Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00366

N° RG 24/00366 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGPQ Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [H] [S] [W] [B], [N] [O] [J] épouse [S] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT contradictoire DU 04 Juin 2024 DEMANDEUR(S) : L’OPH DE CHARTRES METROPOLE - dénommé C’CHARTRES HABITAT E.P.I.C. immatriculé au RCS de CHARTRES sous le n° B 272 800 020 dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représenté par Me CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 avocat du barreau de PARIS D’une part, DÉFENDEUR(S) : Monsieur [H] [S] [W] [B] comparant en personne Madame [N] [O] [J] épouse [S] comparante en personne Tous deux domiciliés 5 rue Vincent de Paul - Etage 1 appt 1 - 28000 CHARTRES D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME En présence de : Gaëlle LABAUDRE, magistrat à titre temporaire stagiaire Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2024 et mise en délibéré au 04 Juin 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet au 13 mai 2022l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres (ci-après “CHARTRES METROPOLE HABITAT) a consenti à Monsieur [H] [S] [W] [B] et à Madame [N] [S] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 5 rue Saint Vincent de Paul, Etage 1, 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 649,42 euros. Par acte sous seing privé prenant effet le même jour, CHARTRES METROPOLE HABITAT a consenti à Monsieur [H] [S] [W] [B] et à Madame [N] [S] [O] un bail portant sur un parking situé Saint-Chéron - rue de la Mare à Boulay 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer de 5,75 euros. Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1292,51 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 07 juin 2023 par voie électronique. Par acte de commissaire de justice du 04 janvier 2024, CHARTRES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [N] [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, le prononcé de la résolution judiciaire des contrats de baux à titre subsidiaire, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes : 3 401,90 euros au titre des loyers et charges impayés,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 08 janvier 2024. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 avril 2024. CHARTRES METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 14 975,60 euros. Il s’oppose à la demande de délais de paiement indiquant qu’aucun versement n’a été fait depuis septembre 2023 et qu’aucune déclaration de ressource n’a été remplie. Pour le surplus, il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S], comparant en personne, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 € en sus du loyer. Ils expliquent qu’aucun plan d’apurement n’a été fait mais soutiennent avoir réalisé des versements. Madame [O] [N] [S] déclare percevoir entre 500 à 800 € de revenus et Monsieur [H] [S] [W] [B] est en formation. Ils ont 09 enfants dont 08 enfants à charge et perçoivent près de 1500 € d’allocations CAF. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 juin 2024. MOTIFS Sur la demande de constat de la résiliation du bail : Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’EURE ET LOIR plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, CHARTRES METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 04 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur le fond : Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties, dans son paragraphe 5.6 « La résiliation » contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 31 mai 2023 pour un montant en principal à hauteur de 1 292,51 €. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 1er août 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser CHARTRES METROPOLE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Concernant la demande d’expulsion du parking En l’espèce, la demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire ne porte que sur le bail d’habitation. Cette demande ayant favorablement abouti, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de prononcer de la résolution. Or, le contrat de bail portant sur le parking n’est pas un contrat accessoire à celui du bail d’habitation dès lors que ces deux biens ne sont pas situés au même endroit et qu’ils ne précisent pas dans leur clause contractuelle le fait que le parking est accessoire au logement. Dès lors, en l’absence de résiliation du bail relatif au parking, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de ce parking. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme égale à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er août 2023, Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] sont donc sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à CHARTRES HABITAT METROPOLE ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. Sur la demande de paiement au titre de l'ariéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, CHARTRES METROPOLE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet le 13 mai 2022, le contrat de bail du parking prenant effet à la même date, le commandement de payer en date du 31 mai 2023 et un décompte de sa créance arrêtée au 26 mars 2024. Il justifie aussi du courrier d’information de l’application du surloyer à compter du mois de janvier 2024. Les locataires ne contestent pas le montant de la créance. En conséquence, Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] seront condamnés solidairement à payer à CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme 14 975,60 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires n’ont réalisé aucun versement depuis le 20 septembre 2023. Dès lors, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, et en l’absence d’accord entre les parties, il ne peut leur être accordé de délais de paiement. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 31 mai 2023. Eu égard à la position économique de chacune des parties, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, recevable; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 mai 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat prenant effet le 13 mai 2022 entre l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES , d’une part, et Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] née [J], d’autre part, concernant les locaux situés au 05 rue St Vincent de Paul, Appartement 1, 28000 CHARTRES, est résilié depuis le 1er août 2023, ORDONNE à Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] née [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 05 rue St Vincent de Paul, Appartement 1, 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DEBOUTE l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES , de sa demande d’expulsion du parking situé Saint-Chéron, Rue de la Mare à Boulay, 28000 CHARTRES ; CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] née [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale au loyer, augementé des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] née [J] à payer à l'établissement public CHARTRES METROPOLE HABITAT, Office Public de l’Habitat de Chartres, EPIC ayant son siège social sis Hôtel de Ville, Place des Halles, 28000 CHARTRES, la somme de 14 975,60euros (quatorze mille neuf cent soixante-quinze euros et soixante centimes) représentant les loyers et charges impayés au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, DEBOUTE Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] née [J] de leur demande de délai de paiement, DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] [W] [B] et Madame [O] [N] [S] née [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 mai 2023 ; RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé le 04 juin 2024. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDAPauline DE LORME