Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 23/09066

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09066 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTV N° MINUTE : 7 JCP JUGEMENT rendu le mardi 25 juin 2024 DEMANDEURS Madame [G] [L], demeurant [Adresse 4] (ITALIE) - représentée par Maître Arnaud-gilbert RICHARD de la SAS RICHARD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B1070 Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 4] (ITALIE) - représenté par Maître Arnaud-gilbert RICHARD de la SAS RICHARD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B1070 DÉFENDERESSES S.A.S. BERTANA, dont le siège social est sis Dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0152 S.A.S. FURGÉ MULHAUSER MSG, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0152 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 25 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09066 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTV EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2001, la société BERTANA a donné en location à Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] un appartement situé [Adresse 1]. Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre le mandataire du bailleur et les locataires le 2 février 2001. Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] ont donné congé et restitué les clés de l'appartement au gestionnaire de biens le 30 septembre 2022. Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi le même jour par commissaire de justice. Dans un courrier électronique daté du 17 décembre 2022, Monsieur [B] [L] a réclamé la restitution du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 décembre 2022, le gestionnaire locatif a répondu à Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] qu’il n’entendait pas faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie au motif que de nombreux éléments avaient été repeints en couleur foncée sans autorisation préalable du bailleur. Le gestionnaire locatif joignait à ce courrier un devis établi par une entreprise de peinture chiffrant le coût de la remise en blanc satiné des supports gris foncés à une somme de 6.352,50 euros, ainsi qu’un courrier explicatif de l’entrepreneur portant sur les difficultés inhérentes aux opérations de recouvrement de peinture foncée par une teinte plus claire. Dans une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 février 2023, le conseil de Madame [G] [L] et de Monsieur [B] [L] a fait part de son désaccord quant à la question du dépôt de garantie, en soulignant que les locataires n’avaient pas à solliciter l’accord du bailleur pour peindre les murs en gris. Il a mis en demeure le gestionnaire locatif de procéder à la restitution de l’entier dépôt de garantie dans un délai de sept jours. Le conseil de la société BERTANA répondait le 16 février 2023 que la somme avait été retenue légitimement dans la mesure où lors de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement il avait été constaté que la plupart des murs, boiseries, plomberie et radiateurs avaient été repeints en gris très foncé sans l’autorisation préalable du bailleur, en méconnaissance totale des dispositions du contrat de bail. En l’absence de remboursement de ce dépôt, par acte d'huissier en date du 1er août 2023, Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] ont fait assigner la société BERTANA et la société FURGE MULHAUSER MSG devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris lui demandant de : Réputer non écrites les stipulations de l’article II-7° du bail du 30 janvier 2001 faisant interdiction de peindre les murs et plafond avec une couleur foncée,Condamner la société BERTANA à rembourser à Madame et Monsieur [L] la somme de 3.811,23 euros correspondant au dépôt de garantie indûment conservé,Dire que cette somme sera majorée de 10 % par mois de retard à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à parfaite restitution de la somme, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,Condamner la société BERTANA à payer à Madame et Monsieur [L] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société BERTANA aux entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire de la décision. Lors de l’audience du 5 avril 2024, Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L], représentés par leur avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs prétentions telles que figurant dans l’acte introductif d’instance. Ils ont par ailleurs conclu à l’entier débouté de la société BERTANA. La société BERTANA, représentée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de : Constater que la conservation du dépôt de garantie par la société BERTANA est pleinement justifiée, En conséquence, Débouter Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] de toutes leurs demandes,Condamner reconventionnellement et solidairement Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] à payer à la société BERTANA la somme de 2.541,27 euros correspondant au solde de la facture relative aux travaux de remise en état des peintures,Condamner solidairement et à défaut in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens. L’avocat de la société BERTANA a indiqué qu’il entendait également intervenir pour la société FURGE MULHAUSER MSG et demander sa mise hors de cause. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l'audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIVATION Sur la demande de mise hors de cause de la société FURGE MULHAUSER MSG Il convient de mettre hors de cause la société FURGE MULHAUSER MSG, qui n’a d’ailleurs pas été valablement citée et contre laquelle aucune demande n’est présentée. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » En l’espèce, la société BERTANA fonde sa conservation du dépôt de garantie de façon exclusive sur le non-respect de la clause du bail interdisant de repeindre les murs en couleur foncée. L’article II.7 du contrat conclu le 30 janvier 2001 stipule : Le locataire «ne peut faire aucun changement de distribution, ni travaux de transformation dans les lieux loués, sans autorisation expresse et par écrit du bailleur. A défaut de cet accord, ce dernier pourra exiger, aux frais du preneur, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Les moquettes devront être tendues et non collées, les boiseries non peintes, en bois naturel, ne devront pas être peintes, les parquets en bois ne devront en aucun cas être peints. Les murs et plafonds NE DEVRONT JAMAIS ETRE PEINTS EN COULEUR FONCEE. Les encadrements DORES des glaces murales, les fenêtres en PVC ne devront jamais être peints : les moulures, frises et décorations des plafonds ne devront jamais être supprimés. » Cette clause, critiquée par les locataires qui considèrent qu'elle ne peut leur être opposée, ne relève pas d'une des clauses réputées non-écrites en vertu de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, et ne peut davantage être considérée comme une clause abusive au sens des dispositions de l'article L.132-1 du code de la consommation faute de caractérisation d'un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs du bailleur et de Monsieur et Madame [L]. En effet, l’interdiction contractuellement stipulée revêt un caractère précis et limité puisqu’elle ne porte pas sur l’ensemble des peintures colorées, mais uniquement sur les couleurs foncées. Cette clause n’est pas non plus contraire à l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 qui interdit au bailleur de s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. En effet, le choix d’une couleur foncée pour la peinture des murs et plafonds de l’appartement, par son caractère inhabituel, est de nature à rendre plus difficile la relocation du bien. L’ensemble des demandes tendant à voir déclarer non-écrite les stipulations de l’article II-7 du contrat du 30 janvier 2001 faisant interdiction de peindre les murs et plafond avec une peinture foncée sera donc rejeté. En l’espèce, il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les locataires n’ont pas respecté cette interdiction. En effet, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne que les murs et plafonds de l’appartement sont de couleur blanche, le procès-verbal établi lors de la sortie des lieux relève que certaines pièces du logement ont été repeintes en gris : L’intérieur de la porte palière a été revêtu d’une peinture gris anthracite,Dans le double séjour, le panneau décoratif à gauche de la cheminée est recouvert d’un papier peint sur fond anthracite ; deux éléments de chauffage pris dans un coffrage surmontés de deux bibliothèques ont également été recouverts de peinture gris anthracite,Dans la cuisine, sur environ 1,5 mètre les plinthes carrelées sont recouvertes de peinture gris anthracite ainsi que la plinthe sur le mur de façade ; les murs sont recouverts de peinture gris souris et gris anthracite ; les boiseries et le garde-manger sont recouverts de peinture gris anthracite ;Dans l’office, les murs et le plafond sont recouverts de peinture gris souris ainsi que le meuble bahut ; les coffrets suspendus autour de l’interphone sont recouverts de peinture gris anthracite ; la porte de service est recouverte de peinture gris souris ;Dans la chambre 1, l’intérieur des panneaux décoratifs de l’encadrement de la porte a été revêtu de peinture de couleur gris anthracite ; en partie basse du mur de gauche et du mur de droite, deux bandes de peinture ont été apposées (une bande de peinture gris anthracite surmontée d’une petite bande de peinture gris souris) ; la porte du placard a été revêtue de peinture gris souris ;Dans le couloir, les faces extérieurs de deux lots de placards ont été revêtues de peinture couleur gris anthracite ;Dans la chambre 2, une bande de peinture gris souris a été apposée dans la partie basse de deux pans de mur,Dans la salle de bain, l’encadrement de la porte extérieur est revêtu de couleur gris anthracite, trois bandes de peinture gris anthracite ont été apposés sur les murs et les coffrets sont recouverts de peinture gris anthracite,Dans la chambre 3, l’encadrement extérieur de la porte a été recouvert de peinture gris anthracite ; le mur de droit et de façade ont été revêtus de peinture gris souris,Dans les toilettes, les murs et plafond sont revêtus de peinture gris anthracite. La couleur gris anthracite constitue une couleur foncée. Le non-respect de la clause de l’article II-7 du bail est ainsi démontré, de sorte que Monsieur et Madame [L] étaient tenus de remettre les lieux en état conformément aux dispositions de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989. Il convient de relever néanmoins que diverses teintes de gris ont été utilisées, avec pour certaines des nuances claires. En outre, seuls certains pans de murs ou certaines parties du mur (bandes de couleur) ont été revêtus de peinture grise. Monsieur et Madame [L] ne sauraient dès lors être tenus de la réfection de l’ensemble des peintures de l’appartement. En effet, la durée d’occupation de l’appartement imposait de procéder à la remise en peinture de l’intégralité du logement. Seul le surcoût lié à la présence de peinture foncée peut être mis à la charge des locataires. Les éléments du dossier (notamment l’attestation de l’entrepreneur datée du 26 mars 2024, les explications contenues dans le courrier du 20 décembre 2022 et le devis ainsi que la facture détaillée) permettent de fixer ce surcoût au montant du dépôt de garantie, soit la somme de 3.811,23 euros. Monsieur et Madame [L] seront par conséquent déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie, ainsi que de leur demande subséquente relative aux intérêts de retard. Sur la demande reconventionnelle en paiement : La société BERTANA demande à titre reconventionnel la condamnation solidaire de Madame [G] [L] et de Monsieur [B] [L] à lui verser la somme de 2.541,27 euros correspondant au solde de la facture relative aux travaux de remise en état des peintures. Il a déjà été relevé que seule la somme de 2.311,23 euros pouvait être imputée aux locataires. La société BERTANA sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation des locataires au paiement du solde de la facture des travaux de remise en état des peintures. Sur l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile : L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées en ce sens seront par conséquent rejetées. Sur les dépens : Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L], partie perdante, seront condamnés aux dépens. Sur l'exécution provisoire : Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Met hors de cause la société FURGE MULHAUSER MSG, Rejette les demandes tendant à voir déclarer non-écrite les stipulations de l’article II-7 du contrat du 30 janvier 2001 faisant interdiction de peindre les murs et plafond avec une peinture foncée, Déboute Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] de leur demande en restitution du dépôt de garantie, Rejette la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2.541,27 euros présentée par la société BERTANA, Rejette le surplus des demandes, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Madame [G] [L] et Monsieur [B] [L] aux entiers dépens, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LE JUGE Décision du 25 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09066 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LTV Fait et jugé à Paris le 25 juin 2024 le greffierle Président