Tribunal judiciaire, 08 mars 2024. 23/01192

Du 08 mars 2024 5AA PPP Référés N° RG 23/01192 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X7XD Société AQUITANIS C/ [S] [Y], [P] [A] épouse [Y] - Expéditions délivrées à Me BENSAKHOUN - FE délivrée à AQUITANIS Le 08/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 4] Métropole RCS BORDEAUX 398 731 489 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Mme [X] [M] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Monsieur [S] [Y] né le 26 Octobre 1989 à [Localité 5] (EGYPTE) [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] Madame [P] [A] épouse [Y] née le 14 Juillet 1974 à [Localité 4] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004733 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX ) Représentés par Me Laurette MAZET (Avocat au barreau de BORDEAUX) loco Me David BENSAHKOUN ( avocat au Barreau de Bordeaux) DÉBATS :Audience publique en date du 22 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 8 février 2016, à effet du même jour, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [S] et Madame [A] [P] un logement situé [Adresse 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2022, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE a fait délivrer à Monsieur [Y] [S] et Madame [A] [P] un commandement de payer la somme de 3129,58 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE a assigné Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 21 septembre 2023 aux fins de voir : Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de non production d'un justificatif d'assurance au visa des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent [Adresse 3] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3373,32 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil ; Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil ; Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. A l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 22 décembre 2023. Lors de l'audience du 22 décembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE, représenté par Madame [X] [M], expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2826,04 euros au 19 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique que Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] ont repris depuis quelques mois le paiement de leur loyer et ont même payé un supplément de loyer, le 11 décembre 2023, afin de commencer à apurer leur dette. Il indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement sur une période de 36 mois. En défense, Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P], représentés par Me [H] [V], ne contestent pas la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 87,40 euros en sus du loyer courant. Monsieur [Y] [S] a un revenu mensuel, pour le mois de novembre 2023, de 1824,82 euros. Les époux perçoivent l’aide personnalisée au logement ainsi que la Paje. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024 prorogée au 8 Mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 9 juin 2023, deux mois avant la date de l’audience. L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 7 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE a fait signifier à Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 3129,58 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 septembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 13 novembre 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que : Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] ont repris le paiement du loyer courant ; Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] sont en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d'un revenu mensuel de 1824,82 euros (mois de novembre 2023) ; Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] sont en situation de régler le montant de sa dette, notamment en bénéficiant de l’aide personnalisé au logement. Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (939,35 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2826,04 euros à la date du 19 décembre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2826,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse-. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 31 décembre 2023. Sur la solidarité Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code. En l'espèce, Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] sont mariés. Ils sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du code civil. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE la somme de 50 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 13 novembre 2022 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 8 février 2016 entre Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE, relatif au logement situé [Adresse 3] ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE la somme de 2826,04 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 33 mois à raison de 32 mensualités successives de 87,40 euros chacune, suivies d'une 33ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (939,35 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] à son paiement à compter du mois de 1 décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [S] et Madame [A] épouse [Y] [P] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION