Texte intégral
Du 15 février 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/00537 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUEU
Société AQUITANIS
C/
[T] [B]
- Expéditions délivrées à
Me Perrine JACQUET
- FE délivrée au demandeur
Le 15/02/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 2] Métropole
RCS BORDEAUX B 398 731 489
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Mme [W] [Z] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir
DEFENDEUR :
Monsieur [T] [B]
né le 05 Septembre 1964 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Assisté de Me Perrine JACQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 22 Décembre 2023
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date et à effet du 29 mars 2022, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].
Par acte d’huissier de justice en date du 6 septembre 2022, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Monsieur [T] [B] un commandement de payer la somme de 1717,81 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte d’huissier de justice du 17 février 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 juin 2023 aux fins de voir :
Constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe sis [Adresse 4] à [Localité 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,D'autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à vos frais, risques et périls,Condamner Monsieur [T] [B] au paiement :
A titre provisionnel, de la somme de 3212,26 euros, impayée arrêtés au jour de l'assignation (échéance janvier 2023 incluse), avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer les loyers,Des indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux, au titre de l'article 1760 du Code civil,De la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,Des entiers dépens de l'instance suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement, du présent acte et sa dénonce à la Préfecture,De rappeler que l'ordonnance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit, ainsi qu'il résulte de l'article 515 du Code de procédure civile et ce nonobstant appel et sans caution.
En défense, Monsieur [T] [B], représenté par son conseil, sollicite du juge voir :
L'admettre à l'aide juridictionnelle provisoire,Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail,Lui accorder les plus larges délais de paiement,Dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu'au parfait règlement,Dire que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été efficiente,A titre subsidiaire, si l'expulsion était ordonnée :◦
Fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer,Accorder à Monsieur [T] [B] les plus larges délais pour quitter les lieux,Débouter AQUITANIS de toutes demandes plus amples ou contraires.
Lors de l'audience du 22 décembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7904,49 euros au 11 décembre 2023 (échéance de novembre 2023 comprise) et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l'octroi de délai de paiement ainsi qu'à l'octroi de délai pour quitter les lieux.
En défense, Monsieur [T] [B], représenté par son conseil, expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant. Il explique avoir fait face à des difficultés liées à ses problèmes de santé. Il ajoute bénéficier d'un accompagnement pour la gestion de son budget, notamment par l'adhésion à une mesure d'accompagnement social personnalisée proposée par l'APAJH GIRONDE. Il indique verser depuis le mois d'août 2023 une somme en sus du loyer résiduel courant à hauteur de 50 euros par mois de nature à apurer sa dette.
Monsieur [T] [B] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d'établir un diagnostic social et financier mais celui-ci a néanmoins pu être établi et porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 février 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 9 juin 2023.
L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 31 août 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement .
L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 1717,81 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 6 septembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 novembre 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [T] [B] a intégralement repris le paiement du loyer résiduel depuis le mois d'août 2023. Ces versements devraient permettre la reprise de l'aide personnalisée au logement versée par la Caisse d'allocations familiales et ainsi le paiement intégral du loyer courant. Monsieur [T] [B] a en outre versé une somme en sus de celui-ci de nature à apurer sa dette. Ce dernier est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu du fait qu'il perçoit une pension d'invalidité à hauteur de 544,59 euros et une allocation supplémentaire d'invalidité de 548,44 euros (soit 1093,03 euros). Enfin, il fait l'objet d'un accompagnemnet dans la gestion de son budget par l'APAJH GIRONDE dans le cadre d'une mesure d'accompagnement social personnalisée ce qui lui permettrait une gestion optimale dans le versement du loyer courant et des arriérés.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [T] [B].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [T] [B] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (632,25 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7904,49 euros à la date du 11 décembre 2023, déduction faite des frais de procédure et intérêts de retard.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 7904,49 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [T] [B] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de décembre 2023.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [B].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [B] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 7 novembre 2022 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 29 mars 2022 entre Monsieur [T] [B] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 7904,49 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [T] [B] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [T] [B] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (632,25 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à son paiement à compter du mois de décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [B] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
