Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/03702

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 15/12/2022 **** N° de MINUTE : 22/1058 N° RG 21/03702 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TXFW Jugement (N° 11-20-470) rendu le 21 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Boulogne sur Mer APPELANTE Madame [S] [W] née le 05 Décembre 1992 à [Localité 6] (62) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Maxime Cottigny, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022021005899 du 10/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉ Monsieur [M] [I] né le 21 Mai 1959 à [Localité 7] (62) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Tania Normand, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 04 octobre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022 **** M. [M] [I] a donné à bail à Mme [S] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) par acte sous seing privé du 1er mars 2019 avec prise d'effet au 1er mars 2019, pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 50 euros de provision sur charges. Le 29 avril 2020, M. [M] [I] a fait signifier à Mme [S] [W] un commandement de payer les loyers impayés et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail , cet acte faisant également sommation à la locataire de respecter les obligations légales et contractuelles en cessant la sous location du garage utilisé par des tiers pour l'exercice d'une activité commerciale non déclarée, et en satisfaisant à l'obligation d'usage paisible des lieux loués. Par acte d'huissier du 1er octobre 2020, M. [M] [I] a fait assigner Mme [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de location, et ce par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement des loyers, non-justification de l'assurance locative et non respect des dispositions légales et contractuelles, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [W] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, être autorisé à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [S] [W], obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif arrêté le 10 septembre 2020 à la somme de 1 879, 32 euros, outre les loyers et les charges dus jusqu'au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités mensuelles d'occupation d'un montant de 500 euros jusqu'à libération complète et effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, comme à parfaire ou à diminuer au jour de l'audience, obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et consommation anormalement excessive d'eau dans le cadre d'un bail d'habitation, obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, la notification à la CCAPEX et le coût de l'assignation. Mme [S] [W] ne s'est pas présentée devant le premier juge. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 21 avril 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure audit jugement,le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre M. [M] [I] et Mme [S] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 juillet 2020, - dit qu'à compter de cette date, Mme [S] [W] est occupante sans droit ni titre, - ordonné en conséquence à Mme [S] [W] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, - renvoyé le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, - condamné Mme [S] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation et fixé le montant de cette indemnité à la somme de 500 euros avec indexation conformément aux dispositions contractuelles jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir, - condamné Mme [S] [W] à payer à M. [M] [I] la somme de 2 622, 32 euros (décompte incluant les loyers échus à la daté de résiliation du bail augmentés des indemnités d'occupation arrêtées à la date du 3 décembre 2020), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné Mme [S] [W] à payer à M. [M] [I] la somme de 684, 67 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier engendré par la surconsommation d'eau, - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [I] au titre de la résistance abusive, - condamné Mme [S] [W] au paiement de la somme de 300 euros à M. [M] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [S] [W] au paiement des entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, de l'assignation ainsi que du commandement de payer du 29 avril 2020, - dit qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Mme [S] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. M. [M] [I] a constitué avocat. Par ses dernières conclusions en date du 10 mars 2022, Mme [S] [W] demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel - la recevoir en ses demandes Y faisant droit : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre M. [M] [I] et Mme [S] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 juillet 2020, dit qu'à compter de cette date, Mme [S] [W] est occupante sans droit ni titre, ordonné en conséquence à Mme [S] [W] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s'y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, renvoyé le demandeur à respecter les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, condamné Mme [S] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation et fixé le montant de cette indemnité à la somme de 500 euros par mois avec indexation conformément aux dispositions contractuelles jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance pour les échéances à échoir, condamné Mme [S] [W] à payer à M. [M] [I] la somme de 2 622, 32 euros (décompte incluant les loyers échus à la date de résiliation du bail augmentés des indemnités d'occupation arrêtées à la date du 3 décembre 2020), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné Mme [S] [W] à payer à M. [M] [I] la somme de 684, 67 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier