Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/00412

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/00412 N° Portalis 352J-W-B7G-CYCO5 N° MINUTE : Assignation du : 06 Janvier 2023 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. Cabinet DENIS et Cie [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1838 DÉFENDERESSE Madame [D] [I] [Adresse 1] [Localité 4] non représentée Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/00412 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCO5 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique. assisté de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier situé [Adresse 1] est constitué en copropriété, actuellement administrée par son syndic, le Cabinet DENIS et CIE. Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot n° 22 de l’immeuble sont impayées de longue date et que le propriétaire de ce lot est Madame [D] [I], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] a assigné Madame [D] [I] devant le Tribunal par acte d’huissier de justice du 6 janvier 2023. Dans son assignation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] demande au Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de : - condamner Madame [D] [I] à lui payer les sommes suivantes : * 12.380,56 € au titre des charges de copropriété sur la période 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023 et frais arrêtés au 4 janvier 2023 ; * 2.000 € à titre de dommages et intérêts ; * 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [D] [I] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 28 novembre 2022 ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intevenir. Bien que régulièrement assignée, Madame [D] [I] n’a pas constitué avocat. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure a été ordonnée le 15 mars 2023 et l’affaire a été plaidée le 30 novembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - Madame [D] [I] est propriétaire du lot n°22 de l’immeuble ; - elle ne règle plus ses charges depuis plusieurs années ; - elle a précédemment été condamnée en paiement de charges de copropriété par un jugement en date du 14 mai 2018 ; - plusieurs mises en demeure et relances lui ont été adressées entre le 27 janvier 2017 et le 25 octobre 2022, pour un coût total de frais de recouvrement de 3.367,01 € selon décompte arrêté au 4 janvier 2023 ; - son compte de copropriétaire présente un solde débiteur de 9.013,55 € au 1er janvier 2023, hors frais de recouvrement et après imputation du règlement des causes du précédent jugement. Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 23/00412 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCO5 - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [D] [I] concernant le lot n°22 de l’immeuble ; - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuel ; - les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2017 à 2022 ; - l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9.013,55 € (hors frais de recouvrement, établis à hauteur de 3.367,01 €) mentionné dans son assignation ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mai 2018, 11 juin 2019, 20 janvier 2022 et 25 novembre 2022, comportant approbation des comptes des exercices 2017 à 2021 et votant les budgets prévisionnels 2019 à 2023 et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées. Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est bien établie à hauteur de 9.013,55 € pour la période allant du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l’espèce, il est sollicité 52,64 € d’honoraires de syndic pour l’envoi d’une mise en demeure le 28 juillet 2022, dont le courrier et l’accusé de réception sont produits. Cette somme justifiée en son principe et en son quantum sera accordée. En revanche, il est sollicité 546,63 € d’honoraires de syndic pour l’envoi de divers courriers de relances et de mises en demeure dont aucun courrier n’est versé au débat. Cette somme ne pourra dès lors pas être accordée au demandeur au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est encore sollicité 2.820,51 € d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’huissier et à l’avocat, et pour l’envoi d’un commandement de payer de 2018 non produit, sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution des dossiers. La somme sera par conséquent rejetée. En conséquence, la somme globale de 52,64 € sera accordée au titre des frais nécessaires. Sur les dommages-intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l’espèce, il est établi que Madame [D] [I] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Le jugement en date du 14 mai 2018 l’ayant précédemment condamnée en paiement de charges de copropriété est notamment versé au débat. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants qui sera toutefois ramené à de plus justes proportions compte tenu des tantièmes de propriété détenus par le défendeur et le montant de la créance. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 €. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [D] [I], partie perdante, supportera les dépens. En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Madame [D] [I] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie. En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Madame [D] [I] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] les sommes suivantes : - 9.013,55 € au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2023 ; - 52,64 € au titre des frais de recouvrement pour la période allant du 1er janvier 2017 au 4 janvier 2023 ; - 1.500 € à titre de dommages-intérêts ; - 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [D] [I] aux dépens dans la limite de ceux de l’article 695 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La GreffièreLe Président