Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02818

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 23/02818 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOW2 Minute : 24/00165 S.A. IN’IL Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 C/ Monsieur [A] [B] [D] Madame [C] [E] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Christine GALLON Copie délivrée à : -Monsieur [A] [B] [D] -Madame [C] [E] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. IN’LI [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : -Monsieur [A] [B] [D] -Madame [C] [E] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 8] comparants tous deux en personne D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 14 juin 2021, la SA IN’LI a donné à bail à Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer mensuel de 659,39 euros outre une provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 653,19 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 - ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] à lui payer les loyers et charges impayés à septembre 2023, soit la somme de 7 371,48 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner solidairement Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la SA IN’LI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 janvier 2024, la SA IN’LI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à renoncer à sa demande d’expulsion à l’égard de Monsieur [D], ce dernier ayant donné congé le 10 mars 2023 à effet du 10 juin 2023, et a actualisé sa créance à la somme de 7 756,51 euros, selon décompte en date du 8 janvier 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience. Sur le moyen de rejet de Monsieur [A] [B] [D], elle fait valoir qu’il est solidairement tenu au paiement du loyer jusqu’au 10 décembre 2023. Madame [C] [E], présente,a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 1 300 euros de revenus mensuels, avec deux enfants à charge, Monsieur [D] lui versant une contribution alimentaire de 200 euros. Elle précise qu’elle va solliciter une aide pour le logement lorsqu’elle aura régularisé le paiement du loyer courant pour les mois suivants. Elle propose de verser 200 euros par mois en plus du paiement du loyer courant pour apurer la dette sur 36 mois. Monsieur [A] [B] [D], présent, conteste devoir cette somme, précisant qu’il a délivré congé le 10 mars 2023 et qu’il n’est plus tenu au paiement de la dette alors au surplus qu’il n’occupe plus les lieux. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 14 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 3 653,19 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La SA IN’LI produit un décompte démontrant que Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] restent lui devoir la somme de 8 052,69 euros à la date du 8 janvier 2024 (en ce inclus 156,87 euros, 152,94 euros et 143,24 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [C] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît à l’audience. Monsieur [A] [B] [D] conteste devoir cette somme. Il convient de relever qu’il a délivré congé par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 10 mars 2023. A cet égard l’article 8 du contrat de bail stipule que dans le cas de locataires non mariés non pacsés, le locataire ayant délivré congé sera tenu au paiement du loyer pendant une durée de six mois qui suit l’effet du congé. Le congé a pris effet le 10 juin 2023 de sorte qu’il est solidairement tenu au paiement de la dette locative jusqu’au 10 décembre 2023 compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire faisant perdurer le bail comme il sera dit ci-après. A cette date, la dette s’élevait à la somme de 8 390,32 euros. Aussi le moyen de rejet formé par Monsieur [D] sera rejeté. En conséquence ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 7 599,64 euros. Madame [C] [E] sera également condamnée au paiement à compter du 9 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Monsieur [D] n’y sera pas tenu dans la mesure où il n’occupe plus les lieux après avoir régulièrement délivré congé du logement. Sur la demande de délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA IN’LI démontre que Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources. Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, bien que le montant de la dette soit important, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, et que l’échéancier de paiement proposé permettra d’apurer la dette locative en 36 Mois. Aussi, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il est important de préciser que faute pour Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2021 entre la SA IN’LI et Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 8] sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ; Condamne solidairement Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] à verser à la SA IN’LI la somme de 7 599,64 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023) ; Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; Autorise Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [C] [E] soit condamnée à verser à la SA IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 9 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA IN’LI ou à son mandataire ; Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [A] [B] [D] et Madame [C] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection