Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 21/02846

Du 15 mars 2024 51H SCI/ PPP Contentieux général N° RG 21/02846 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V7WU [B] [K] [D], [H] [M] [O] épouse [R], [F] [W] [J] C/ S.C.I. [T] [Y], [Y] [T] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 15 mars 2024 JUGE : Madame Frédérique MAILLOT, Vice Présidente GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDERESSES : Madame [B] [K] [D] née le 01 Novembre 1969 à [Localité 5] [Adresse 1] Représentée par la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocat au barreau de Libourne Madame [H] [M] [O] épouse [R] née le 09 Décembre 1958 à [Localité 6] [Adresse 1] Représentée par la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocat au barreau de Libourne Madame [F] [W] [J] née le 24 Juillet 1969 à [Localité 4] [Adresse 1] Représentée par la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocat au barreau de Libourne DEFENDERESSES : S.C.I. [T] [Y] RCS de BORDEAUX D 493 856 140 [Adresse 3] Représentée par Maître Guillaume LARRE de la SELARL SFL AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux Madame [Y] [T] intervenante volontaire [Adresse 3] Représentée par Maître Guillaume LARRE de la SELARL SFL AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux DÉBATS : Audience publique en date du 27 Novembre 2023 délibéré du 26 janvier 2024 prorogé au 15 mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail du 01/07/2013, la SCI [T] [Y] a donné en location à Mme [B] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3]. Par acte d'huissier en date du 14 octobre 2021, Mme [B] [D], Mme [H] [R] née [O] et Mme [F] [J] ont assigné la SCI [T] [Y] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux - pôle protection et Proximité- demandant sa condamnation au paiement, pour non respect par le logement des critères de décence, * de la somme de 35550 € au titre de l'ensemble des préjudices subis hormis le préjudice de santé, * 5000 € pour le préjudice de santé pour chacune, * 1800 € majorée de 20% par mois de retard à compter du 1er août 2021 au titre du remboursement du dépôt de garantie * 3600 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Après 13 renvois pour permettre aux parties d'échanger, l'affaire a été plaidée le 20 février 2023. Par jugement du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, invitant les défendeurs à justifier de la propriété du bien loué entre Mme [Y] [T] et la SCI [T] [Y], et les parties à régulariser les prétentions. Après 6 nouveaux renvois, l'affaire a été plaidée le 27 novembre 2023. Mme [B] [D], Mme [H] [R] née [O] et Mme [F] [J] représentées par leur conseil ont sollicité du juge des contentieux de la protection de bien vouloir - débouter Mme [T] et la SCI [T] [Y] de leurs demandes ; - juger que le SCI [T] [Y] a usé de la fraude pour faire signer le bail écrit à Mme [D] - y faisant droit, condamner solidairement Mme [Y] [T] et la SCO [T] [Y] à payer solidairement * aux 3 demanderesses pour non respect par le logement des critères de décence, la somme de 35550 € au titre de l'ensemble des préjudices subis hormis le préjudice de santé, et le préjudice moral * aux 3 demanderesses la somme de 6000 € chacune pour le préjudice morale et 5000 € pour le préjudice de santé, * 1800 € majorée de 10% par mois de retard à compter du 1er août 2021 au titre du remboursement du dépôt de garantie * 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Il convient de se reporter au jugement précédent s'agissant de la contestion de la qualité à agir formulée par Mme [T] à l'encontre de l'action de Mme [R] et de Mme [J] ainsi que sur l'argumentaire des demanderesses sur leurs demandes au fond. tout au plus convient-il de remarquer que les demanderesses estiment que Mme [T] les a induit en erreur en leur faisant croire que la SCI [T] [Y] était propriétaire du logement mais sans en tirer de conséquence réelle sur les demandes autre que la solidarité sollicitée. La SCI [T] [Y] et Mme [Y] [T] intervenante volontaire représentées par leur conseil ont demandé au juge de : - constater l'irrecevabilité des prétentions de Mmes [R], [J] et [D] à l'encontre de la SCI [T] [Y] ; - Constater l'intervention volontaire de Mmes [R] et [J] à l'encontre de Mme [Y] [T] pour défaut de qualité à agir et les débouter de leurs demandes d'indemnisation ; - condamner Mme [D] à payer à Mme [T] les sommes suivantes * 7500 € au titre de son préjudice moral, * 5000 € au titre de son préjudice matériel, - condamner solidairement les 3 demanderesses au paiement de la somme de 5000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive contre Mme [T] outre 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Mme [T] expose que les relations se sont détériorées avec les occupants après divulgation de son souhait de vendre le bien en 2017 et que c'est à partir de ce moment que les plaintes quant à des problèmes de jouissance se sont multipliées. Elle expose qu'elle était propriétaire du bien et en avait informé Mme [D] par courrier du 10 juillet 2019, qui précisait bien que la mention de la SCI [T] [Y] était erronée ; que cette erreur ne saurait aboutir à la solidarité sollicitée. Pour le surplus il convient de se reporter aux arguments précédemment listés dans le jugement du 30 avril 2023 et de se reporter aux dernières conclusions des parties remises à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2024 a été prorogée pour cause de surcharge au 15 mars 2024. La présente décision, en premier ressort, sera contradictoire. DISCUSSION Sur la recevabilité des actions et intervention L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 125 al 2 dudit code, le juge peut relever d'office la fin de non recevoir tuirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. L'article 32 du code de procédure civile précise qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. Si suivant le contrat de bail produit en date du 15 juin 2013, le bail a été consenti par la SCI [T] [Y], il résulte de l'attestation notariée que le bien objet du bail à Mme [D] était la propriété de Mme [T] [Y]. Par ailleurs Mme [T] [Y] justifie en avoir avisé sa locataire par courrier du 10 juillet 2019 lorsqu'elles ont échangé sur la fin du bail. De plus aucune manoeuvre de la SCI de nature à induire en erreur la locataire ni aucune conséquence de l'erreur n'est démontrée par les demanderesses de sorte que la fraude ne peut être retenue. Seul le propriétaire du bien loué ayant qualité pour se défendre, il convient de constater l'irrecevabilité de l'action des demanderesses à l'encontre de la SCI SAIT JEAN [Y]. L'intervention volontaire de Mme [T] propriétaire légitime du bien loué au jour de l'assignation sera accueillie. Par ailleurs Mme [R] a été acceptée comme sous locataire par mme [T] à la demande de Mme [D]. Elle n’est pas partie au contrat de bail, n’a pas la qualité de locataire et n’a pas d’action directe contre Mme [T] qui n’est pas sa bailleresse. Par ailleurs, le préjudice de jouissance ou l’action liée à la décence du logement sont des actions strictement personnelles du locataire. Les demandes de Mme [R] sont donc irrecevables et seront rejetées. Enfin s’agissant de Mme [J], qui était occupante du bien, son nom ne figure pas au contrat de bail ; elle ne saurait donc avoir la qualité de locataire. Le fait qu’elle ait réglé des loyers et que la bailleresse l’ait attestée ne lui donne pas qualité de locataire et aucun bail même verbal n’est démontré. Les demandes de Mme [J] sont donc irrecevables et seront rejetées. Sur les demandes d’indemnisation de Mme [D] en raison de la non-décence du logement En premier lieu Mme [D] reproche à Mme [T] le défaut de délivrance des diagnostics techniques lors de la conclusion du bail sur le fondement de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant il convient de remarquer que cet article est issu de la loi du 24 mars 2014 et ne saurait donc s’appliquer au contrat de bail signé entre les parties le 1er juillet 2013. Ce grief sera écarté. En second lieu, Mme [D] estime avoir subi des troubles de jouissance liés au non-respect des critères de décence par le logement avec un impact sur la santé et la sécurité des locataires. En application des dispositions combinées des articles 1720 et 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 définissant la notion de logement décent précise que le logement doit notamment être en bon état d’entretie et de solidité, présenter des installations de chauffage normales, et protéger les locaux contre les ruissellements et les remontées d’eau, mais également les infiltrations d’eau. Par ailleurs le logement doit permettre une aération suffisante avec un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement et aux fonctions des équiements. Tout manquement à cette obligation engage la responsabilité du bailleur. En l’espèce, si Mme [D] produit le courrier de la préfecture de la gironde en date du 5 novembre 2020 et le courrier CAF du 2 décembre 2020 relatant que le logement est “non-décent” et qu’il y a plusieurs anomalies aux critères dé décence auxquelles il a été demandé à la propriétaire de remédier, elle ne corrobore ces éléments par aucun rapport d’expertise ou des services municipaux. En effet, elle prétend produire en pièce 4 le rapport de l’ARS mais n’a en réalité mis au dossier qu’un relevé d’observation signé par elle seule et non par les services, qui ne peut donc faire preuve. De plus, l’huissier n’étant pas un technicien le constat ne saurait démontrer l’existence des désordres évoqués. Ainsi Mme [D] si elle produit un commencement de preuve ne permet pas en l’absence d’autres éléments au juge de vérifier l’existence des manquements mais également que ces derniers portent atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires, le lien ne pouvant être fait faute de détermination précise des équipements insuffisants ou des difficultés réelles. Au surplus, il convient de constater que les difficultés alléguées de Mme [D] datent au vu des pièces de 2020 et non de la signature du bail ; qu’elle n’a jamais mis sa bailleresse en demeure de faire des travaux de réparations pour rémédier à d’éventuels troubles de jouissance - elle produit seulement un courrier autour de difficultés avec la piscine. Au vu des pièces des parties, il est enfin loisible de constater que Mme [T] n’est jamais restée inactive ; qu’elle a en dépit de ses problèmes de santé fait réaliser les travaux qui lui ont été demandés par les services. En conséquence,faute pour Mme [D] de démontrer que la maison présentait un risque manifeste pour sa sécurité physique, ou sa santé ou celle de son fils et n'était pas pourvu des équipements habituels permettant d'habiter normalement les lieux, l'indécence du logement n'est pas avérée en toutes ses caractéristiques. De même la surconsommation énergétique des lieux loués n’est pas démontrée. La demande de condamnation à des dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est en outre tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat à moins que celles-ci n’aient été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Conformément à l’article 1315 du code civil, la charge de la preuve des dégradations pèse sur le bailleurs. L'article 22 de la loi de 1989 prévoit par ailleurs que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile ; qu'il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Par ailleurs il est prévu que le défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; que cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En l’espèce, au vu des travaux demandés par la CAF et les services préfectoraux au bailleur, mais également du constat d’huissier après le départ de Mme [D] qui relate un logement en bon état avec quelques carreaux cassés à l’extérieur et de l’absence de devis de travaux ou de réparation après la libération des lieux, Mme [T] sera condamnée à payer à Mme [D] la somme de 1800 €, majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (900€) en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 20 septembre 2021, les dernières clés ayant été restituées par courrier recommandé parti le 19 août 2021 selon cachet postal. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [T] En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Au vu des courriers CAF et préfecture, des difficultés ont indéniablement existé dans le logement et l’action de Mme [D] ne saurait donc être qualifiée d’abusive même si elle a été rejetée en raison de difficultés probatoires. Aucun préjudice autre que la nécessité de se défendre n’a été en outre démontrée. Mme [T] sera donc déboutée de ses demandes. Les parties succombant toutes partiellement et totalement, elles assumeront la charge de leurs propres dépens. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort Constate l'irrecevabilité des prétentions de Mmes [R], [J] et [D] à l'encontre de la SCI [T] [Y] ; Accueille l'intervention volontaire Mme [Y] [T] ; Constate l'irrecevabilité des prétentions de Mmes [H] [R] et [F] [J] à l'encontre de Mme [Y] [T] ; Déboute Mme [B] [D] de ses demandes de dommages et intérêts ; Condamne Mme [Y] [T] à payer à [B] [D] la somme de 1800 € majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (900€), pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 20 septembre 2021 ; Déboute Mme [Y] [T] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts; Rejette pour le surplus des demandes ; Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. Ainsi fait, jugé et statué les jour, mois et an susdits, Le Greffier Le Président