Tribunal judiciaire, 04 mars 2024. 23/01075

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/01075 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPOF Minute : 24/00072 Société [Localité 10] HABITAT OPH Représentant : Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J114 C/ Madame [K] [Z] Monsieur [G] [Z] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me POMMIER Fabrice Copie délivrée à : Mme [Z] [K] Le 26 Février 2024 ORDONNANCE DE REFERE DU 04 Mars 2024 Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Mars 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référé assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Société [Localité 10] HABITAT OPH [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J114 D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [K] [Z] [Adresse 5] [Localité 8] Mariée comparante Monsieur [G] [Z] [Adresse 5] [Localité 8] Marié non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 2 septembre 2008, l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [G] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 834,84 euros, outre une provision sur charges. Il n’est pas contesté que Madame [K] [Z] née [U] est devenue cotitulaire du bail par l’effet de son mariage avec le locataire en titre. Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH a fait signifier à Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] par acte de commissaire de justice du 12 juin 2023 un commandement de payer la somme de 4 292,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 26 septembre 2023, soit la somme de 5 022,41 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner in solidum Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. A l’audience du 22 janvier 2024 l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 6 342,94 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, condition à laquelle le bailleur renonce. Comparante en personne, Madame [K] [Z] née [U] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 600 euros payée le 19 janvier 2024 et a sollicité des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, estimant être en capacité de régler la dette locative. Elle a confirmé les éléments financiers du diagnostic social en ce que le couple perçoit des ressources de 3 250 euros par mois et que leur fils ainé, qui perçoit des ressources de 1 200 euros par mois, va les aider. Il est fait état de 5 enfants encore à charge et elle a proposé de verser la somme de 175 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette. Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [G] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023. En conséquence, l’action introduite par l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 2 septembre 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2023, pour la somme en principal de 4 292,95 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2023. Sur le montant de la provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] restaient devoir la somme de 6 342,94 euros à la date du 15 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Les frais de poursuite facturés 269,16 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Madame [K] [Z] née [U] ne conteste pas devoir cette somme sous réserve du versement de la somme de 600 euros le 19 janvier 2024 qui n’apparaît pas sur le décompte mais dont le caractère est sérieusement contestable faute de justifier de la réalité des sommes versées au jour de l’audience. Pour la somme au principal, Monsieur [G] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 6 073,78 euros arrêtée au 15 janvier 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 292,95 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil. Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 16 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] démontrant être en capacité de régler leur dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Faute pour Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L'équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2008 entre l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH et Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 12 août 2023 ; Condamnons solidairement Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 10] HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 15 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse la somme de 6 073,78 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 sur la somme de 4 292,95 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ; Autorisons Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités d'un montant d'au moins 175 euros et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; Décidons en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), - Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 16 janvier 2024, - qu'à défaut pour Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, - que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons in solidum Madame [K] [Z] née [U] et Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection