Tribunal judiciaire, 06 août 2025. 25/01413

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 25/01413 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KS3W MINUTE N°2025/ ORDONNANCE DU 06 Août 2025 [Z], [S] c/ [F] DÉBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Peggy DONET qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 06 Août 2025 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [X] [Z] né le 03 Décembre 1965 à [Localité 8] [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 3] Rep/assistant : Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [D] [S] épouse [Z] née le 24 Novembre 1980 à [Localité 9] [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 3] Rep/assistant : Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me BERTELLE DEFENDEUR: Monsieur [K] [F] né le 20 Août 1995 à [Localité 4] (YVELINES) [Adresse 1] [Localité 2] Non comparant, ni représenté COPIES DÉLIVRÉES LE 06 Août 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Me Jérémie GHEZ - [X] [Z] [D] [S] épouse [Z] - [K] [F] 1 copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2022 avec prise d’effet le même jour, Monsieur [X] [Z] a consenti à Monsieur [K] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros outre 30 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] (ci-après les époux [Z]) ont fait signifier à Monsieur [K] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.865,44 euros. Par notification électronique du 14 octobre 2024, les époux [Z] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, les époux [Z] ont fait assigner Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de : - voir constater la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [F] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [F] à leur payer les sommes suivantes : - la somme 1.044,19 euros, comptes arrêtés au 19 janvier 2021 (lire 2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus et indexation annuelle incluse à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 7 février 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mai 2025 et renvoyée à l'audience du 2 juillet 2025 à la demande des époux [Z]. À cette audience, les époux [Z], représentés par leur conseil, ont indiqué se désister de leur demande d'expulsion en raison du départ du locataire le 20 mars 2025. Ils ont déposé des conclusions, précisant, sur interrogation du juge, que celles-ci n’ont pas été signifiées à Monsieur [K] [F], partie défenderesse. A la lecture du dossier, il apparaît que les conclusions actualisant les demandes des époux [Z] ont été signifiées à Monsieur [K] [F] par acte de commissaire de justice remis à étude en date 27 juin 2025. En l’état de ces écritures, les époux [Z] forment les demandes suivantes : - voir constater la résiliation du bail, - donner acte aux bailleurs qu’ils se désistent de la demande d’expulsion qui n’a plus d’objet, - condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [F] à leur payer les sommes suivantes : - la somme 5.090,23 euros, comptes arrêtés au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, - la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Ils soutiennent que Monsieur [K] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 octobre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que leur créance actualisée, arrêtée au 29 avril 2025, est certaine, liquide et exigible, s’agissant de loyers impayés et de réparations rendues nécessaires par des dégradations locatives, justifiées par le rapprochement entre les états des lieux d’entrée et de sortie et par les devis produits. Monsieur [K] [F], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité des demandes : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant la première audience. La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois avant l’assignation, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce, les bailleurs étant des personnes physiques. Malgré ce, ils justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2025. En conséquence, la demande des époux [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Par ailleurs, suivant les articles 63, 65 et 68 du code de procédure civile, la demande additionnelle, qui est celle par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures, est formée à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elle est faite à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En l’espèce, les époux [Z] ont modifié leurs demandes initiales par conclusions régulièrement signifiées à Monsieur [K] [F] le 27 juin 2025. En conséquence, ces demandes additionnelles sont recevables. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il est par ailleurs acquis qu'un commandement de payer doit être considéré comme fondé et de nature à produire ses effets, sur le terrain de l'acquisition de la clause résolutoire, si la dette locative dont il poursuit le recouvrement et qu'il détaille est due, ne serait-ce qu'en partie. S’agissant des règles d’imputation des paiements, en application de l’article 1342-10 du code civil, « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ». En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VIII qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Les époux [Z] fondent leur demande aux fins de constat de la résiliation de plein droit sur la non-régularisation des causes du commandement de payer délivré le 11 octobre 2024. Ce commandement de payer rappelant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié au locataire pour la somme en principal de 1.865,44 euros, et lui impartissait un délai de deux mois pour régulariser la dette locative. Le délai de régularisation est donc bien en l’espèce de deux mois conformément au bail et à l’avis de la Cour de cassation précité. Ce commandement comporte un décompte locatif prenant en considération, notamment, le remplacement d'une serrure pour un montant de 545,76 euros, mis à la charge du locataire. Or ce motif ne correspond pas à un motif de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Ainsi, les sommes dont le paiement était demandé, si l’on s’en tient aux seuls montants libellés sous la rubrique « loyers+charges », s’établissent à 1.319,68 euros (1.865,44 - 545,76), Or, il résulte du dernier décompte locatif en date du 29 avril 2025 que Monsieur [K] [F] a réglé, dans le délai de deux mois du commandement, une somme totale de 1.873 euros (soit 450 euros le 17/10/24, 1.200 euros le 25/10/24, 94 euros le 28/10/24, 66 euros le 4/11/24 et 63 euros le 5/12/24). Ces règlements, qui seront imputés au paiement des loyers et charges impayés les plus anciens, causes du commandement de payer, ont permis d’apurer la dette locative dans les deux mois de la signification de celui-ci. En conséquence, la clause résolutoire n’a pas pu produire effet. Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les époux [Z] de leur demande de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes en paiement de provisions : Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus ainsi que de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. L'article 23 de cette même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, les époux [Z] produisent un décompte locatif arrêté au 29 avril 2025 faisant apparaitre une dette locative d’une montant total de 5.090,23 euros. A la lecture de cette pièce, il apparaît que le décompte comprend des sommes qui correspondent à des loyers et charges impayés et d’autres à des réparations rendues nécessaires par des dégradations locatives. - sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés : Le solde débiteur du compte locatif au 29 avril 2025, d’un montant de - 5.090,23 euros, doit d’abord être redressé des sommes suivantes, qui ne correspondent pas à des loyers et charges récupérables impayées : remplacement serrure + 595,76 euros, entretien climatisation +302,50 euros, nettoyage + 250,00 euros, rénovation peinture +3.620,38 euros, dépôt de garantie déduit à réintégrer pour les besoins du raisonnement – 590 euros, de sorte que le solde de loyers et charges impayés (« loyers+charges » et taxes d’ordures ménagères) s’établit à la somme de 911,59 euros. Cependant, les époux [Z] ne justifient nullement du montant des taxes d'ordures ménagères imputées au locataire pour les années 2023 et 2024, les montants mentionnés au débit du compte ne correspondant pas aux justificatifs (avis d’imposition) produits. En outre, les pièces produites font apparaître que le locataire a, pour les années 2022 (au prorata) et 2023, versé des excédents de provisions sur charges (mention manuscrite en marge du décompte du syndic pour 2022 : trop versé de 82,55 euros, et mention manuscrite en marge du décompte du syndic pour 2023 : trop versé de 179,59 euros) qui ne se retrouvent pas au crédit du compte du locataire, alors au surplus qu’aucun décompte de régularisation annuelle des charges n’est produit. Eu égard à ces éléments, le quantum de la créance invoquée par les époux [Z] ne relève nullement de l'évidence. En conséquence, il y a lieu de les débouter de leur demande de provision au titre des loyers et charges impayés. sur la demande de provision au titre des réparations et dégradations locatives : La somme de 545,76 euros correspondant au libellé « remplacement serrure » ne peut pas être admise comme étant imputable au locataire au titre des réparations locatives, en l’état des pièces produites. En effet, il est produit une facture d’un serrurier d’un montant de 180 euros en date du 3 novembre 2023, et deux devis, l’un daté du 2 août 2023 pour 221,76 euros TTC et l’autre daté du 20 septembre 2023 d’un montant de 144,00 euros. Or, la somme de 545,76 euros correspond au cumul de ces trois montants (180+221,76+144), alors que le libellé des travaux apparaît faire double emploi (pose cylindre pour la facture, cylindre double entrée pour un des devis). Ainsi il n’est pas possible, au regard de ces pièces, de déterminer la nature des travaux réalisés, ni de vérifier leur montant, ni même de s’assurer qu’il s’agit bien de réparations imputables au locataire en application du décret n°87-712 du 26 août 1987 qui énumère la liste des réparations locatives. De même, il ne sera imputé à la charge du locataire aucun travaux de peinture, dès lors que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ne fait apparaître aucun désordre à ce niveau, l’état des éléments de décoration étant mentionné comme « bon » dans toutes les pièces, à l’entrée dans les lieux comme à la sortie, sauf en commentaire de l’état des lieux de sortie la mention « petites traces bas du mur derrière porte et traces d’occupation » sur le mur de l’entrée et « traces d’occupation » sur le mur du salon. Ces quelques constatations correspondent à une usure normale des lieux, au regard de la durée d’occupation, et ne justifient pas que soient mis à la charge du locataire les travaux de rénovation d’ampleur tels que décrits dans le devis de rénovation peinture de 3.620,38 euros produit. De même le devis de nettoyage des locaux n’apparaît pas justifié, l’état des lieux de sortie ne comportant aucune mention à cet égard, et les photographies annexées faisant apparaître que l’appartement a été restitué en bon état de propreté. Le devis d’entretien de la climatisation ne sera pas non plus retenu, les éléments d’équipements, concernant la climatisation, comportant les mêmes mentions (« bon état ») à l’entrée dans les lieux comme à la sortie, et aucune réserve ni commentaire n’apparaissant, sur ce point, en marge de l’état des lieux de sortie. En l'état, dès lors que l’ensemble des sommes réclamées apparaît sérieusement contestable, les époux [Z] seront déboutés de leurs demandes formées à titre de provision à valoir sur les réparations et dégradations locatives. Sur les demandes accessoires Les époux [Z], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes raisons, ils seront déboutés de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS NOUS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : DECLARONS recevables les demandes formées par Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2022 entre Monsieur [X] [Z] d’une part et Monsieur [X] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], ne sont pas réunies ; DEBOUTONS Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] de leur demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; DEBOUTONS Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] de leurs demandes de provisions au titre de la dette locative arrêtée au 29 avril 2025 ; DEBOUTONS la demande de Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Monsieur [X] [Z] et Madame [D] [S] épouse [Z] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE