Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/59523 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3QFQ
N° : 6-CB
Assignation du :
16 décembre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 mars 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.A. GALIMMO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS - #A0009
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. ETOILE LONGEVILLE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
et actuellement [Adresse 1]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 08 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 septembre 2021, la société GALIMMO a consenti à la société ETOILE LONGEVILLE, alors en cours de formation et représentée par Madame [V] [Z], un contrat de bail portant sur le local n°19 situé au sein du centre commercial CORA, [Adresse 5] (57), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 33.000 euros hors charges et hors taxes, outre un loyer variable additionnel calculé sur la base de 4% hors taxes du chiffre d'affaires, payables trimestriellement d'avance.
Deux avenants ont été régularisés entre les parties les 9 mars 2022 et 26 avril 2022, aux fins de report des travaux d'aménagement prévus et d'octroi de franchises de loyer par le bailleur.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 30 octobre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 93.984,88 euros au titre des loyers et charges échus au 13 octobre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus, outre 9.398,49 euros au titre de la clause pénale, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 16 décembre 2023, fait citer la société ETOILE LONGEVILLE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 1er décembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- juger que la société GALIMMO pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble soit chez un garde-meubles, aux choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner la société ETOILE LONGEVILLE à payer à la société GALIMMO la somme provisionnelle de 95.187,28 euros TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 8 décembre 2023 ;
- juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;
- subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais seraient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société ETOILE LONGEVILLE s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre ;
- dans cette hypothèse, juger que faute pour la société ETOILE LONGEVILLE de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société GALIMMO pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la société ETOILE LONGEVILLE ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
- condamner la société ETOILE LONGEVILLE à payer à la société GALIMMO une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée forfaitairement à 1/12eme du montant du loyer annuel hors taxes en fin de bail (tout mois commencé étant dû) majoré de 50% conformément à l'article 21.2 du bail, augmentée des charges et accessoires ;
- condamner la société ETOILE LONGEVILLE à payer à la société GALIMMO à titre provisionnel une somme de 9.518,72 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard ainsi que les intérêts au taux légal majorés de trois points à compter de chaque échéance demeurée impayée ;
- juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société GALIMMO ;
- condamner la société ETOILE LONGEVILLE à payer à la société GALIMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de l'assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
A l'audience du 8 février 2024, la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation et fait valoir que le bail contient une clause attributive de compétence au tribunal judiciaire de PARIS.
La société ETOILE LONGEVILLE, régulièrement citée à personne morale, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la compétence territoriale de la présente juridiction
En matière de baux commerciaux, la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble, en vertu des dispositions de l'article R. 145-23, troisième alinéa, du code de commerce.
L'article 48 du code de procédure civile dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite, à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à laquelle elle est opposée.
En l'espèce, l'article 30 du bail commercial liant les parties au présent litige, stipule que " Pour tous litiges relatifs aux présentes relevant tant du droit commun que de l'application des règles statutaires, les Parties attribuent compétence exclusive au profit du Tribunal judiciaire de PARIS nonobstant la pluralité des défendeurs ou tout appel en garantie ".
L'article 21.1 relatif à la clause résolutoire précise en outre : " Compétence est en tant que de besoin attribué au Magistrat des référés du Tribunal judiciaire de Paris pour constater le manquement, le jeu de la présente résolutoire et prescrire l'expulsion du preneur ".
Cette clause étant apparente et suffisamment explicite, il y a lieu de considérer la présente juridiction valablement saisie.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 30 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 1er décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 1er décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50%. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 5.041,11 euros TTC calculée sur la base du dernier extrait de compte produit.
La société GALIMMO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de 95.187,28 euros, arrêtée au 8 décembre 2023 (4eme trimestre 2023 inclus). La défenderesse sera en conséquence condamnée au paiement par provision de cette somme non sérieusement contestable.
Sur les pénalités contractuelles
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
L'article 21.1 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 10% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.
Il prévoit également que le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur si le bail est résilié par application de la clause résolutoire.
De la même façon, l'article XXII du bail prévoit à titre de sanction du retard de paiement d'un seul terme de loyer, la majoration automatique des sommes dues d'un intérêt de retard correspondant au taux de l'intérêt légal majoré de quatre points de pourcentage.
Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d'être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société ETOILE LONGEVILLE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 1er décembre 2023 ;
Disons que la société ETOILE LONGEVILLE devra libérer le local n°19 situé au sein du centre commercial CORA, [Adresse 5] (57), et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société ETOILE LONGEVILLE à payer à la société GALIMMO :
* la somme de de 95.187,28 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 8 décembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 5.041,11 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale, à la conservation du dépot de garantie, et à la majoration de l'indemnité d'occupation provisionnelle et des intérêts de retard ;
Condamnons la société ETOILE LONGEVILLE au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (395,09 euros) et de production de l'état des créanciers inscrits ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 21 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS
