Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sophie JONQUET
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric LEVADE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/10040 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV3
N° MINUTE : 3
JUGEMENT
rendu le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. GRENELLE PATRIMOINE,
[Adresse 1]
représentée par Me Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [Y] [X],
[Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/10040 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV3
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 15 décembre 2020, la société GRENELLE PATRIMOINE venant aux droits de la société OPUS PATRIMOINE a donné à bail à Monsieur [J] [Y] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, la société GRENELLE PATRIMOINE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 6814, 76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 1er août 2023.
Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2023, la société GRENELLE PATRIMOINE a fait assigner Monsieur [J] [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [J] [Y] [X] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 10 543, 75 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les loyers depuis le 1er février 2023, et de l'assignation pour les impayés venus à échéance le jour de la décision, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 1500 euros et en tout cas au moins égale au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société GRENELLE PATRIMOINE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1er août 2023, et ce pendant plus de six semaines, et ce, après une première ordonnance de référés du 7 avril 2023.
A l'audience du 3 avril 2024, la société GRENELLE PATRIMOINE, représentée par son conseil, dépose des écritures, et a actualisé sa créance à la somme de 17337, 23 euros, selon décompte en date du 1er avril 2024, avril 2024 compris. Elle précise que les montants sollicités sont comptabilisés après l’ordonnance du 7 avril 2023, aucun chevauchement n’étant constaté, la dette globale avoisinant les 27 000 euros. Elle rappelle qu’elle ne peut pas être tenue responsable des signatures des divers baux, cette dernière ayant acquis l’immeuble en 2021, et que l’immeuble contenait moins de 5 logements, rendant inapplicable les dispositions relatives à la loi Aurillac sur la vente par lots. Elle constate que le défendeur n’a pas assigné le bailleur précédent, ce qui ne lui permet pas de relever la nullité du contrat signé en 2020, outre le fait qu’il ne démontre pas les vices de consentement, qui supposent de rapporter la preuve de contraintes, manœuvre ou tromperie. Elle ajoute avoir transmis des courriers pour informer de la cession des lots. Elle fait valoir que le loyer a été baissé à la somme de 965, 26 euros, et qu’il n’a pas été fixé comme le soutient le défendeur à 1090 euros, puis revalorisé à la somme de 998, 98 euros, hors charges le 1er janvier 2023 et 1033, 88 euros le 1er janvier 2024, tenant compte de l’indexation fixée au contrat de bail. Elle soutient que le commandement de payer est parfaitement régulier, puisqu’il présente le loyer hors charges et les charges, et qu’au surplus, le défendeur ne démontre aucun grief dans le cadre d’une nullité de forme. Elle soutient que le défendeur confond l’ancien bailleur et le nouveau bailleur, l’action diligentée par GRENELLE PATRIMOINE, bailleur actuel est recevable. Elle rappelle qu’il n’y a aucune obligation de citer le diagnostic social dont la réalisation lui échappe. Elle demande la résiliation du bail, à titre subsidiaire. Elle s’oppose aux délais demandés, le loyer courant n’ayant pas été payé, le dernier versement datant de début 2022 et sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts pour un montant de 10 000 euros, le préjudice n’étant pas qualifié.
Monsieur [J] [Y] [X] est représenté par son conseil et dépose des écritures. A titre principal, il relève la nullité du commandement de payer qui ne respecte pas les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer étant erroné, la révision annuelle n’ayant pas été notifiée. Il soutient également que l’action est irrecevable car le bailleur n’a pas fourni le diagnostic social pourtant obligatoire au visa des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, il demande de juger que la clause résolutoire n’est pas acquise, de juger nulle la résiliation du bail signé le 3 septembre 2015 pour vice de consentement, de juger nul le bail du 15 décembre 2020 conclu sous la violence de la société OPUS PATRIMOINE, de fixer le prix du loyer à la somme de 690 euros, correspondant au premier bail, et d’accorder un échelonnement des paiements sur 24 mois, puis à titre infiniment subsidiaire de fixer le loyer à la somme de 965, 26 euros. Il sollicite le rejet des demandes de la société GRENELLE PATRIMOINE. Il dénonce la mauvaise foi du bailleur et réclame à ce titre des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros et 1800 euros au titre des frais irrépétibles.
Il précise ne jamais avoir été informé de l’identité du nouveau propriétaire, et avoir été contraint de renoncer à un premier bail, en donnant congé le 1er novembre 2020, pour signer un nouveau bail avec le même bailleur sur le même appartement, le jour de l’état des lieux le 15 décembre 2020, pour un loyer en hausse de 43 %, ce qui caractérise un vice de consentement, en pleine pandémie de COVID 19. Au vu des contraintes subies, des pressions exercées, il demande le rétablissement du précédent contrat et l’application du précédent loyer, la signature du nouveau bail daté du 15 décembre 2020, ayant été obtenue par la violence et la crainte, entraînant la nullité du bail signé en 2020. Il demande la fixation du loyer à la somme de 965, 26 euros, la somme de 1090 euros étant supérieur aux loyers de référence. Il indique qu’il a été privé de son droit de préemption alors même qu’il s’agit d’une vente par bloc. Il expose ne pas avoir de difficultés financières mais vouloir éclaircir cette situation. Il sollicite, outre des délais de paiements avec la suspension de la clause résolutoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Les dossiers 23-10040 et 24-890 étant identiques, ils ont fait l’objet d’une jonction au cours de l’audience du 1er février 2024
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société GRENELLE PATRIMOINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Les dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas, contrairement aux déclarations du défendeur, à peine d’irrecevabilité la production par le bailleur du diagnostic social et financier.
L’action est donc recevable.
Sur la vente par lots
La loi du 13 juin 2006 dite Aurillac a inséré un article 10-1 dans la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation. Elle instaure un régime particulier de congé et de droit de préemption distinct de celui que prévoient les dispositions de droit commun de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Selon les dispositions de l'article 10- 1 de la loi du 31 décembre 1975: « I. -A. -Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements, au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe, pour une durée de six ans, à compter de la signature de l'acte authentique de vente, qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe » ;
Les dispositions de cette loi ne prévoient pas, en cas d'engagement de maintien dans les lieux, de modalités particulières ni de délai pour informer le locataire de la vente de l'immeuble. Elles n'imposent pas, non plus, à l'acquéreur de l'immeuble de conclure avec le locataire un avenant ayant pour objet la prorogation du contrat de bail. Elles ne subordonnent, ainsi, pas à l'acceptation, par le locataire, du nouveau terme du contrat de bail, la prorogation de celui-ci intervenant de plein droit par l'effet de l'engagement pris à cet égard par l'acquéreur de l'immeuble.
Le bailleur précise que la loi Aurillac ne trouve pas à s’appliquer puisqu’il a acheté moins de 5 logements occupés, l’attestation de vente produite ne permettant pas de vérifier ce point, le défendeur n’en tirant aucune conséquence dans ses écritures, la demande de résiliation n’étant, en effet, pas fondée sur la délivrance d’un congé mais sur l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation de bail, faute de paiement des loyers.
Sur le bail produit et le consentement du défendeur.
Les articles 14 et 16 du code de procédure civile énoncent quant à eux que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée et que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Si le locataire a la possibilité de se prévaloir de la nullité du contrat, cet anéantissement ne peut être prononcé qu’en présence du cédant, lorsque le moyen de nullité invoqué est purement personnel à ce dernier, afin que celui-ci puisse faire valoir ses observations et que la décision lui soit opposable, conformément au principe de la contradiction rappelé ci-dessus.
Il convient cependant de relever que les vices de consentement relevés, dol et violence, que le défendeur relève à l’appui de sa demande d’annulation du contrat, est une exception purement personnelle au cédant, la société OPUS PATRIMOINE, à laquelle sont reprochées des manœuvres permettant d’obtenir la signature d’un contrat de bail avec un loyer augmenté de 43 %, ce qui pose, en soi, question. De plus, le vice du consentement dont il excipe subsidiairement est un grief relatif aux conditions de formation du contrat, donc né avant la cession de celui-ci à la société GRENELLE PATRIMOINE.
Or, il ne peut qu’être constaté que Monsieur [X] n’a pas attrait en la présente instance son cocontractant initial, à savoir la société OPUS PATRIMOINE, de sorte que sauf à méconnaître les dispositions des articles 14 et 16 du code de procédure civile, il n’est pas recevable à se prévaloir de l’anéantissement du contrat à raison d’agissements commis par cette dernière lors de la conclusion de la convention ou pour un motif antérieur à la substitution de contractant par l’effet de la cession.
Le contrat signé le 15 décembre 2020 est l’unique contrat dont la société GRENELLE PATRIMOINE a connaissance, au moment de la cession, les demandes de nullité étant irrecevables.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Sur la nullité du commandement de payer
En l'espèce, le bail conclu le 15 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2023, pour la somme en principal de 6814, 76 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme, aucun grief n’étant, par ailleurs, avancé dans le cadre d’une nullité de forme supposant la démonstration d’un grief.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
Le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant et ne verse aucun élément sur sa situation financière, indiquant sans le justifier qu’il n’a pas de problème financier. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. Il ne sera fait droit, non plus, aux demandes d’échelonnement de la dette, l’échelonnement de la dette octroyée lors de la précédente décision n’ayant pas été respectée et Monsieur [X] ne justifiant pas de sa situation et de sa capacité à payer les échéances.
Monsieur [J] [Y] [X] étant sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [J] [Y] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société GRENELLE PATRIMOINE produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [Y] [X] reste lui devoir la somme de 17337, 23 euros à la date du 1er avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas lieu de fixer le loyer à la somme de 965, 26 euros, le bailleur s’y étant conformé, les augmentations résultant de l’indexation. Pour la somme au principal, Monsieur [J] [Y] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 17337, 23 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6814, 76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [J] [Y] [X] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [X] est débouté de sa demande de dommages et intérêts, non fondée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [J] [Y] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du la société GRENELLE PATRIMOINE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
RAPPELLE que les dossiers 23-10040 et 24-890 ont fait l’objet d’une jonction
DECLARE les demandes de la société GRENELLE PATRIMOINE recevables
DECLARE le commandement de payer régulier
DECLARE irrecevables les demandes de nullité de la résiliation du bail daté du 3 septembre 2015 et du bail signé le 15 décembre 2020, ainsi que la demande de fixation du prix du loyer à la somme de 690 euros
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2020 entre la société GRENELLE PATRIMOINE venant aux droits de la société OPUS PATRIMOINE et Monsieur [J] [Y] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;
DEBOUTE Monsieur [J] [Y] [X] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société GRENELLE PATRIMOINE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [J] [Y] [X] à verser à la société GRENELLE PATRIMOINE la somme de 17337, 23 euros (décompte arrêté au 1er avril 2024, incluant la mensualité du mois d’avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 sur la somme de 6814, 76 euros et à compter du 30 novembre 2023 pour le surplus ;
DIT n’y avoir lieu à fixation du loyer à la somme de 965, 26 euros
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE Monsieur [J] [Y] [X] à verser à la société GRENELLE PATRIMOINE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 998, 98 euros), à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts
DEBOUTE la société GRENELLE PATRIMOINE de la demande de majoration des indemnités d’occupation
CONDAMNE Monsieur [J] [Y] [X] à verser à la société GRENELLE PATRIMOINE une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [J] [Y] [X] aux dépens.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
