Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3VIT
N° : 02
Assignation du :
22 Janvier 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 mars 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [V] [I] veuve [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS - #C1103
DEFENDERESSE
La S.A.S. RATOMA CHIKEN
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Saliou Bobo Taran DIALLO, avocat au barreau de PARIS - #C2062
DÉBATS
A l’audience du 26 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 29 juillet 2020, Mme [V] [I] veuve [M] a donné à bail commercial à M. [O] [P] au profit de la société à constituer et désormais dénommée RATOMA CHIKEN, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°2), pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2020, moyennant un loyer en principal de 13.100 euros par an, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de vente de sandwichs froids et paninis (sans aucune nuisance de réchauffement ni cuisson sur place), pâtisseries sans confection sur place, chocolaterie et confiseries, vente de jus de fruits et boissons non alcoolisées, vente sans consommation sur place, bar à salade, crépière.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 26 octobre 2023, à la société RATOMA CHIKEN, pour une somme de 6.869,90 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2023.
Par acte délivré le 22 janvier 2024, Mme [V] [I] veuve [M] a fait assigner la société RATOMA CHIKEN devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
“Constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail ci-dessus rappelé est résilié depuis le 26 novembre 2023.
En conséquence,
Vu les articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Ordonner l'expulsion, sans délai, de la SAS RATOMA CHIKEN et de tout occupant de son chef.
Dire, qu'à défaut d'exécution volontaire de la décision, le requérant sera autorisé à faire procéder à l'expulsion, au besoin, avec le concours de la force publique, éventuellement assistée d'un serrurier,
A faire séquestrer le mobilier se trouvant sur place, lors de l'expulsion ou son transport dans tel garde-meubles au choix des demandeurs, aux frais, risques et périls du débiteur, conformément aux dispositions de L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Condamner, sans préjudice de toute instance au fond, mais par provision sur le fondement de l’article 835 du CPC, la SAS RATOMA CHIKEN à payer au requérant à titre provisionnel :
- le montant des loyers et charges visés au commandement du 26 octobre 2023 resté impayé et augmenté des loyers exigibles ultérieurement portant la dette locative au mois de décembre 2023 inclus à la somme de 11 099, 94 euros.
- une indemnité d'occupation mensuelle et indivisible à tout le moins, à compter de la résiliation intervenue égale au montant du loyer plus charges qui auraient été réclamées si le bail s’était poursuivi, et jusqu'au jour du départ effectif de la SAS RATOMA CHIKEN et de tout occupant de son chef,
Dire que les sommes impayées porteront intérêt au taux légal en vigueur, à compter de leur échéance, en application de l’article 1343-2 du Code civil.
Déclarer, en tant que de besoin, opposable l’ordonnance à intervenir aux créanciers inscrits sur le fond, compte tenu des dénonciations de procédure effectuées, s’ils existent.
Condamner les défendeurs solidairement par application de l'article 700 du CPC au paiement d'une somme de 1 800 euros, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement, de l'assignation en référé et de signification de la décision à intervenir et de son exécution”.
A l’audience du 26 février 2024, Mme [V] [I] veuve [M] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus hors actualisation de la dette à la somme de 13.922,10 euros et s’est déclarée favorable à la demande de délais de paiement comportant réglement de la somme de 1.000 euros par virement du 26 février 2024 puis de mensualités de 500 euros à compter de mars 2024 dans la limite de 24 mois et en sus des loyers et charges courants. Elle demande la stipulation d’une déchéance de la suspension de la clause en cas de nouvel impayé, l’exigibilité d’une indemnité au titre des frais irrépétibles en cas de nouvelle défaillance, outre la condamnation aux dépens du défendeur.
La société RATOMA CHIKEN, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :
- entériner et accepter le protocole d’accord de paiement du loyer,
- suspendre la clause résolutoire,
- rejeter le surplus des demandes de la requérante,
- mettre à la charge de la requérante la somme de 1.571,95 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer ou charges ou accessoires à son echéance exacte, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, Mme [V] [I] veuve [M] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6.869,90 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société RATOMA CHIKEN fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.
Au vu de l’accord des parties, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société RATOMA CHIKEN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Mme [V] [I] veuve [M], l'obligation de la société RATOMA CHIKEN au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 26 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 13.922,10 euros (échéance du mois de février 2024 incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société RATOMA CHIKEN.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 26 octobre 2023 à hauteur de 6.869,90 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4.230,04 euros puis à compter de la présente décision sur le solde.
- Sur les autres demandes
La société RATOMA CHIKEN, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, d’assignation et de signification d’ordonnance de référé.
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société RATOMA CHIKEN ne permet d’écarter la demande de Mme [V] [I] veuve [M] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats et ne sera exigible qu’en cas de défaut de respect des délais de paiement suspensifs alloués au défendeur.
Le surplus des demandes des parties au même titre sera rejeté.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 novembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société RATOMA CHIKEN à payer à Mme [V] [I] veuve [M]:
- la somme provisionnelle de 13.922,10 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 26 février 2024 (échéance de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 à hauteur de 6.869,90 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4.230,04 euros puis à compter de la présente décision sur le solde,
- la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle ne sera exigible qu’en cas de défaut de respect des délais de paiement suspensifs alloués au défendeur,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société RATOMA CHIKEN se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en un premier acompte de 1.000 euros par virement du 26 février 2024 puis 23 mensualités égales et continues d'un montant de 500,00 euros et une 24ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société RATOMA CHIKEN et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] (lot n°2),
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société RATOMA CHIKEN devra payer mensuellement à Mme [V] [I] veuve [M], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Condamnons la société RATOMA CHIKEN aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification d’ordonnance ;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 25 mars 2024.
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
