Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/07800

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 DÉCEMBRE 2022 N°2022/468 Rôle N° RG 21/07800 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQSG [W] [R] C/ [O] [B] [X] [Z] [H] [F] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mohamed BOURGUIBA Me Florence VOISIN-FOUQUET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 17 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000160. APPELANT Monsieur [W] [R] né le 17 Novembre 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Mohamed BOURGUIBA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Monsieur [O] [B] [X] [Z] né le 26 Février 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Florence VOISIN-FOUQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [H] [F] [Z] née le 30 Décembre 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Florence VOISIN-FOUQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier décembre 2017 à effet au 15 décembre 2017, Madame [D] [A] veuve [Z], aux droits de laquelle viennent Monsieur [O] [Z] et Madame [H] [Z], a donné à bail d'habitation à Monsieur et Madame [R] un appartement situé dans une maison de [Localité 7] (83), moyennant un loyer mensuel de 950 euros majoré de provisions mensuelles sur charges de 75 euros. Par acte d'huissier du 16 mai 2019, les consorts [Z] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour vendre à effet au 14 décembre 2020. Le 08 septembre 2020, ils ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer. Par acte d'huissier du 12 février 2021, les consorts [Z] ont fait assigner Monsieur et Madame [R] aux fins principalement de les voir condamner au paiement de diverses sommes au titre d'un arriéré locatif composé de loyers et de charges et au titre des réparations locatives. Par jugement réputé contradictoire du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Fréjus a statué de la manière suivante : 'CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Madame [L] [Y] son épouse à verser aux demandeurs : - la somme de onze mille quatre cent soixante neuf euros (11469 euros) au titre des loyers impayés pour la période du 15 décembre 2017 au 14 décembre 2020, - la somme de neuf mille cinq cent soixante cinq euros et trente centimes (9565,30 euros) au titre des frais de remise en état du logement, - la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l'artic1e 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les demandeurs pour le surplus, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit, CONDAMNE les défendeurs aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût comprenant le coût du procès verbal de constat dressé par huissier le 22 décembre 2020 ainsi que celui de l'assignation'. Le premier juge, qui a retenu une fin de bail au 14 décembre 2020, a estimé que la dette de loyers s'élevait à la somme de 11.469 euros. Il a rejeté la demande au titre des charges locatives. Il a estimé que les clés de répartition pour la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères et la consommation d'eau étaient aléatoires et injustifiées. Il a fait droit à la demande au titre des réparations locatives. Il s'est appuyé sur l'état des lieux de sortie effectué par un huissier de justice et rappelé qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les locaux étaient présumés être donnés en bon état de réparations locatives, en l'absence de preuve contraire. Le 26 mai 2021, Monsieur [R] a relevé appel de la décision en ce qu'il a été condamné à verser la somme de 11.469 euros au titre des loyers impayés, 9565,30 euros au titre des frais de remise en état, 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a été condamné aux dépens comprenant le coût du procès-verbal d' huissier du 22 décembre 2020 ainsi que le coût de l'assignation. Monsieur et Madame [Z] ont constitué avocat. Par conclusions notifiées le 23 août 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [R] demande à la cour de statuer en ce sens : Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelant à verser aux bailleurs la somme de 11 469 € au titre des loyers impayés pour la période du 15 décembre 2017 au 14 décembre 2020. Y statuant de nouveau, il constater que la dette locative au principal s'élève à la somme de 10 578,50 €, somme à parfaire en l'état de la saisie-attribution dénoncée. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelant au paiement de la somme de 9 565,30 € au titre de frais de remise en état du logement. Y statuant de nouveau, Débouter les consorts [Z] de leur demande de paiement de la somme de 9 565,30 € au titre de frais de remise en état du logement. Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'appelant à payer aux bailleurs la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Y statuant de nouveau, débouter les consorts [Z] de leur demande de paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner les consorts [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens' Il expose avoir déménagé des lieux loués le 26 septembre 2020 et fait état des sommes qu'il a versées. Il indique qu'il restait dû au 30 septembre 2020 la somme de 10.578,50 euros. Il soutient que ses bailleurs étaient informés du départ des locataires. Il précise que Monsieur [O] [Z] vivait au dessus du logement qu'il louait. Il affirme avoir donné congé par lettre simple en septembre 2020 et averti qu'il laisserait les clés dans la boîte aux lettres. Il conteste l'état de bon état de réparations locatives des lieux loués lors de la prise de possession des lieux. Il soutient avoir avisé ses bailleurs de l'existence de problèmes affectant le bien. Il soutient que le logement loué était vide de tout occupant à compter du 26 septembre 2020. Il déclare que les bailleurs ne peuvent démontrer qu'il serait à l'origine des désordres constatés par l'acte d'huissier du 22 décembre 2020. Par conclusions notifiées le 10 novembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [Z] demandent à la cour de statuer en ce sens : 'CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à verser aux consorts [Z] la somme de 11469 € au titre des loyers impayés pour la période du 15 décembre 2017 au 14 décembre 2020, Y AJOUTANT ARRETER définitivement à 11.944 euros la somme due par M. [R] aux consorts [Z] au titre des loyers impayés CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à verser aux consorts [Z] la somme de 9565,30 € au titre des frais de remise en état du logement CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à verser aux. consorts [Z] la somme de 2000 € sur le fondement de I'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance. CONDAMNER Monsieur [R] à verser aux Consorts [Z] la somme de 1500 euros pour procédure abusive. CONDAMNER Monsieur [R] à verser aux Consorts [Z] la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens'. Monsieur [O] [Z] déclare n'avoir constaté le départ de ses locataires qu'en décembre 2020, à la fin d'une formation qui se déroulait dans un autre département. Il relève que les clés avaient été laissées dans une boîte aux lettres. Il conteste avoir été avisé avant cette date de leur départ. Il estime que la date de fin de bail doit être fixé au 14 décembre 2020, date d'échéance du bail à la suite de la délivrance du congé pour vendre. Il indique qu'il ne connaissait pas la nouvelle adresse de ses locataires. Il relève avoir fait établir un constat d'huissier le 22 décembre 2020 aux fins d'établir l'abandon des lieux et l'état de ces derniers. Les consorts [Z] font état d'un arriéré locatif et du mauvais état dans lequel l'appartement a été laissé. Ils contestent avoir été avisés de désordres dans le bien loué. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 octobre 2022. MOTIVATION En application de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis alors applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de tout titre d'occupation sur le local. Monsieur [R] ne conteste pas la validité du congé pour vendre qui lui a été notifié le 16 mai 2019 à effet au 14 décembre 2020. A l'issue du délai de préavis, soit au 14 décembre 2020, Monsieur [R] était occupant sans droit ni titre. Monsieur [R] n'a pas donné congé du bail à son bailleur selon les formes exigées par ce même article, qui dispose que le congé donné par le locataire doit respecter un délai de préavis (qui est d'un mois pour la ville de [Localité 5]) et doit être notifié soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit signifié par acte d'huissier, soit remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis d'un mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre. La lettre datée du 29 septembre 2020, intitulée 'préavis de départ appartement' produite au débat (pièce 5 de l'appelant) est dépourvue de tout accusé de réception et n'a pas été remise en main propre. Par ailleurs, aucun élément ne permet de savoir quand elle a pu être portée à la connaissance du bailleur. La restitution des locaux a lieu au moment où le bailleur est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple fait consistant, pour le locataire, à quitter matériellement le logement. La restitution des clés ne vaut libération que si le locataire démontre que les clés ont été remises, sinon au bailleur en personne, du moins à un mandataire dûment habilité à les recevoir. Monsieur [R] ne justifie pas non plus de la remise des clés en main propre au bailleur ou à un représentant de celui-ci. Bien au contraire, il déclare lui-même que les clés ont été remises dans la boîte aux lettres de Monsieur [Z] et ne démontre pas que ce dernier a pu les récupérer au 26 septembre 2020 ou même avant le 14 décembre 2020, date d'échéance du bail et date à partir de laquelle le locataire, destinataire d'un congé pour vendre, était dépourvu de titre d'occupation. En conséquence, il restait soumis à ses obligations de locataire jusqu'au 14 décembre 2020. Sur la dette locative Les consorts [Z] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à leur verser la somme de 11469 au titre de l'arriéré locatif. Ils demandent de façon contradictoire que ce soit la somme de 11.944 euros qui soit arrêtée au titre de ce même arriéré. Ils ne sollicitent pas l'infirmation du jugement déféré au titre de l'arriéré locatif. Il appartient à Monsieur [R] de démontrer qu'il s'est acquitté de ses loyers et charges jusqu'au 14 décembre 2020, conformément à l'article 1353 du code civil, ce qu'il ne fait pas. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné ce dernier à verser aux consorts [Z] la somme de 11.469 euros au titre de l'arriéré locatif arrêt au 14 décembre 2020. Sur les réparations locatives En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Monsieur [R] était locataire depuis le 15 décembre 2017 d'un appartement d'une surface de 89 m² avec quatre pièces principales, une cuisine équipée, une terrasse et un jardin privatif. Aucun état des lieux d'entrée n'est produit au débat. En application de l'article 1731 du code civil, le locataire est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire. Monsieur [R] ne démontre pas n'avoir pas reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives. Monsieur [Z] verse au débat un procès-verbal d'huissier de justice du 22 décembre 2020, effectué alors que le bail venait à échéance le 14 décembre 2020. Au 22 décembre 2020, il était en possession des clés qui avaient été laissées dans sa boîte aux lettres. Il ressort essentiellement de ce constat, outre une saleté de l'appartement, des éléments suivants: - la porte d'entrée est dégradée. - dans l'entrée : les murs sont très sales et doivent être repeints; on y trouve 17 trous dont seuls certains sont rebouchés. - dans la pièce à vivre, la peinture blanche des murs est très usagée avec 22 trous ; de la moisissure est retrouvée au plafond. - dans la cuisine : l'électroménager de la cuisine a disparu; deux carreaux ont été cassés à l'angle de la pièce et le mur a été percé ; les murs sont très sales et il existe un peu de moisissure dans l'angle du plafond; le carrelage du sol est usagé et comporte au moins quatre impacts. - dans le couloir partie nuit, les murs sont très sales et comportent des crayonnages d'enfant. - dans la première chambre à droite : les murs sont sales et troués (neuf trous); il existe des stickers au plafond et la peinture se décolle ainsi qu'un trou dans le mur à l'angle, en partie basse - dans la deuxième chambre : les murs sont constellés de trous de chevilles (33 trous non rebouchés). - dans la troisième chambre : le sol et les murs sont très sales; la porte comporte un éclat en partie haute et son encadrement comporte des marques de chocs en partie basse. - dans la salle de bains : la serrure de la porte d'accès est cassée; le joint de la baignoire est à l'état d'usage et le joint de fenêtre est cassé. - le jardinet extérieur manque d'entretien. Un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que, régulièrement communiqué, il est soumis à la libre discussion des parties, et que l'huissier y relate des constatations personnelles ; celles-ci font foi jusqu'à preuve contraire. Monsieur [R], dont le bail venait à échéance le 14 décembre 2020 et qui n'a pas restitué les lieux loués par la remise des clés selon les modalités précédemment décrite, est responsable des dégradations et du mauvais entretien des lieux loués, de la disparition de l'électroménager (alors qu'était louée une cuisine équipée) sans pouvoir évoquer la vétusté, compte tenu de la durée de son occupation des lieux (trois ans). Il ne démontre pas que les dégradations auraient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Devant la cour d'appel, les consorts [Z] ne produisent aucun devis ni aucune pièce permettant d'évaluer les frais de remise en état des lieux à hauteur de 9565,30 euros. Compte tenu des constatations faites par l'huissier de justice, il convient de fixer le préjudice subi par les consorts [Z] lié au manquement du locataire à son obligation d'entretien et au fait qu'il est responsable des dégradations et de la disparition d'une partie de l'électroménager, à la somme de 3500 euros. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [R] à verser aux consorts [Z] la somme de 9565,30 euros au titre des réparations locatives sera infirmé. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [R] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetées. Il n'est pas équitable de laisser à la charge des consorts [Z] les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [R] à verser 2000 euros aux consorts [Z] et qui l'a condamné aux dépens sera confirmé. Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur [R] à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe RAPPELLE que seul Monsieur [R] a relevé appel de la décision déférée, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [R] à verser aux consorts [Z] la somme de 9565,30 euros au titre des frais de remise en état du logement, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE Monsieur [R] à verser à Madame [H] [Z] et Monsieur [O] [Z] la somme de 3500 euros au titre des réparations locatives, CONDAMNE Monsieur [R] à verser à Madame [H] [Z] et Monsieur [O] [Z] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel, CONDAMNE Monsieur [R] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,