers et charges. Par lettre en date du 25 juillet 2023 reçue le 1er août 2023 la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [X] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3271,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 décembre 2023. À l'audience du 22 avril 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.646,38 euros arrêtée au 16 avril 2024. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en raison de l’absence de tout paiement depuis janvier 2024. La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 2 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [X] [M] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur des mesures imposées par la commission de surendettement le deux octobre 2023, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir 1800 euros de ressources mensuelles sans enfant à charge. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, le demandeur versait au débat la décision de recevabilité du dossier de surendettement. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 avril 2022, du commandement de payer délivré le 2 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2024 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 295,90 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4501,93 euros, au titre des sommes dues au 16 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 décembre 2023 sur la somme de 2000,05 euros et du présent jugement sur le surplus. Toutefois, l'exécution de la présente décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 août 2023. Il ressort des observations des parties à l’audience et des pièces versées aux débats que la décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement est intervenue le 30 mai 2023, soit avant la signification du commandement de payer. A cette date la créance de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL s’élevait à 1117 euros. Cette décision de recevabilité avait pour effet d’empêcher le débiteur de procéder aux paiements, et donc de faire obstacle au jeu de la clause résolutoire en raison de l’absence de paiement par la locataire des sommes dues antérieurement. Il s’ensuit que les sommes réellement dues au jour du commandement sont celles postérieures au 30 mai 2023, soit la somme de 1671.42 euros. Il ressort de l’examen du décompte que le paiement de cette somme n’a pas été réglée dans le délai de six semaines. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 12 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 avril 2022 à compter du 13 septembre 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En application de l'article 24 VI et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, si une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, lorsqu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement des loyers et charges, quand la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1 et suivants du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Pendant le cours des délais accordés par le juge dans ces conditions, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la recevabilité de la demande de surendettement a été prononcée le 30 mai 2023 et la dette à l'égard de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a été déclarée. Il n’est toutefois pas justifié de la reprise de paiements réguliers des loyers depuis cette décision, si bien que les délais de paiement prévus par le code de la consommation ne s’appliquent pas. Force est de constater qu’aucun paiement n’a été effectué depuis plusieurs mois et que le locataire n’apparait pas en mesure de payer les loyers et charges et de rembourser la dette locative. Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient en ce cas de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [X] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Toutefois, l'exécution de la présente décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [X] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 avril 2022 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [X] [M] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, REJETTE la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [X] [M] à compter du 13 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4501,93 euros, au titre des sommes dues au 16 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 décembre 2023 sur la somme de 2000,05 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation, CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions, LE GREFFIER LE JUGE Page