Cour d'appel, 09 mars 2023. 22/00885

N° RG 22/00885 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JA23 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 9 MARS 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 16/02809 TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE du 03 Février 2022 APPELANTE : S.C.I. L'OCEAN [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Renaud COURBON de la SELARL MARGUET LEMARIE COURBON, avocat au barreau du HAVRE INTIMEE : S.A.R.L. VANCOUVER [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée de Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 1er décembre 2022 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 1er décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 9 Février 2023, prorogé au 23 février 2023, puis au 9 mars 2023 ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 9 mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Riffault, Greffière. * * * Par acte notarié du 18 septembre 2009, la SCI L'Océan a donné à bail à la SARL Vancouver un local situé au [Adresse 3], avec entrée du restaurant au [Adresse 1] au [Localité 4] pour le restaurant, faisant partie de la copropriété «'[Adresse 6]'». La copropriété a décidé de procéder à un ravalement de façade. Un devis GHR Ravalement n° 15/0241A a été retenu et la quote-part incombant au propriétaire a été fixée à 25.727,58 euros. Le gérant de biens de la SCI L'Océan a alors adressé à la SARL Vancouver les appels de fonds du syndic ainsi que le devis selon courriers des 16 février et 23 mars 2016. Par courrier du 12 avril 2016, la société SARL Vancouver s'est opposée au paiement. Par acte d'huissier du 24 novembre 2016, la SCI L'Océan a fait assigner la SARL Vancouver devant le tribunal de grande instance du Havre à l'effet d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme en principal de 25 727,58 euros. Par conclusions ultérieures, la SCI L'Océan a notamment sollicité la résiliation du bail commercial. Par jugement du 3 février 2022, le tribunal judiciaire du Havre a débouté la SCI L'Océan de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles. La SCI L'Océan a interjeté appel de la décision par déclaration du 10 mars 2022. Vu les conclusions du 1er avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la SCI L'Océan qui demande à la cour de': - infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI L'Océan de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société SARL Vancouver à payer à la société SCI L'Océan la somme de 25.727,58 euros au titre des frais de réfection de devanture et peintures extérieures, ou à défaut et à titre subsidiaire celle de 12.311,52 euros. - condamner la société SARL Vancouver à payer à la société SCI L'Océan la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles'; - condamner la société SARL Vancouver aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Marguet Lemarie & Courbon. La SCI L'Océan expose que': * un bail de 2009 ne peut pas être conforme à la loi du 18 juin 2014'; * les travaux entrepris sont pour partie des travaux d'imperméabilisation de l'immeuble et esthétiques ou d'entretien courant pour d'autres ; les travaux d'imperméabilisation sont des travaux d'entretien'qui doivent être pris en charge par le preneur au titre de la clause du bail '' ENTRETIEN-REPARATIONS'' ; * le bail prévoit expressément que le preneur est tenu de la réfection de la devanture, cette dernière se définissant comme la façade du commerce, comme du parfait état de fraîcheur des peintures extérieures'; la dégradation de l'état de l'immeuble résulte d'un défaut d'entretien imputable au preneur qui ne verse aucune facture d'entretien'; le coût des travaux lui incombe en raison des millièmes des lots qu'il loue ; * l'article ''IMPOTS-CHARGES'' prévoit que le preneur rembourse au bailleur sa quote-part des charges donc celle des charges de copropriété même si le bail ne le prévoit pas expressément Vu les conclusions du 24 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour examen des moyens et prétentions de la SARL Vancouver qui demande à la cour de': - débouter la SCI L'Océan de toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SARL Vancouver irrecevables et mal fondées. En conséquence, - confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire du Havre en date du 3 février 2022, en toutes ses dispositions, - condamner la SCI L'Océan au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SARL Vancouver expose que': * le bail ayant été renouvelé à partir du 20 septembre 2018, soit postérieurement au 5 novembre 2014, l'article R 145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014 s'applique'; * les travaux d'entretien et de réparations grosses ou menues incombant au preneur ne sauraient concerner l'immeuble en son entier mais les seules parties ou surfaces données à bail commercial'; les travaux réalisés sont de grosses réparations qui concourent à la solidité de l'immeuble ; * le devis ne permet pas d'identifier la part qui pourrait éventuellement incomber au preneur au titre des travaux relatifs à la mise en peintures décoratives ; l'appelante ne peut en vertu d'aucune clause et stipulation du bail facturer à la locataire sa quote-part de travaux de copropriété correspondant aux millièmes attachés au lot propriété de la SCI L'Océan ; * la clause ''ENTRETIEN-REPARATIONS'' stipule une obligation à la charge du preneur ce qui ne signifie pas que le bailleur puisse effectivement le contraindre à exécuter présentement les travaux envisagés'; * la SCI L'Océan ne démontre pas que la preneuse ait manqué à son obligation d'entretien et de réparations'; * la clause ''TRAVAUX'' a pour objet de préciser qu'au cas de travaux exécutés, le locataire est tenu d'en supporter l'exécution ce qui ne signifie pas qu'il doit en assumer le coût'; * la clause ''IMPOTS-CHARGES'' concerne les charges courantes. