Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/00779

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79 @ : [Courriel 11] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00779 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCFF Minute : 24/00097 OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] Représentant : Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290 C/ Madame [S] [E] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024 DEMANDEUR : OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Madame [S] [E] [Adresse 8] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 16 Mai 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, par Madame Maud PICQUET, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier. Copie exécutoire : Me Emmanuel SOURDON Copie certifiée conforme : Madame [S] [E] Le 18/06/2024 RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 5 novembre 2013, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] a donné à bail à Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 443,93 € et 95,52 € de provision sur charges. Par un contrat du 18 août 2014, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] a donné à bail à Madame [S] [E] un box situé à la même adresse, pour un loyer hors provision sur charges de 58,76 €. Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juillet 2023. Il a ensuite fait assigner Madame [S] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 12 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions. A l’audience du 16 mai 2024, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] - représenté par Maître Emmanuel SOURDON - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [E] ; de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; et de condamner la défenderesse à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 380,68 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 450 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il demande également la condamnation de la défenderesse à produire l’attestation d’assurance sous astreinte de 20 € par jour de retard. L'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] consent à ce que des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire soient octroyés à la défenderesse, laquelle a repris intégralement le paiement du loyer courant. Bien que convoquée par un acte déposé à l’étude du commissaire de justice, Madame [S] [E] n’est ni présente, ni représentée. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du code de civil, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée”. I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation. Par ailleurs, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 28 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Les baux conclus le 5 novembre 2013 et le 18 août 2014 contiennent une clause résolutoire (article XIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.423,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 28 septembre 2023. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : L'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] produit un décompte démontrant que Madame [S] [E] reste lui devoir la somme de 380,68 € à la date du 3 mai 2024. Madame [S] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] cette somme de 380,68 €, à titre provisionnel. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’audience, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments et de la position du bailleur, Madame [S] [E], qui a repris le paiement intégral du loyer courant, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. V. SUR L’ATTESTATION D’ASSURANCE : Selon l’article 7g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant”. En l’espèce, la locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de la condamner à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10], Madame [S] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 5 novembre 2013 et le 18 août 2014 entre l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] et Madame [S] [E] concernant un appartement à usage d’habitation et un box situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ; CONDAMNONS Madame [S] [E] à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] à titre provisionnel la somme de 380,68 € (décompte arrêté au 3 mai 2024, incluant avril 2024) ; AUTORISONS Madame [S] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [S] [E] soit condamnée à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [S] [E] à justifier à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] de l’assurance contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; REJETONS la demande d’astreinte ; CONDAMNONS Madame [S] [E] à verser à l'OPH COMMUNAUTAIRE DE [10] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. La greffière, La juge,