Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/01645

N° RG 25/01645 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLW2 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 6] 11ème civ. S2 N° RG 25/01645 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLW2 Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Fabienne DIEBOLD-STROHL Monsieur [C] [R] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 01 AOUT 2025 DEMANDERESSE : OPHEA, anciennement CUS HABITAT Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] représenté par son Directeur Général [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168 DEFENDEUR : Monsieur [C] [R] [Adresse 1] [Adresse 9] [Localité 5] non comparant, non représenté OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection Aurélie MALGOUVERNE, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025. JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 27 octobre 2023, OPHEA, a donné en location à Monsieur [C] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer de 308.04 euros outre 113.96 euros au titre des provisions sur charges, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant. Par lettre recommandée du 20 juin 2024 avec accusé réception retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée » et exploit de commissaires de justice délivré le 25 septembre 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [C] [R] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 3246.86 euros, échéance de mai 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Par assignation délivrée le 21 janvier 2025, OPHEA a fait citer Monsieur [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir notamment constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation. A l’audience du 13 juin 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir : - Constater que le congé délivré est régulier, - Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948, - Condamner Monsieur [C] [R] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés, - Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil, - Condamner Monsieur [C] [R] à lui payer la somme de 5745.42 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience, - Condamner Monsieur [C] [R] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers, - Condamner Monsieur [C] [R] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 440.84 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil, - Condamner Monsieur [C] [R] à lui payer la somme de 575.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [C] [R] aux dépens, - Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile. OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de Monsieur [C] [R] est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative s’élève au 2 juin 2025 à la somme de 12586.88 euros, échéance de mai 2025 incluse, et qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers courants. Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 22 janvier 2025. La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 juin 2024. Lecture a été donnée du rapport d’enquête sociale transmis au tribunal le 10 juin 2025. Citée par dépôt à l’étude, Monsieur [C] [R] ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience. Il sera donc statué à son égard par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le congé En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail. L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que : « les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.(...) » Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations. En l’espèce, par lettre recommandée du 20 juin 2024 avec accusé réception retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse indiquée » et exploit de commissaires de justice délivré le 25 septembre 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [C] [R] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 3246.86 euros, échéance de mai 2024 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. Le défendeur a été invité à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement. Monsieur [C] [R], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte. Le congé ayant pris effet le 30 septembre 2024, la résiliation du bail est constatée à cette date. Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants. La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande. En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 21 janvier 2025. À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 5745.42 euros, échéance de novembre 2024 incluse, selon extrait de compte du 11 décembre 2024. Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [C] [R]. Monsieur [C] [R] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux. Sur la demande en paiement En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, il ne sera pas tenu compte du décompte actualisé au 2 juin 2025 dont la communication contradictoire en application de l’article 132 du code de procédure civile, n’est pas justifiée. Au vu du décompte produit contradictoirement, Monsieur [C] [R] sera condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 5745.42 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l’indemnité d’occupation L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En conséquence la résiliation du bail et de l'expulsion, Monsieur [C] [R] sera condamné au paiement d'une somme de 440.84 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024 à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [R] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5745.42 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [C] [R], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais relatifs à la délivrance du congé ; Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés. En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024 par suite du congé, du contrat de bail conclu OPHEA, d’une part, et Monsieur [C] [R] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 2] à [Localité 5] ; PRONONCE la déchéance de Monsieur [C] [R] de son droit au maintien dans les lieux ; ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [R] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ; DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à l’OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 5745,42 euros (cinq mille sept cent quarante-cinq euros et quarante-deux centimes) au titre solde du compte locataire au 11 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 440.84 euros par mois quatre cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes) à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges avec intérêts légaux à compter de chaque échéance. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [R] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 5745.42 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024 ; DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens de la présente procédure ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ; Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER