Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 22/03149

Du 13 février 2024 5AA SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 22/03149 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XG5R [D] [O] C/ [P] [C] - Expéditions délivrées à Me BLATT Me ANASTASE - FE délivrée à Me BLATT Le 13/02/2024 Avocats : Me Antoine ANASTASE Me Marie-anne BLATT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 13 février 2024 JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI, GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : Madame [D] [O] née le 27 Août 1932 à [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 2] Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n° 2022/015955 du 10/11/2022 Représentée par Me Marie-anne BLATT substituée par Me Sher MESSINGER, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEUR : Monsieur [P] [C] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Antoine ANASTASE Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 13 Décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaires de justice du 04 octobre 2022, Madame [D] [O] a fait assigner Monsieur [P] [C] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 26 juillet 2022, afin d'obtenir, au visa de l'article 1224 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 : - la résiliation du bail, aux torts de Monsieur [P] [C] pour défaut de paiement des loyers, - son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers susceptibles de trouver encore dans les lieux et ce, aux frais des personnes expulsées, - sa condamnation à lui payer les sommes suivantes : .12 840 euros au titre des loyers impayés au 15 août 2022, assortie des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l'article 1236-1 du code civil, . 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, . 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront les frais de notification à la Préfecture. Après plusieurs renvois dans le cadre de la mise en état, l'affaire a été retenue à l'audience du 13 décembre 2023, les parties déposant respectivement leur dossier. Madame [D] [O], représentée par son conseil, expose dans ses dernières écritures : - que le 15 juin 2006, elle a consenti avec son époux décédé en 2019, à Madame [N] [E] un bail verbal sur un bien immobilier dont ils sont propriétaires, à [Localité 5], [Adresse 3], - que suivant courrier du 3 juin 2014, Madame [N] [E] les a informés de son déménagement et de la reprise du logement par son fils, Monsieur [P] [C] à compter du 31 mai 2014, - qu'à partir de 2019, les loyers n'ont plus été réglés régulièrement et que les lettres de relances et de mise en demeure sont restées vaines, - que Monsieur [P] [C] ne justifie d'aucune manière la prétendue indécence du logement, - qu'il est resté injoignable et n'a jamais donné suite à ses multiples courriers, afin de visiter le logement pour le cas échéant, faire procéder à des travaux de rafraîchissement et/ou d'amélioration, - que contrairement aux allégations de ce dernier, des allocations logement lui ont bien été accordées mais que pour autant il n'a pas réglé le résiduel, - qu'une main courante a été déposée par le voisinage le 21 août 2020 à l'encontre des occupants du logement du [Adresse 3] pour violation de l'obligation de jouissance paisible et d'un manque d'entretien de la cour et d'une potentielle cession du bail sans autorisation, - que Monsieur [P] [C] ne justifie d'aucune situation financière précaire justifiant que lui soit accordés des délais de paiement, - que la dette s'élève aujourd'hui à la somme de 13 562 euros. En défense, Monsieur [P] [C], représenté par son conseil, sollicite du juge, dans ses dernières écritures : Avant dire droit, qu'il : - désigne tel expert qu'il plaira avec les missions habituelles en la matière, A titre subsidiaire qu'il - lui accorde un délai de paiement de 36 mois pour le règlement de la dette locative contractée, ainsi qu'un sursis à expulsion de 24 mois, - laisse à chacune des parties, la charge de ses frais de justice. Au soutien de ses prétentions, il se prévaut des nombreux désordres du logement le rendant indécent, ainsi que de l'existence d'un risque pour sa sécurité. Il ajoute avoir perdu son travail et ne plus être en mesure de régler le loyer et que cette difficulté se serait aggravée par le fait qu'il n'a jamais pu, malgré ses demandes, obtenir un contrat de bail ou des quittances de loyers de Madame [D] [O], alors même que ces éléments lui auraient permis de percevoir des prestations sociales. L'affaire a été mise en délibéré à ce jour. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux observations et conclusions déposées par les parties à l'audience, reprenant l'exposé complet de leurs moyens et arguments. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'existence d'un bail verbal Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui s'en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Un bail verbal ne peut être considéré comme nul ou dépourvu de validité, sous réserve du respect des exigences fixées par les articles 1715 et 1716 du code civil. Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. L'article 1715 du même code dispose que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Selon l'article 1716 du code civil, lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. Au soutien de ses demandes liées à l'existence d'un bail verbal, Madame [D] [O] produit : - le courrier de Madame [N] [E] du 3 juin 2014 en ces termes : " suite à mon recrutement précipité pour un emploi à [Localité 7], j'ai dû déménager de votre maison au [Adresse 3] à [Localité 4] le 31 mai 2014. Je ne suis donc plus votre locataire à cette adresse depuis le 1er juin 2014, par contre, votre maison reste occupée par mon fils [C] [P] qui reprend de ce fait le loyer à sa charge en son nom au 1er juin 2014 (…..) je tiens à vous remercier pour le temps passé dans votre maison. ", - les multiples relances relatives aux loyers impayés, adressées à Monsieur [P] [C], - des échanges de courriers avec la caisse d'allocations familiales de la GIRONDE pour les droits à l'aide au logement de Monsieur [P] [C] ainsi que des bordereaux de paiement AL. Ces pièces suffisent à établir l'existence du bail verbal, consenti par Madame [D] [O] initialement à Madame [N] [E], puis à Monsieur [P] [C] le fils de cette dernière, sur le logement situé à [Localité 5], [Adresse 3]. Sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le décompte de créance de Madame [D] [O] arrêté au 13 février 2023 fait apparaître que les loyers ne sont plus payés ou de façon très irrégulière par Monsieur [P] [C], depuis le mois de janvier 2019. Au regard des éléments au dossier, il est constant que Monsieur [P] [C] n'a pas honoré le paiement des loyers depuis le mois de février 2019, ou à tout le moins de manière très irrégulière. Partant, le défaut de règlement des loyers durant plusieurs mois constitue un manquement grave et réitéré à son obligation principale en tant que locataire, qui justifie la résiliation du bail et par voie de conséquence son expulsion du logement situé à [Localité 5], [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement Au vu du décompte de Madame [D] [O] à la date du 13 février 2023, Monsieur [P] [C] sera condamné à lui payer la somme de 13 562 euros au titre des loyers impayés, étant précisé qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'a été présentée. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Selon l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, Madame [D] [O] ne justifie d'aucun autre préjudice, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [P] [C] Sur la désignation d'un expert judiciaire Afin de tenter de se soustraire au paiement du loyer, Monsieur [P] [C] excipe alors du non-respect par son bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent, disposition d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989, qu'il convient d'appliquer en l'espèce nonobstant l'absence de bail écrit. Il reproche à son bailleur de graves désordres, notamment l'absence de système de chauffage, d'isolation, la présence d'humidité, de fuites d'eau et un enfoncement du sol ce qui selon lui justifierait la désignation d'un expert judiciaire afin qu'il se prononce sur le caractère indécent du logement, sur les travaux nécessaires à la réfection ainsi que sur le montant du préjudice de jouissance inhérent à l'indécence constatée. Il sera constaté que les quelques photos produites par Monsieur [P] [C], pas plus datées qu'indicatives des lieux, ne permettent à la juridiction d'apprécier les prétendues allégations de ce dernier. Dès lors, il sera rappelé à Monsieur [P] [C] qu'une mesure d'expertise judicaire n'a pas vocation à palier sa carence dans l'administration de la preuve d'un logement, qu'il prétend indécent. Sa demande à ce titre sera rejetée. Sur la demande de délais de paiement Il ressort de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans. En l'espèce, il n'est absolument pas démontré que Monsieur [P] [C] est en mesure de solder sa dette locative dont le montant est élevé, dans le délai légal, en sus du paiement du loyer courant. Il sera par conséquent débouté de sa demande de délais. Sur la demande de sursis à expulsion d'une durée de 24 mois Elle sera, au même titre que les autres demandes de Monsieur [P] [C], rejetée. En effet, ce dernier, outre les délais de procédure d'ores et déjà accordés, bénéficie de la trêve hivernale. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Les dépens, en ce compris les frais de dénonciation à la Préfecture de la Gironde, seront supportés par Monsieur [P] [C] qui succombe. Il sera également condamné à verser à Madame [D] [O], une indemnité de 900 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail verbal liant Madame [D] [O] d'une part et Monsieur [P] [C] d'autre part, ORDONNE à Monsieur [P] [C] de quitter les lieux loués situés à [Localité 5], [Adresse 3], dans les 15 jours suivants la signification de la présente décision et de les laisser libres de toute personne les occupants de leur chef, A DEFAUT de libération effective des lieux à l'expiration du délai précité, AUTORISE Madame [D] [O] à faire procéder à l'expulsion des lieux loués de Monsieur [P] [C] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, DIT qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer à Madame [D] [O] la somme de 13 562 euros, au titre des loyers impayés arrêté au 13 février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, REJETTE la demande de Madame [D] [O] au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, DEBOUTE Monsieur [P] [C] de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux dépens en ce compris les frais de la dénonciation à la Préfecture de la Gironde, CONDAMNE Monsieur [P] [C] à payer à Madame [D] [O] la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit, Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION