Cour d'appel, 06 décembre 2022. 20/06780

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 DECEMBRE 2022 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06780 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBZSD Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° APPELANT Monsieur [N] [U] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0045 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002037 du 02/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIME Monsieur [D] [H] [R] [Adresse 1] [Localité 5] - FRANCE Représenté par Me Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0207 et assisté par Me Nadira CHALALI , avocat au barreau de PARIS, toque : P207 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, président Marie MONGIN, conseiller François BOUYX, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4 présente lors du prononcé. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er mars 1989, Mme [I], aux droits de laquelle se trouve M. [D] [R] son époux, a donné à bail à M. [N] [U] et Mme [U] son épouse un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte d'huissier du 4 décembre 2017, le bailleur a fait délivrer aux locataires un congé à effet du 28 février 2019 aux fins de reprise pour y faire habiter M. [L] [R], fils du propriétaire. Par acte d'huissier du 2 mai 2019, le bailleur a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir valider le congé et faire expulser les occupants du logement. Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2019, le tribunal a : - constaté la résiliation du bail à compter du 28 février 2019, - ordonné l'expulsion des occupants du logement, - condamné M. et Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. et Mme [U] au paiement de la somme de 1 442,02 euros au titre des régularisations de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2019, date de mise en demeure, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. et Mme [U] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [U] aux dépens, en ce compris le coût du congé, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 juin 2020, M. [U] a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2020, l'appelant demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - déclarer le congé nul et de nul effet, - débouter M. [R] de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, - à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux, - débouter M. [R] de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation, - déclarer prescrite l'action au titre de la régularisation des charges pour l'année 2015, - débouter M. [R] de ses demandes au titre des régularisations des charges pour les années 2016 à 2019, - à titre subsidiaire, l'autoriser à s'acquitter de toutes sommes dues en 36 mensualités, - débouter M. [R] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [R] de sa demande au titre de la clause pénale, - en tout état de cause, dire que les dépens ne pourront pas comprendre les frais de délivrance du congé pour reprise. Par dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2022, M. [R] demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la clause pénale et l'actualisation des sommes dues, - condamner l'appelant au paiement de la somme de 6 059,54 euros au titre de la régularisation des charges locatives des années 2015 à 2020 et le loyer d'avril 2019, - le condamner au paiement de la somme de 256,89 euros au titre de la clause pénale contractuelle sur les charges locatives des années 2015 à 2019, - débouter l'appelant de toutes ses demandes, - condamner l'appelant au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS L'appelant soulève la nullité du congé pour absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise, aucune précision n'étant apportée sur la situation du bénéficiaire de la reprise, et le bailleur disposant d'autres logements dans l'immeuble concerné. Mais le seul fait que M. [R] ait été propriétaire d'autres appartements dans le même immeuble ne suffit pas à rendre le congé frauduleux, l'appelant ne communiquant aucun élément relatif à la surface et aux conditions d'occupation de ces logements. De plus, l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ce qui a été fait en l'espèce, et n'exige pas que d'autres éléments soient apportés quant à la situation de celui-ci. A défaut de démontrer que M. [R] n'avait pas, à la date de délivrance du congé, la réelle intention de loger son fils dans les lieux loués, l'appelant doit être débouté de sa demande visant à faire annuler le congé. La demande de délai pour libérer les lieux formée par M. [U] ne saurait aboutir, ce dernier ayant bénéficié d'un très large délai de fait pour trouver à se reloger depuis la date d'effet du congé. Pour ce qui concerne la régularisation des charges de l'année 2015, le point de départ du délai de prescription triennale était le jour où M. [R] a reçu le relevé des charges de copropriété établi par le syndic de son immeuble, soit le 19 février 2016 ; cette demande était donc prescrite lorsqu'elle a été formée pour la première fois par assignation du 2 mai 2019. La demande relative aux régularisations de charges pour les années suivantes n'est pas préscrite ; cette demande est conforme aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les relevés de charges établis chaque année par le syndic faisant apparaître la ventilation des charges par nature et leur répartition entre les différents copropriétaires selon leurs tantièmes, et le lot correspondant au bien loué étant parfaitement identifié comme étant le n°18 représentant 315 tantièmes de la copropriété. A défaut de stipulation particulière dans le bail quant au mode de calcul de la taxe sur les ordures ménagères, le bailleur était en droit de la répartir entre ses locataires en fonction des tantièmes de copropriété. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné les époux [U] au paiement de la somme de 402,15 euros pour l'année 2016 et celle de 528,55 euros pour l'année 2017. M. [R] est également en droit d'obtenir le paiement des régularisations de charges pour 2018 (638,70 euros), 2019 (488,18 euros) et 2020 (692,15 euros). Il justifie également du fait que les époux [U] ont laissé leur loyer d'avril 2019 impayé, soit 664,76 euros. Au total, la dette de loyer et de charges doit donc être actualisée à la somme de 3 414,49 euros. La clause pénale prévue au bail étant manifestement excessive, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [R] de ce chef de demande. Au vu des pièces produites par M. [U] quant à sa situation financière, il convient de lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent arrêt. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné les époux [U] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; toutefois, ceux-ci ne devaient pas comprendre le coût du congé pour reprise, lequel a été délivré dans le seul intérêt du bailleur. L'appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel. L'équité commande de débouter l'intimé de sa demande formée devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la régularisation des charges de l'année 2015 et le montant de la dette locative, Statuant à nouveau sur ces points : Déclare la demande en paiement de la régularisation des charges de l'année 2015 irrecevable, comme prescrite, Condamne M. et Mme [U] à payer à M. [R] la somme de 3 414,49 euros au titre du loyer et des charges impayés pour les années 2016 à 2020, Accorde à M. [U] un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette, qui sera payable en 23 mensualités de 140 euros chacune et une dernière du solde, la première étant payable au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent arrêt et les suivantes le 5 de chaque mois, Dit que, à défaut de paiement d'une seule mensualité ainsi prévue, le solde de la dette sera intégralement et immédiatement exigible, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Dit que les dépens de première instance ne devaient pas inclure le coût du congé délivré aux époux [U], Condamne M. [U] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Le Greffier Le Président