engendré par la surconsommation d'eau, rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [I] au titre de la résistance abusive, condamné Mme [S] [W] au paiement de la somme de 300 euros à M. [M] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné [S] [W] au paiement des entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, de l'assignation ainsi que du commandement de payer du 29 avril 2020, Statuant à nouveau sur ces seules dispositions : A titre principal : - dire que les conditions relatives à la clause résolutoire ne sont pas acquises, - dire que Mme [S] [W] n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. [M] [I], A titre subsidiaire : - dire que M. [M] [I] a manqué à ses obligations, - en déduire que les conditions relatives à la clause résolutoire ne sont pas acquises, - confirmer le jugement pour le surplus, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [M] [I] au titre de la résistance abusive, dit qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, Y ajoutant : - condamner M. [M] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros pour avoir manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de Mme [S] [W], - condamner M. [M] [I] au paiement de la somme de 2 160 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Par ses dernières conclusions en date du 12 avril 2022, M. [M] [I] demande à la cour de : - dire et juger irrecevables les demandes de Mme [S] [W], A titre subsidiaire : - débouter Mme [S] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer en tous points le jugement rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 21 avril 2021, sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion, compte tenu de la libération des lieux intervenue depuis le prononcé du jugement, - condamner Mme [S] [W] à payer à M. [M] [I] de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [S] [W] aux entiers dépens d'instance et d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la recevabilité des demandes de Mme [W] en cause d'appel : Mme [W] fonde ses demandes tendant à voir débouter M. [M] [I] de l'ensemble de ses demandes, et ce par infirmation du jugement entrepris, sur le fait que l'immeuble était en réalité assuré et sur le fait que le logement n'aurait pas répondu aux critères de décence, ce qui justifierait l'allocation de dommages-intérêts susceptibles de se compenser avec le montant de l'arriéré locatif qui lui est réclamé. M. [M] [I] soutient de son côté que les prétentions de Mme [W] en cause d'appel sont irrecevables en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile comme étant nouvelles. Il fait valoir à cet égard que Mme [W], faute d'avoir comparu devant le premier juge, n'a fait valoir devant ce dernier aucun moyen de défense et que le motif invoqué par Mme [W] pour expliquer son absence en première instance, à savoir un examen médical réalisé en urgence, n'est pas suffisamment justifié. Cependant, quelle que puisse être la pertinence du motif invoqué par Mme [W] pour expliquer son absence devant le premier juge, il convient de relever que cette pertinence est sans incidence sur la question de la recevabilité des demandes de l'appelante en cause d'appel. En effet, l'article 564 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent en tout état de cause soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour opposer la compensation ou faire écarter les prétentions adverses. L'article 567 du code de procédure civile dispose par ailleurs que les demandes reconventionnelles sont recevables en cause d'appel. Il convient dès lors d'écarter le moyen d'irrecevabilité des demandes nouvelles soulevé par M. [I]. Sur la résiliation du bail : Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte d'huissier en date du 29 avril 2020, M. [M] [I] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant le paiement d'une somme de 1676,96 euros dont un principal de 1513,32 euros en principal au titre des loyers et des charges et demandant à la locataire de justifier de l'assurance des locaux donnés à bail. Le manquement qui peut être reproché au locataire dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue au contrat de bail n'est pas le défaut de production du justificatif d'assurance dans le délai d'un mois mais le défaut d'assurance lui-même dans le mois suivant la signification du commandement. En l'espèce, Mme [W] a justifié en cause d'appel de ce qu'elle était effectivement assurée un mois après la signification du commandement puisqu'elle a été en mesure de produire une attestation d'assurance démontrant qu'elle était effectivement assurée pour la période allant du 1er avril 2020 au 31 août 2020, soit un mois après la signification du commandement. Il s'ensuit que la résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut être constatée au titre du défaut d'assurance. Il y a lieu de rappeler cependant que le commandement visant la clause résolutoire réclame également à la locataire les loyers des mois de février, mars et avril 2020 . Si Mme [W] soutient que le logement ne répondait pas aux critères de décence et ce en violation des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, il doit être précisé que la locataire n'était fondée à suspendre le paiement des loyers qu'en cas d'impossibilité absolue de jouir des locaux donnés à bail. Pour justifier du caractère indécent du logement et plus généralement des désordres affectant ce dernier, Mme [W] s'est bornée à produire aux débats une lettre de la DTM en date du 7 juin 2021 mentionnant que suite à une visite du logement effectuée le 21 mai 2021, il a pu être constaté des manquements aux caractéristiques de décence correspondant notamment au dysfonctionnement du moyen de distribution d'eau chaude, à une fuite au niveau des installations de toilettes et à