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Au préalable, la SCI L'Océan a renoncé, en cause d'appel, a solliciter la résiliation du bail. Sur l'application des dispositions de l'article R145-35 du code commerce': L'article L 145-40-2 du code de commerce est relatif notamment à la répartition des charges, impôts, taxes et redevances liés au contrat de location. Il dispose dans son dernier alinéa qu'un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article et précise les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire. Cet article s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Les articles R145-35 à R145-37 du même code pris pour l'application de l'article L 145-40-2 sont applicables à compter du 3 novembre 2014, date de publication du décret n°2014-1317. La SCI L'Océan a consenti à la SARL Vancouver un bail commercial pour une durée de neuf années entières à compter du 21 septembre 2009 jusqu'au 20 septembre 2018. Les travaux litigieux ont été réalisés durant l'année 2016 alors que le bail était toujours en cours de sorte que les dispositions précitées de l'article R.145-35 du code de commerce ne sont pas applicables au bail litigieux. Sur la nature des travaux effectués : Il résulte des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Aux terme de l'article 1720 du code civil: ' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la duré du bail, les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.' Cette disposition applicable aux baux commerciaux n'est pas d'ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger par une clause claire et précise. Des travaux de ravalement qui ne sont pas des réparations locatives incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur. Les travaux qui ont été réalisés par la société GHR dans la [Adresse 6] ont consisté en des travaux de ravalement ainsi que précisé par le devis du 7 octobre 2015 qui est confirmé tant par les appels de fonds des 24 décembre 2015 et 25 mars 2016 que par le courrier de Square Habitat du 16 février 2016 adressé à la société Vancouver mentionnant 'l'intervention de travaux de ravalement'. Monsieur [F], sollicité par la SCI L'Océan, qui s'est rendu sur place et a analysé le devis de l'entreprise GHR indique dans son avis technique du 14 avril 2017 qu'une partie des travaux a consisté en un revêtement d'imperméabilisation des façades de l'immeuble nécessaire à leur bonne tenue, travaux qu'il qualifie d'indispensables à l'étanchéité des façades. Le bail prévoit au paragraphe « ENTRETIEN ' REPARATIONS » que : '' Le Bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du Preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le Preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures.'' Cette clause ne vise pas expressément les travaux de ravalement de sorte qu'ils ne peuvent pas être mis à la charge de la société Vancouver au titre des 'autres réparations, grosses ou menues, des réfections notamment des devantures'. Toutefois cette clause met à la charge du preneur l'obligation de maintenir en parfait état de fraicheur les peintures notamment extérieures. Le devis fait ressortir que des travaux de peintures extérieures ont été réalisés sur les façades des [Adresse 7] et [Adresse 5] ce qui est confirmé par monsieur [F] qui précise qu'ont été exécutées des prestations de peinture décorative et que les devantures du commerce sont situées sur les deux façades donnant sur ces mêmes rues. Le bail mentionne que les locaux loués sont situés [Adresse 5] et [Adresse 7]. Ils sont donc concernés par les travaux de peinture. Par le courrier précité de Square habitat, il a été demandé à la société Vancouver de démonter son enseigne pour permettre la réalisation des travaux dont l'effectivité n'est pas contestée par la preneuse. La société Vancouver tenue de l'obligation précitée ne démontre pas avoir, préalablement aux travaux réalisés, effectué des travaux de peinture notamment par la production de facture d'entretien. Dès lors que de telles prestations ont été réalisées et que le preneur a l'obligation de maintenir en parfait état de fraicheur les peintures notamment extérieures, la charge lui en incombe. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la SCI L'Océan de sa demande en paiement. Sur les sommes dues par la société Vancouver Sans qu'il soit nécessaire d'entrer dans le détail de l'argumentation de la société Vancouver relative à la clause ' IMPOTS- CHARGES' qui n'a pas d'utilité en l'espèce, il convient de relever que le bail précise que la société Vancouver loue des locaux commerciaux représentant 204/1000 èmes des parties communes générales ce qui permet d'individualiser la prise en charge des travaux de peinture réalisés. Ainsi leur répartition doit être faite en fonction des tantièmes attachés à ces deux lots. Le devis du 7 octobre 2015 mentionne au titre des peintures qui ne sont pas imperméabilsantes les sommes de 6 655,17 euros, 4 859 euros et 3 636,33 euros (pages 2 et 3 du devis) soit un montant de 15 150,05 euros. Il convient d'y ajouter le montant des honoraires sur travaux soit 3 451,20 euros ce qui donne un montant total de 18 601,25 euros. La quote-part à la charge de la société Vancouver compte tenu des tantièmes loués s'élève à la somme de 3 794,65 euros. La société Vancouver sera condamnée à payer la à la SCI L'Océan la somme de 3 794,65 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire'; Infirme le jugement du 3 février 2022 en ce qu'il a débouté la SCI L'Océan de sa demande en paiement'; Statuant à nouveau : Condamne la SARL Vancouver à payer à la SCI L'Ocean la somme de 3 794,20 euros au titre des travaux de peinture ; Confirme le jugement entrepris pour le suplus de ses dispositions Y ajoutant; Condamne la SARL Vancouver à payer à la SCI L'Ocean la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel'; Condamne la SARL Vancouver aux dépens de première instance et d'appel. La greffière, La présidente,