Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/05816

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Y] [M] épouse [E] Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD - WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/05816 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KSC N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 février 2024 DEMANDERESSE IMMOBILIÈRE 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDERESSE Madame [Y] [M] épouse [E] demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05816 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KSC EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 février 2009, la SA IMMOBILIÈRE 3F a donné à bail à Madame [Y] [M] épouse [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 362,44 euros. À la suite de la délivrance d'un commandement de payer le 21 avril 2016, le président du tribunal d'instance de Paris (15ème arrondissement) a par ordonnance de référé du 28 février 2017 suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé Madame [Y] [M] épouse [E] à s'acquitter de l'arriéré locatif de 5 373,33 euros en 36 mensualités de 100 euros chacune. Se prévalant de nouveaux impayés, la SA IMMOBILIÈRE 3F a par acte de commissaire de justice du 17 août 2022 fait délivrer à Madame [Y] [M] épouse [E] un commandement de payer la somme principale de 1 853,06 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F a assigné en référé Madame [Y] [M] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Madame [Y] [M] épouse [E] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique, - ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais et risques de la défenderesse, - condamner Madame [Y] [M] épouse [E] à payer à titre provisionnel la somme de 6 462,15 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, majoré de 50 % et des charges, - condamner Madame [Y] [M] épouse [E] à payer la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de ses suites. À l'audience du 14 novembre 2023, la SA IMMOBILIÈRE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 395,59 euros selon décompte produit en cours de délibéré arrêté au 22 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. La bailleresse n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire. Madame [Y] [M] épouse [E], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle déclare percevoir l’allocation spécifique de solidarité (ASS), reprendre une activité comme autoentrepreneur et vouloir déposer une demande auprès du FSL. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales (CAF) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, le bail conclu le 27 février 2009 contient une clause résolutoire (article 9 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 août 2022 pour la somme en principal de 1 853,06 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 531,64 euros ayant été réglée dans le délai au titre des APL), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 octobre 2022. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Madame [Y] [M] épouse [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La SA IMMOBILIÈRE 3F produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y] [M] épouse [E] est redevable de la somme de 6 395,59 euros à la date du 22 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus. Madame [Y] [M] épouse [E] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel. Elle sera également condamnée au paiement à compter de l'échéance de novembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme mensuelle de 732,28 euros provision sur charges incluse, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Madame [Y] [M] épouse [E] a repris le règlement du loyer courant. Dans ces conditions, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [Y] [M] épouse [E] avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Madame [Y] [M] épouse [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA IMMOBILIÈRE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2009 entre la SA IMMOBILIÈRE 3F et Madame [Y] [M] épouse [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 18 octobre 2022, CONDAMNONS Madame [Y] [M] épouse [E] à payer à la SA IMMOBILIÈRE 3F la somme de 6 395,59 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Madame [Y] [M] épouse [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Madame [Y] [M] épouse [E] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIÈRE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [Y] [M] épouse [E] soit condamnée à verser à la SA IMMOBILIÈRE 3F une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS Madame [Y] [M] épouse [E] à payer à la SA IMMOBILIÈRE 3F la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes, CONDAMNONS Madame [Y] [M] épouse [E] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.