Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00304

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [K] [L] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Alexandre NOVION Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00304 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XBJ N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉ EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDERESSE SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Alexandre NOVION,avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR Monsieur [K] [L] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00304 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XBJ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er janvier 2014, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA a donné en location à Monsieur [K] [L] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 480 euros. Par acte d'huissier de justice du 22 décembre 2017 la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA a fait délivrer à Monsieur [K] [L] un commandement de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 17 280 euros au titre des loyers impayés de janvier 2015 à décembre 2017 inclus, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA a fait délivrer à Monsieur [K] [L] un second commandement de payer la somme principale de 17 280 euros au titre des loyers impayés de juin 2020 à juin 2023 inclus, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA a assigné Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations contractuelles, - ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [L] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner si nécessaire le transfert du mobilier se trouvant dans les lieux et pouvant appartenir au défendeur dans tel garde meubles ou dans tout autre endroit aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, - ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Monsieur [K] [L] à payer la somme de 20 160 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 date du commandement de payer sur la somme indiquée dans celui-ci et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majorée de 30 % à l'expiration du commandement de quitter les lieux, - condamner Monsieur [K] [L] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner Monsieur [K] [L] à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation. A l'audience du 28 février 2024, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 22 080 euros selon décompte produit par note reçue en cours de délibéré le 3 avril 2024. Au soutien de ses prétentions, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA expose que Monsieur [K] [L] ne règle plus ses loyers depuis 2015 malgré deux commandements de payer délivrés en 2017 et en 2023 et qu'il n'a par ailleurs jamais fourni son attestation d'assurance locative Elle affirme également avoir subi un préjudice du fait de la résistance abusive de Monsieur [K] [L], celui-ci occupant le logement depuis 8 ans sans s'acquitter de ses loyers et sans répondre aux commandements de payer. Assigné à personne, Monsieur [K] [L] n'a pas comparu. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement en réputée contradictoire. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 26 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux visant le défaut d'assurance des risques locatifs. Par acte d'huissier de justice du 22 décembre 2017, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA a fait délivrer à Monsieur [K] [L] un commandement de justifier de la souscription d'une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 7 g) susvisé, est régulier. Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d'un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2018 (un mois après le commandement). Sur les conséquences de la résiliation du bail Sur l'expulsion Monsieur [K] [L] étant sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2018, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la suppression du délai prévu pour procéder à l'expulsion Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. En l'espèce, aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois précité soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Sur le sort des meubles Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Monsieur [K] [L] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée en l'espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. En l'espèce, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA verse aux débats un décompte établissant qu'à la date du 3 avril 2024, Monsieur [K] [L] était redevable de la somme de 22 080 euros au titre des loyers et des indemnités d'occupation échus impayés de juin 2020 à avril 2024 inclus (le paiement des loyers dus avant juin 2020 n'est pas réclamé pour cause de prescription). Monsieur [K] [L], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera en conséquence condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 17 280 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. Monsieur [K] [L] sera également condamné au paiement à compter de l'échéance de mai 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 480 euros, majorée de 30 %, conformément à la demande, soit la somme mensuelle de 624 euros, à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et ce pour inciter l'occupant au départ. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA, qui a mis plusieurs années avant d'engager la présente procédure, ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [K] [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur demandes accessoires Monsieur [K] [L], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2024 entre la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA d'une part, et Monsieur [K] [L], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies la date du 22 janvier 2018, ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DÉBOUTE la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA de sa demande de suppression du délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA la somme de 22 080 euros (décompte arrêté au 3 avril 2024, incluant la mensualité d'avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17 280 euros à compter du 16 juin 2023 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), laquelle sera majorée de 30% à l'expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, DÉBOUTE la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, CONDAMNE Monsieur [K] [L] aux dépens comme visé dans la motivation, CONDAMNE Monsieur [K] [L] à verser à la SCI LE JARDIN DE CHLOE ET SANDRA une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.