Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/01170 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVY
Minute : 24/00127
S.A. 1001 VIES HABITAT, VENANT AUX DROITS DE LA STE LOGEMENT FRANCILIEN
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397
C/
Madame [P] [O] [V] [E] [U]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL HALIMI Jeanine
Copie délivrée à :
Mme [V] [E] [U] [P]
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE
par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,
assistée de Madame Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2024
tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. 1001 VIES HABITAT, VENANT AUX DROITS DE LA STE LOGEMENT FRANCILIEN, demeurant [Adresse 4], représentée par son Président du Directoire
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE
D'UNE PART
ET DÉFENDERESSE :
Madame [P] [O] [V] [E] [U], demeurant [Adresse 5]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21/03/2002, prenant effet à compter du 01/04/2002, la SA d’HLM Logement Francilien a consenti à Mme « [V] [E] [U] [P] [J] » un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 5] sur la commune d’[Localité 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 297,80 €, outre les provisions pour charges.
La somme de 297,00 € a été versée entre les mains de la société bailleresse à titre dépôt de garantie.
Par une résolution adoptée à l’unanimité, l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018 a approuvé le projet de fusion-absorption de la S.A d’HLM Logement Francilien par la S.A d’HLM Logement Français à effet du 1er juillet 2018.
Par une résolution adoptée à la majorité des deux tiers des actionnaires présents ou représentés, l’assemblée générale mixte du 28 juin 2018 a modifié la dénomination sociale de la S.A d’HLM Logement Français pour celle de « S.A d’HLM 1001 Vies Habitat ».
Par exploit de commissaire de justice du 29/11/2023, la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, anciennement dénommée S.A d’HLM Logement Français, venant aux droits de la S.A d’HLM Logement Francilien, a fait assigner « Mme [V] [E] [U] [P] [O] » en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sur place ou dans tel garde-meuble ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,
- condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, de :
. la somme de 4 564,38 € arrêtée au 22/11/2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus,
. d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant du loyer du logement, sans préjudice des charges et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.
A l’audience du 23/01/2024, la présidente de l’audience a indiqué qu’elle n’a pas reçu le bilan social et financier et elle a souligné que des frais de procédure figurent dans la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif.
La S.A d’HLM 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4 288,45 € échéance du mois de décembre 2023 incluse, demandant pour le surplus le bénéfice de l’acte introductif d’instance.
En réponse à la défenderesse, elle a accepté l’échéancier proposé, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté.
Mme [P] [V] [E] [U], ainsi que cela a été vérifié au moyen de sa pièce d’identité a expliqué les difficultés ayant conduit à la dette et a exposé sa situation personnelle et financière. Elle a affirmé avoir encore versé 350 € avant l’audience qu’elle ne voit pas mentionné au décompte. Invoquant sa bonne foi et sa capacité à apurer la dette qui restera due, elle sollicite la mise en place d’un plan d’apurement et propose de verser 150 € chaque mois en plus des loyers et des charges.
La présidente a demandé à l’avocat de la société bailleresse de lui produire sous huit jours un nouveau décompte actualisé puis les débats ont été clos et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 05/03/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant lui avoir notifié la situation d’impayé de la locataire par courrier recommandé distribué le 25/10/2022.
Conformément à ce même article, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 01/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.
La demande est donc recevable.
Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Ce texte permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bail contient au titre XII de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Un commandement de payer la somme en principal de 3 514,15 € a été délivré à la locataire le 12/09/2023. Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire, est cependant resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de six semaines imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 24/10/2023 à minuit.
A l’audience, la société bailleresse a actualisé le montant de sa créance à la somme de 4 288,45 €, terme du mois de décembre inclus, mais, à la demande de la présidente, un nouveau décompte a été communiqué en cours de délibéré permettant de constater que le virement bancaire de 350 € allégué par la défenderesse a bien été encaissé et que le montant demandé au titre de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 938,45 €.
Cependant, il ressort de l’examen de l’historique du compte produit au soutien de la demande en paiement que cette somme inclut des frais de procédure pour un montant total de 421,69 €, dont un commandement de payer dont le coût apparaît à 124,11 € qui ne peut être rattaché à la présente instance et alors qu’il est constant que ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative puisqu’ils relèvent des dépens au titre desquels ils sont encore réclamés.
Déduction faite de ces frais, et faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, Mme [P] [V] [E] [U] sera condamnée à payer la somme non sérieusement contestable de 3 516,76 €, terme du mois de décembre 2023 inclus.
En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort des débats que Mme [P] [V] [E] [U] est agent de sûreté et cumule cette activité avec des vacations auprès du service hospitalier, elle perçoit ainsi un salaire mensuel d’environ 1 100 € complété par 2 000 € de vacations. Sa mère étant très malade, la défenderesse a été contrainte de s’installer provisoirement chez celle-ci pour être au plus près d’elle et ses deux fils qui ont un emploi devaient assurer le paiement des loyers.
Il a été vérifié qu’elle a repris avant l’audience le paiement du loyer et qu’elle a également procédé à des virements supplémentaires, ce qui démontre non seulement sa bonne foi mais également une capacité financière suffisante pour assumer le plan d’apurement tel que proposé.
La société bailleresse a accepté l’échéancier. Il convient en conséquence d’accorder des délais de paiement selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, il sera rappelé que tant que l’échéancier sera respecté les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues.
Jusqu’à apurement total de la dette locative, Mme [P] [V] [E] [U] devra s’acquitter du paiement mensuel du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l’expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.
En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.
Le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur ou à ordonner à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire, en effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire.
Succombant principalement à l’instance, Mme [P] [V] [E] [U] sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront uniquement le coût de la délivrance du commandement de payer du 12/09/2023 et de l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision.
Au regard de la qualité de bailleur institutionnel de la S.A 1001 Vies Habitat et des disparités financières des parties, la demande indemnitaire formée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21/03/2002 ont été réunies le 24/10/2023 à minuit ;
Condamnons Mme [P] [V] [E] [U] à payer à la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat la somme provisionnelle de 3 516,76 euros (trois mille cinq cent seize euros et soixante-seize centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers et charges du logement, arrêté au 19/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Rejetons le surplus de la demande en paiement ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire,
Autorisons Mme [P] [V] [E] [U] à se libérer de la dette par 24 mensualités en plus du loyer courant et des charges dont 23 d’un montant minimum de 150 euros (cent cinquante euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges, au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 24ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;
Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;
Ordonnons en ce cas à Mme [P] [V] [E] [U] de quitter les lieux sis, [Adresse 5] sur la commune d’[Localité 6] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Condamnons, en ce cas, Mme [P] [V] [E] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant égal à celui du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;
Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Rappelons qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;
Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM 1001 Vies Habitat au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons Mme [P] [V] [E] [U] aux dépens, qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer du 12/09/2023 ainsi que l’assignation, sans autre frais antérieur à la présente décision.
Ainsi jugé le 05/03/2024.
Et ont signé,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
