Cour d'appel, 14 décembre 2022. 22/01110

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES Me Pia RANDELLI ARRÊT du 14 DECEMBRE 2022 n° : 387/22 - RG 22/01110 n° Portalis DBVN-V-B7G-GSIZ DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire d'ORLÉANS en date du 11 février 2022, RG 21/02200, n° Portalis DBYV-W-B7F-FX5P, minute 22/117 ; PARTIES EN CAUSE APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération Monsieur [S] [K] [Adresse 1] représenté par Me Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ORLÉANS ' bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n°2022/001676 du 29/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2839 0036 3676 SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] représentée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 6 mai 2022 ' Ordonnance de clôture du 27 septembre 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 26 octobre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 14 décembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2019, [T] [Z] et [F] [H] épouse [Z] donnaient en location à [S] [K] un local à usage d'habitation sise à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 430 € outre 64 € de provision pour charges. Par acte sous-seing privé en date du même jour, un contrat de cautionnement Visale était conclu entre la société Action Logement Services et la SCI [Adresse 3]. Par acte en date du 9 février 2021, la société Action Logement Services faisait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2982,29 € au titre des loyers et charges dus aux termes de la quittance subrogative du 29 janvier 2021. La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives était saisie le 11 février 2021. Par acte en date du 8 juillet 2021, la société Action Logement Services faisait assigner [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de voir déclarer acquise la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du locataire, condamner ce dernier à payer la somme de 5053,32 € outre intérêts, et de voir condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation. Par un jugement en date du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans déclarait l'action recevable, rejetait la demande de jonction des dossiers formée par la partie demanderesse, constatait que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 avril 2021, déboutait [S] [K] de sa demande de réduction de loyer et le condamnait à payer à la société Action Logement Services la somme de 7091,86 € (décompte arrêté au 19 octobre 2021) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés outre intérêts au taux légal à compter du 9 février 2021 sur la somme de 2982,29 € et à compter du jugement pour le surplus, rejetait la demande de délais de paiement formé par [S] [K], ordonnait son expulsion à défaut de départ volontaire et condamnait [S] [K] verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, ainsi que la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 6 mai 2022, [S] [K] en interjetait appel. Par ses dernières conclusions en date du 14 septembre 2022, il en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société Action Logement Services de sa demande de paiement de la somme de 7091,86 €, de déclarer que la suspension du paiement du loyer n'est pas fautive, d'ordonner la suspension du paiement du loyer depuis le 1er avril 2020 jusqu'à la réalisation par les bailleurs des travaux de mise en conformité du logement enjoints par la mairie d'[Localité 4] dans son courrier du 20 août 2020, d'ordonner la réduction de loyer à hauteur de 30 % à compter du 27 avril 2019 jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité, et d'ordonner la compensation des créances de ces réductions et suspension avec la somme de 7091,86 € sollicitée par la société Action Logement Services. À titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de paiement sur une période de 36 mois pour s'acquitter du règlement de l'arriéré, un délai de huit mois à compter du présent arrêt pour quitter les lieux, et demande une réduction de loyer de 30 %, trouvera à s'appliquer sur l'indemnité d'occupation due par lui jusqu'à la libération des lieux, réduction opposable à la société Action Logement Services. Il réclame le paiement de la somme de 2400 € TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, la société Action Logement Services sollicite la confirmation du jugement, et à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs du bailleur. Elle sollicite la condamnation solidaire de [S] [K] et/ou [T] [Z] et [F] [Z] à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 septembre 2022. SUR QUOI : Attendu que le premier juge, citant les dispositions de l'article 2306 du Code civil relativement à la subrogation de la caution qui a payé la dette et celles de l'article 1346'4 du même code qui précisent que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne, a indiqué que les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui sont attachées à cette créance immédiatement avant le paiement, citant les stipulations du contrat de cautionnement du 19 avril 2019, en a conclu que la société Action Logement Services est subrogée aux droits et actions du bailleur, tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l'occupation du logement que dans ses actions aux fins de mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs ; Attendu que la subrogation de l'organisme intimé n'est pas contestée, [S] [K], invoquant les dispositions de l'article 1346'5 alinéa 3 du Code civil, reprochant au jugement querellé d'avoir rejeté l'exception d'inexécution qu'il avait formulée tenant à l'état du logement et à sa demande de condamnation des bailleurs à réaliser les travaux de mise en conformité de son logement ; Qu'il invoque le principe selon lequel le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire ; Attendu que le premier juge, observant que la société Action Logement Services versait aux débats l'acte de bail ainsi qu'une quittance subrogative en date du 19 octobre 2021, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution, retenait une dette locative de 7091,86 €, a écarté la demande de [S] [K] tendant à voir réduire cette somme de 30 %, motivant sa décision en indiquant qu'elle n'était justifiée à l'encontre de la société Action Logement Services par aucun élément versé aux débats, l'ensemble de ses allégations étant adressées à l'encontre de ses bailleurs ; Attendu que la partie appelante prétend que le juge des contentieux de la protection ne pouvait se limiter à considérer qu'elle ne justifiait d'aucune demande l'encontre de la société Action Logement Services, et que ses allégations sont adressées uniquement à l'encontre des bailleurs, alors que, selon elle, une compensation doit intervenir avec les indemnités dues par ces derniers en réparation des préjudices qu'elle invoque et que, si la société Action Logement Services ne peut être condamnée au paiement de telles indemnités, elle considère que ces indemnités doivent venir en déduction de sa dette ; Attendu, comme le déclare la société Action Logement Services, qu'il n'en demeure pas moins que les causes du commandement de payer signifié à [S] [K] le 9 février 2021 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois, le tribunal n'ayant pas alors été saisi à l'initiative du locataire, lequel s'estimait fondé à ne pas payer le loyer à raison d'un manquement allégué à l'obligation de délivrance d'un logement décent par ses bailleurs, se faisant ainsi justice à lui-même en invoquant le fait que les injonctions de la mairie d'[Localité 4] n'avaient pas été suivies d'effet ; Que [S] [K] invoque un constat en date du 6 septembre 2022 confirmant selon lui la persistance de risques pour sa santé et sa sécurité ; Attendu que si l'organisme intimé est subrogé dans les droits du propriétaire, ce qui implique que les obligations de ce dernier sont opposables à la société Action Logement Services, il n'en demeure pas moins que l'abstention du locataire de payer le loyer en l'absence d'un accord entre les parties ou d'une décision de justice réduisant le montant dudit loyer à raison d'un manquement du bailleur à ses obligations ne peut être regardée comme légitime et de nature à justifier que les causes du commandement visant la clause résolutoire ne soient pas réglées dans le délai de deux mois suivant cet acte, sauf action judiciaire idoine de la part du locataire, action qui n'a pas été exercée ; Attendu qu'il appartient à [S] [K] d'actionner d'abord, par voie d'action principale ou par voie de réplique, les propriétaires du logement litigieux, lesquels ont perçu les sommes servies par l'organisme intimé à la présente procédure, qui se trouve subrogé dans l'intégralité de leurs droits, à commencer par celui de voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ; Que la caution n'est pas tenue aux obligations du bailleur ; Que les demandes d'indemnisation formées par [S] [K] à l'encontre de ladite caution ne sont donc pas fondées ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail, en ce qu'il en a tiré les conséquences de droit, et en ce qu'il a condamné [S] [K] au paiement des sommes représentant l'arriéré de loyer et au paiement d'une indemnité d'occupation ; Attendu que la créance de la société Action Logement Services est suffisamment ancienne pour qu'il puisse être considéré que [S] [K] a déjà bénéficié de larges délais de paiement ; Qu'il y a lieu de rejeter la demande formée en ce sens à titre subsidiaire, tant en ce qui concerne le paiement des sommes dues que son obligation de quitter les lieux ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Action Logement Services l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1000 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne [S] [K] à payer à la société Action Logement Services de la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [S] [K] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,