Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 24/52170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52170 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ID3 N° : 10 Assignation du : 13 Mars 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 juin 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDEUR Monsieur [R] [D] [C] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS - #R0197 DEFENDERESSE La société SISTA, SARL à associé unique exploitant sous l’enseigne “[4]” [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Jérémie BOULAY de la SELEURL CABINET BOULAY - Avocat, avocats au barreau de PARIS - #D0748 DÉBATS A l’audience du 13 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte du 6 avril 2016, M. [R], [D] [C] a donné à bail commercial à la société BAS, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], à droite de l’entrée avec devanture sur l’Avenue, pour une durée de neuf ans à compter du 6 avril 2016, moyennant un loyer en principal de 8.000 euros par an, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité de glacier vente sur place et à emporter - vente de pâtisserie sur place et à emporter sans fabrication. La société BAS a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société SISTA, par acte du 6 mai 2019. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 16 janvier 2024, à la société SISTA, pour une somme de 4.101,71 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 15 janvier 2024. Par acte délivré le 13 mars 2024, M. [R], [D] [C] a fait assigner la société SISTA devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : “Constater acquise au profit de Monsieur [R] [C] la clause résolutoire visée dans le commandement du 16 janvier 2024, En conséquence : Ordonner l'expulsion de la Société SISTA des lieux qu’elle occupe [Adresse 1] (boutique à droite de l’entrée avec sous-sol) à [Localité 5], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu. Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Condamner la Société SISTA à verser à Monsieur [R] [C] une somme de 4.511,88 € à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyer, terme du 4 ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes. Condamner la Société SISTA, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 16 février 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%. Condamner la Société SISTA au paiement de la somme de 2.500,00 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la défenderesse aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 16 janvier 2024, soit la somme de 153,14 €”. A l’audience du 13 mai 2024, M. [R], [D] [C] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la dette provisionnelle à la somme de 5.145,57 au 13 mai 2024 et s’est déclaré favorable à la demande de délais de paiement sur 12 mois, assortie d’une clause de déchéance du terme en cas de nouvel impayé. La société SISTA, représentée par son conseil, a soutenu oralement une demande tendant à lui voir accorder des délais de paiement sur 12 mois pour s’acquitter de son passif locatif et a conclu au débouté de la demande de M. [R], [D] [C], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens. L’assignation a été dénoncée par acte du 13 mars 2024 à la société BNP PARIBAS, créancier inscrit, lequel n’a pas constitué avocat. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut notamment de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, du rappel de loyer, de l’indemnité d’occupation, des intérêts, de la clause pénale, de tous frais de recouvrement, du réajustement, des frais et honoraires, des droits d’enregistrement, droit au bail, taxe additionnelle, CRL ou TVA, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, M. [R], [D] [C] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4.101,71 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. La société SISTA fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes. Au vu de l’accord des parties à l’audience sur l’octroi de délais de paiement suspensif de l’effet de la clause résolutoire, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie . Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer en principal, outre les charges et accessoires, majoré de 50%. Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. - Sur la demande de provision S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [R], [D] [C], l'obligation de la société SISTA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 13 mai 2024 n'est pas contestée à hauteur de 4992,43 euros (1er trimestre 2024 inclus) hors frais de commandement de 153,14 euros sollicités au titre des dépens, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société SISTA. Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 16 janvier 2024 à hauteur de 4.101,71 euros et à compter de la présente décision pour le solde. - Sur les autres demandes La société SISTA, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement de 153,14 euros. L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SISTA ne permet d’écarter la demande de M. [R], [D] [C] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 750 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS  Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 février 2024 à minuit ; Condamnons la société SISTA à payer à M. [R], [D] [C]: - la somme provisionnelle de 4.992,43 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 13 mai 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 à hauteur de 4.101,71 euros et à compter de la présente décision pour le solde, - la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société SISTA se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 11 mensualités égales et continues d'un montant de 478,50 euros et une 12 ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts; Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail; Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants; Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ; Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société SISTA et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5], à droite de l’entrée avec devanture sur l’Avenue, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - La société SISTA devra payer mensuellement à M. [R], [D] [C], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; Condamnons la société SISTA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (153,14 euros) ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait à PARIS, le 17 juin 2024. Le Greffier,Le Président, Pascale GARAVELViolette BATY