la présence d'humidité sur les plafonds et les murs de la salle outre quelques photographies de ces tâches d'humidité. Force est de constater que lesdites pièces ne peuvent suffire à faire la preuve d'une situation d'indécence ou d'une impossibilité totale d'occuper les locaux donnés à bail, et encore moins d'une situation d'indécence existant pendant le cours du bail, les constatations susvisées ayant été effectuées postérieurement au jugement entrepris et plus d'une année après la signification du commandement, étant précisé que les désordres relatés dans la lettre de la DTM ne sont pas révélateurs d'une situation nécessairement ancienne et que par ailleurs Mme [W] ne justifie nullement avoir mis son bailleur en demeure de ce chef. De surcroît, M. [I] justifie de ce qu'il a refait les peintures de l'apartement avant l'entrée dans les lieux de Mme [W] (facture de l'entreprise Patrick Noël Coinon en date du 1er mars 2019). Il s'ensuit que Mme [S] [W] ne justifiant pas d'une impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail pendant le cours de ce dernier, elle ne peut valablement opposer une quelconque exception d'inexécution à son obligation de payer les loyers et ne peut donc remettre en cause l'efficacité du commandement à ce titre. Pour le surplus, le commandement n'est argué d'aucune irrégularité en la forme et la cour ne relève l'existence d'aucune irrégularité contrevenant à une disposition d'ordre public qu'elle aurait à relever d'office. Mme [W] ne prétendant ni ne justifiant s'être acquittée en totalité des sommes réclamées dans le commandement de payer à l'exception d'un règlement de 500 euros effectué à la date du 11 juin 2020 qui ne solde pas les causes du commandement, il convient de constater que la résiliation est effectivement acquise et de confirmer, mais par motifs substitués, la décision du premier juge en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail , sauf à rectifier la date précise de résiliation qui est au 30 juin 2020. Il convient également de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [W] des locaux donnés à bail ainsi que celle de tous occupants de son chef, sauf à préciser que Mme [W] a d'ores et déjà quitté les lieux et que cette disposition n'a plus en conséquence d'objet. Il convient également de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux à la somme de 500 euros ; S'il est acquis aux débats que Mme [W] a effectivement quitté le logement donné à bail postérieurement au jugement entrepris, la date exacte de libération des lieux n'a été précisée par aucune des parties en la cause. Néanmois, il se déduit des éléments de la cause que cette date de libération des lieux se situe nécessairement entre le 11mai 2021, date de la signification à la personne de Mme [W] et à l'adresse des locaux donnés à bail d'un commandement de quitter les lieux et la date du 6 octobre 2021, correspondant à la date des premières conclusions de Mme [S] [W] faisant état de sa nouvelle adresse sise [Adresse 3], étant précisé qu'en cas de conflit de ce chef entre les parties, il appartiendra au juge de l'exécution de fixer cette date de libération. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [W] : Ainsi qu'il a été dit, Mme [W] ne rapporte nullement la preuve d'un manquement pendant le cours du bail de M. [I] à ses obligations de fournir un logement décent. Dès lors, l'ex-locataire ne peut faire valoir à l'encontre de son bailleur aucune créance de dommages et intérêts Il convient en conséquence pour la cour, ajoutant au jugement entrepris, de débouter Mme [W] de sa demande de dommages et intérêts. Sur la condamnation de Mme [W] au paiement de l'arriéré locatif : Il résulte du décompte produit aux débats par le bailleur, lequel décompte n'est pas autrement critiqué, que le montant des loyers impayés et indemnités d'occupation arrêté à la date du 3 décembre 2020 s'élève à la somme de (3609 + 13,82) - 1000 = 2622,32 euros. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Sur la condamnation de Mme [S] [W] à des dommages et intérêts : Le jugement entrepris a condamné Mme [S] [W] à payer à M. [I] la somme de 684, 67 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier engendré par la surconsommation d'eau, cette surconsommation d'eau étant liée à l'exercice d'une activité professionnelle par Mme [S] [W] dans les locaux donnés à bail, activité professionnelle opérant une modification de la destination des lieux et entraînant une surconsommation d'eau. Force est de constater que les conclusions de Mme [S] [W] ne formulent aucune critique de cette disposition. Dès lors, cette disposition du jugement sera purement et simplement confirmée. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs. Mme [S] [W] succombant pour l'essentiel dans son recours en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme énoncé au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Déclare les demandes de Mme [S] [W] formées en cause d'appel recevables ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à préciser que la date de résiliation de plein droit du contrat de bail est celle du 30 juin 2020 ; Ajoutant au jugement entrepris, Constate que Mme [S] [W] a d'ores et déjà quitté le logement donné à bail et que le prononcé de l'expulsion est devenu sans objet ; Précise que la date de libération des lieux par Mme [S] [W] situe nécessairement entre le 11 mai 2021 et le 6 octobre 2021, et qu'en cas de conflit de ce chef entre les parties, il appartiendra au juge de l'exécution de fixer la date précise de cette libération des lieux ; Déboute Mme [S] [W] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne Mme [S] [W] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; La condamne à payer à M. [I] une indemnité de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis