Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/01285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 28 MARS 2024 N° RG 23/01285 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQYY Code NAC : 30B DEMANDERESSE SOCIETE CIVILE [Adresse 2], société civile, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 343 935 748, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 359 DEFENDERESSE LE SALON 104-106 exerçant sous l’enseigne « BARBER SHOP », société par actions simplifiée, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 848 353 041, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Thierry VOITELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52, avocat postulant et par Me Antoine BERNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135, avocat plaidant, *** Débats tenus à l'audience du : 29 Février 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 29 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 novembre 2012, la SCI [Adresse 2] a consenti un bail commercial à M. [B], Mme [S] et la SARL RANI COIFFURE des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 2], cadastrés AP [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 5] » et consistant en : Un local à usage de salon de coiffure au RDC d’environ 43 mètres carrés pour un loyer initial hors taxes et hors charges de 9.000 euros. Plusieurs cessions de droit au bail sont intervenues : Une cession de bail entre la SARL RANI COIFFURE et la SARL SALON LES FRERES, Une cession de bail commercial entre la SARL SALON LES FRERES et la SARL H.STYLE COIFFURE en date du 15 juin 2025,Une cession de bail commercial intervenue entre la SARL H.STYLE COIFFURE et la SARL LE SALON 104-106 en date du 1er octobre 2018. Par acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire délivré le 16 mars 2023, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SAS LE SALON 104-106 un commandement d’avoir à payer la somme de 10.476,26 euros arrêtée au mois de mars 2023. Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2023, la SCI [Adresse 2] a fait assigner la SAS LE SALON 104-106 exerçant sous l’enseigne BARBER SHOP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles en expulsion. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 octobre 2023. Elle a fait l’objet de deux renvois avant d’être évoquée à l’audience du 29 février 2024. A cette date, la SCI [Adresse 2] a demandé au juge des référés de : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers insérée au contrat de bail en date du 20 novembre 2012, - subsidiairement constater que la SAS [Adresse 2] est occupante sans droit ni titre : - constater la résiliation du bail subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, - débouter la SAS LE SALON 104-106 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. En conséquence : - ordonner l’expulsion immédiate de la SAS LE SALON 104-16 exerçant sous l’enseigne « BARBER SHOP » inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 848 353 041 et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe à [Localité 4] [Adresse 2] avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; - Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix de la requérante aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ; - condamner la SAS LE SALON 104-106 exerçant sous l’enseigne BARBER SHOP à payer à la société civile [Adresse 2] la somme provisionnelle de 21.256,06 euros arrêtée au 27 février 2024, terme de février 2024 inclus au titre des loyers et charges impayés ; - condamner la SAS LE SALON 104-106 exerçant sous l’enseigne BARBER SHOP à payer à la Société Civile [Adresse 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, hors charges, d’un montant de 963,97 euros à compter du 16 avril 2023, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux et jusqu’à son départ effectif des lieux, - condamner la SAS LE SALON 104-106 exerçant sous l’enseigne BARBER SHOP à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS LE SALON 104-106 exerçant sus l’enseigne BARBER SHOP en tous dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer ; Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] fait valoir qu’elle n’a jamais été informée d’une quelconque cession de bail au profit de la société FACTORY CARS ET SHOP. Elle expose ne pas être intervenue à l’acte et fait valoir en conséquence que l’acte de cession ne peut lui être opposable. En réponse aux arguments adverses, elle fait valoir que le nom de M. [R] qui apparaît sur les quittances produites est le nom de l’ancien gérant de la société H STYLE COIFFURE qui avait cédé son bail à la société LE SALON 104-106, que les quittances produites font apparaître la mention LE SALON 104-106 et qu’aucune quittance produite par la société défenderesse ne mentionne la société FACTORY CARS SHOP. Sur le fond elle fait valoir que la SAS LE SALON 104-106 ne paie plus ses loyers, qu’elle est redevable de la somme de 21.256,06 euros arrêtée au 27 février 2024. En défense la SAS LE SALON 104-106 a soulevé l’irrecevabilité des demandes, fins et prétentions et sollicité en conséquence le rejet des demandes de la SCI [Adresse 2]. En tout état de cause elle a demandé la condamnation de la SCI [Adresse 5] au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A l’appui de ses prétentions, elle a fait valoir que selon acte en date du 1er octobre 2018, le bail a été cédé à la SAS le SALON 104-106, société représentée par M. [L] [G] et que selon acte sous seing privé en date du 15 janvier 2021, la SAS LE SALON 104-106 a cédé à son tour le bail à la société FACTORY CARS. Elle expose qu’à l’époque la SAS FACTORY CARS ET SHOP était une SAS unipersonnelle, en cours de constitution était représentée par M. [W] [R], que la SCI [Adresse 2] a été parfaitement informée de cette cession de bail à la société FACTORY CARS et qu’elle a depuis lors toujours adressé las avis d’échéance ainsi que les extraits de compte locataire à M. [W] [R], gérant de la société FATORY CARS et communiqué avec M. [R] sur son adresse courriel. Elle fait valoir en conséquence que les demandes formulées à son encontre sont irrecevables. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action L’article 1690 du code civil dispose que le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins le cessionnaire peut être saisi également par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. L’accomplissement de l’une ou de l’autre des formalités énoncées en l’article 1690 ne peut devenir inutile pour rendre la cession d’un droit au bail opposable au propriétaire que si celui-ci a non seulement eu connaissance de cette cession mais l’a également acceptée sans équivoque. La perception par le propriétaire de loyers versés par le cessionnaire ne peut pas constituer à elle seule une telle acceptation. Mais l’absence de notification aux bailleurs, en violation de l’article 1690 de la cession de bail est couverte par l’acquiescement de ces bailleurs qui ont non seulement perçu des loyers mais également établi des quittances au nom du cessionnaire sans réserves et lui ont directement réclamé une augmentation de loyers. En l’espèce la SCI [Adresse 2] n’est pas intervenue à l’acte de cession sous seing privé du 15 janvier 2021. L’acte de cession ne lui a pas non plus été signifié. Il appartient donc à la SAS LE SALON 104-106 de démontrer que la SCI [Adresse 2] avait connaissance de cette cession et qu’elle l’a acceptée de manière non équivoque. Or d’une part l’extrait de compte locataire est établi au nom de la SAS LE SALON 104-106 et d’autre part aucune quittance n’a été délivrée à la SAS FACTORY CARS AND SHOP. La SCI [Adresse 2] démontre également que la présence du nom de « M. [R] », gérant de la société SAS FACTORY CARS AND SHOP, sur l’extrait de compte de la SAS LE SALON 104-106 s’explique par le fait que M. [R] était le gérant de la précédente société titulaire du bail. En tout état de cause le fait que le compte locataire soit demeuré libellé au nom de la SAS LE SALON 104-106 exclut que la cession ait été acceptée sans équivoque. Au vu de ces éléments il n’est pas démontré une connaissance et une acceptation sans équivoque de la cession du droit au bail par la SCI [Adresse 2]. La cession du droit au bail par la SAS LE SALON 1046106 au profit de la SAS FACTORY CARS AND SHOP étant inopposable à la SCI [Adresse 2], l’action dirigée contre la SAS LE SALON 104-106 est recevable. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article « loyer », qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 16 mars 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 16 mars 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ». En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS LE SALON 104-106 à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 21.256,06 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 27 février 2024 (échéance de février incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Enfin, il convient de condamner la SAS LE SALON 104-106 à payer à la SCI [Adresse 2] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant de 963,97 euros à compter du mois du 16 avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la SAS LE SALON 104-106, partie succombante, à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS LE SALON 104-106, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Vu l’article l’article 835 du Code de procédure civile, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 novembre 2012 et la résiliation de ce bail à la date du 16 avril 2023, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS LE SALON 104-106 et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4], DISONS n’y avoir lieu à astreinte, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SAS LE SALON 104-106 à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 21.2556,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 février 2024, CONDAMNONS la SAS LE SALON 104-106 à payer à la SCI [Adresse 2] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant de 963,97 euros à compter du 16 avril 2023 et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNONS la SAS LE SALON 104-106 à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SAS LA SALON 104-106 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART