Cour d'appel, 01 juin 2022. 20/08927

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er JUIN 2022 N° 2022/ 279 N° RG 20/08927 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGJHQ [F] [S] C/ [X] [P] [I] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laetitia GABORIT Me Souad SAMMOUR Me Céline ALINOT Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-535. APPELANTE Madame [F] [S] demeurant 54 Via Addaria PALERME (SICILE) représentée par Me Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [X] [P] demeurant Résidence SARRAZINE 93 boulevard Edouard HERRIOT, Bâtiment A - 06200 NICE représenté par Me Souad SAMMOUR, avocat au barreau de NICE Monsieur [I] [G] né le 20 Juillet 1941 à DONG THANH (VIETNAM), demeurant Résidence Monteverdi 90 rue de France 06000 NICE représenté par Me Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE A compter du mois de septembre 2009, Monsieur [I] [G] a mis à la disposition de Monsieur [X] [P] et de Madame [F] [S] un studio lui appartenant situé au septième étage d'un immeuble en copropriété dénommé 'Résidence Monteverdi' situé 30 rue Gounod à Nice. Par lettre datée du 7 décembre 2015, le propriétaire a demandé aux occupants de libérer les lieux au plus tard le 7 janvier 2016. Par courrier en réponse du 14 décembre, Madame [S] a revendiqué le bénéfice d'un bail verbal et exigé la remise des quittances suite au versement des loyers 'de la main à la main'. Monsieur [G] a fait répondre le 27 janvier 2016 qu'il était d'accord pour conclure un bail écrit, la délivrance des quittances étant subordonnée à la signature du contrat. Faute d'obtenir satisfaction en dépit d'une mise en demeure adressée le 8 mars 2016, il a fait assigner une première fois Monsieur [P] et Madame [S] à comparaître devant le tribunal d'instance de Nice par acte du 22 avril 2016, afin d'entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail et leur expulsion des lieux, et leur réclamer paiement de leur dette locative. Par jugement rendu le 9 janvier 2019, le tribunal a considéré qu'il existait bien un bail verbal liant les parties depuis le 13 septembre 2009, moyennant un loyer mensuel de 650 euros. Il a déclaré irrecevable l'action aux fins de résiliation judiciaire du contrat et d'expulsion pour défaut de notification préalable de l'assignation au préfet. Le tribunal a omis de se prononcer sur la demande en paiement de la dette locative, mais ordonné en revanche à M. [G], sous peine d'astreinte, d'établir un bail écrit conforme à l'accord des parties et aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En exécution de cette décision, M. [G] a transmis aux défendeurs un projet de bail par l'intermédiaire de son conseil. Ceux-ci ont fait répondre par leur propre avocat qu'ils refusaient de signer le projet en l'état, dans la mesure où seule Madame [S] devait être mentionnée en qualité de locataire. Par acte du 1er février 2019, Monsieur [G] a fait assigner une seconde fois Monsieur [P] et Madame [S] aux mêmes fins et devant la même juridiction, devenue par la suite le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Aux termes d'un jugement rendu le 10 juillet 2020, ce magistrat a constaté la résiliation du bail à la date du 30 avril 2019 par l'effet de la remise volontaire des clés au propriétaire et, s'appuyant sur l'autorité de chose jugée attachée à la précédente décision, a condamné in solidum Monsieur [P] et Madame [S] à payer à Monsieur [G] la somme de 26.650 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre les dépens et une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire. Madame [S] et Monsieur [P] ont tous deux interjeté appel de cette décision par déclarations distinctes respectivement enregistrées les 17 et 22 septembre 2020 au greffe de la cour, et qui ont fait l'objet d'une jonction par le conseiller de la mise en état. Monsieur [G] a notifié en cours de procédure des conclusions incidentes aux fins de radiation de l'instance par application de l'article 526 du code de procédure civile, dont il s'est désisté à la suite du paiement des causes du jugement effectué par Monsieur [P] le 21 octobre 2021. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 10 novembre 2020, Madame [F] [S] fait successivement valoir : - qu'aux termes du jugement rendu le 9 janvier 2019, le tribunal avait reconnu le caractère gratuit de la mise à disposition du logement au cours des premières années, ainsi qu'il ressortait des attestations d'hébergement émanant de M. [G], et ordonné à ce dernier de régulariser un bail écrit pour l'avenir, sans toutefois en fixer les conditions essentielles, - que le propriétaire a voulu contourner cette décision en proposant un bail écrit comportant un loyer totalement déraisonnable, de sorte qu'aucun accord n'a pu intervenir et qu'aucun loyer ne peut donc lui être réclamé, - que les charges locatives ne sont pas suffisamment justifiées, - et qu'en tout état de cause elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour être exonérée du paiement du loyer. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter M. [G] de l'intégralité de ses prétentions et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 21 décembre 2020, Monsieur [X] [P] soutient pour sa part : - que l'appartement avait été mis à la disposition de Madame [S] uniquement, et qu'il n'en a jamais été personnellement occupant, ni a fortiori locataire, - que les échanges entre les parties démontrent que M. [G] avait exigé la signature d'un bail écrit à l'encontre de Madame [S] seulement, - et que le premier juge a retenu à tort l'autorité de chose jugée de la décision du 9 janvier 2019, alors que celle-ci ne s'attache qu'au dispositif, et non pas aux motifs, en vertu de l'article 480 du code de procédure civile. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter M. [G] de ses demandes dirigées à son encontre, et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 10 novembre 2021, Monsieur [I] [G] fait valoir de son côté : - qu'un bail verbal avait été conclu dès le 13 septembre 2009 avec Monsieur [P] et Madame [S], moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision sur charges de 50 euros, - que le loyer a été régulièrement payé en espèces jusqu'au mois de novembre 2015 inclus, à la demande expresse des locataires qui ne souhaitaient pas officialiser leur relation, étant par ailleurs engagés chacun dans des liens conjugaux, - que le projet de bail écrit communiqué aux locataires était conforme à leur accord, dont les modalités étaient reprises dans le premier jugement rendu le 9 janvier 2019 et revêtu de l'autorité de chose jugée, - que les locataires ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe en vertu de l'article 1353 du code civil, du règlement du loyer depuis le mois d'octobre 2015 (sic) jusqu'à leur départ des lieux le 30 avril 2019, - que le montant des charges est suffisamment justifié par les relevés de compte individuels émanant du syndic de l'immeuble, - et que l'appartement n'était nullement insalubre, mais avait fait au contraire l'objet d'importants travaux de rénovation. Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions, et y ajoutant de condamner in solidum les appelants aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. DISCUSSION Sur l'autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 9 janvier 2019 : Suivant l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, autorité de chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Si une telle autorité n'est attachée qu'au dispositif de la décision, il est toutefois permis d'en éclairer la portée par les motifs qui en constituent le soutien nécessaire. En l'espèce le dispositif du jugement rendu le 9 janvier 2019 par le tribunal d'instance de Nice a ordonné à Monsieur [I] [G] de rédiger un bail écrit comportant des stipulations conformes à l'accord des parties et pour le surplus aux dispositions statutaires de la loi du 6 juillet 1989. L'accord des parties auquel il est fait ici référence est exposé dans les motifs, retenant l'existence d'un bail verbal conclu à compter du 13 septembre 2009 entre M. [I] [G] d'une part, et Monsieur [X] [P] et Madame [F] [S] d'autre part, moyennant un loyer mensuel de 650 euros (en réalité 600 euros de loyer et 50 euros de provision sur charges). C'est donc à bon droit que le juge des contentieux de la protection a retenu l'autorité de chose jugée attachée à cette décision pour considérer que les défendeurs étaient tenus in solidum des obligations découlant de ce bail, à défaut de clause expresse de solidarité, nonobstant le fait qu'il n'ait jamais été régularisé par écrit. Sur l'exception d'inexécution des obligations du bailleur : Madame [S] soutient qu'en tout état de cause elle serait fondée à opposer l'exception d'inexécution de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour être exonérée du paiement du loyer. A l'appui de ses dires, elle produit aux débats deux devis de travaux émanant d'entreprises italiennes, qui sont toutefois susceptibles d'avoir été établis à distance et pour les besoins de la cause. Elle ne justifie pas en revanche avoir adressé durant le cours du bail la moindre réclamation à son propriétaire au sujet de l'état du logement. Monsieur [G] produit pour sa part plusieurs factures faisant foi de la réalisation d'importants travaux de rénovation du logement courant 2002 pour un montant de plus de 10.000 euros (reprise des embellissements, plomberie, électricité, pose d'une nouvelle cuisine), ainsi qu'une attestation établie le 9 février 2018 par Monsieur [L] [R], président du conseil syndical de l'immeuble, indiquant qu'il s'était rendu dans l'appartement quelques mois auparavant et avait pu constater que celui-ci était propre, clair, bien aéré et absolument pas insalubre. Il convient en conséquence de considérer que la preuve n'est pas rapportée d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien, de sorte que l'exception d'inexécution invoquée par la locataire doit être rejetée. Sur le montant de la dette locative : En vertu de l'article 1353 du code civil, il incombe au débiteur de justifier du paiement ayant produit l'extinction de son obligation. En l'espèce les locataires ne rapportent aucun commencement de preuve du règlement du loyer pour toute la période comprise entre le 1er décembre 2015 et le 30 avril 2019, le total de leur dette s'élevant à ce titre à la somme de 24.600 euros. En revanche les relevés de compte émanant du syndic pour la même période ne valent pas régularisation des charges locatives, s'agissant de simples 'projets de répartition', de sorte que le bailleur doit être débouté du surplus de sa demande en paiement. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, sauf quant au montant de la dette locative, Statuant à nouveau de ce chef, Condamne in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [F] [S] à payer à Monsieur [I] [G] la somme de 24.600 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Y ajoutant, Condamne in solidum Monsieur [X] [P] et Madame [F] [S] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimé une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERELE PRESIDENT