Cour d'appel, 16 mars 2023. 21/05170

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 MARS 2023 N° RG 21/05170 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UWFS AFFAIRE : SCI ASNI C/ S.A.R.L. BOUCHERIE ZEROUD Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Juin 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE N° Chambre : 8 N° RG : 18/10654 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Martine DUPUIS Me Stéphanie TERIITEHAU TJ NANTERRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI ASNI RCS Pontoise n° 448 902 320 [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Sylvaine BOUSSUARD LE CREN, Plaidant, avocat au barreau de Paris APPELANTE **************** S.A.R.L. BOUCHERIE ZEROUD RCS Bobigny n° 809 289 341 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 619 et Me Jacques ZOUKER, Plaidant, avocat au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur François THOMAS, Président, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller, Madame Bérangère MEURANT, Conseiller, Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 octobre 2014, la SCI Asni a donné à bail commercial à M. [R] [L] et à son père, M. [W] [L], agissant pour le compte de la société Boucherie Zeroud en formation, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] (Hauts-de-Seine), pour une durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 15.000 € hors taxes et hors charges. A l'occasion de la signature du bail, une somme de 67.500 €, comprenant le dépôt de garantie de 7.500 €, a été versée par les consorts [L] au bailleur par la remise de 7 chèques d'un montant variant de 5.000 € à 25.000 €. Par actes extrajudiciaires des 30 mai 2016 et 8 février 2017, la SCI Asni a fait signifier deux commandements de payer à la société Bourcherie Zeroud au titre des loyers impayés du 2ème trimestre 2016 et du 1er trimestre 2017. Le preneur a réglé les causes des commandements avant l'acquisition de la clause résolutoire. Par acte d'huissier du 5 avril 2017, la société Boucherie Zeroud a donné congé pour la fin de la première période triennale, soit pour le 21 octobre 2017. Après avoir restitué les clés et par courrier recommandé reçu le 7 décembre 2017, la société Boucherie Zeroud a mis en demeure la société Asni de lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 7.500 €, outre la somme de 60.000 € versée à la signature du bail, qu'elle a qualifiée de loyer payé d'avance. Par courrier recommandé en date du 10 janvier 2018, la société preneuse a accusé réception d'un chèque de 7.630 € correspondant au montant du dépôt de garantie ainsi qu'à un trop-perçu de charge d'un montant de 130 €, et a réitéré sa demande de remboursement de la somme de 60.000 €. A défaut de règlement, par acte d'huissier du 7 novembre 2018, la société Boucherie Zeroud a fait assigner la SCI Asni devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin de la voir condamner au remboursement de la somme de 60.000 €. Par jugement du 14 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : - Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de la société Boucherie Zeroud en remboursement de la somme payée au titre du loyer d'avance ; - Condamné la SCI Asni à payer la société Boucherie Zeroud la somme de 60.000 € à titre de restitution de loyer payé d'avance, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2017, date de réception du courrier de mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - Condamné la SCI Asni à payer à la société Boucherie Zeroud la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - Condamné la SCI Asni aux dépens de l'instance ; - Autorisé Me Jacques Zouker, avocat, à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans recevoir provision suffisante, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration du 6 août 2021, la société SCI Asni a interjeté appel du jugement. Par ordonnance du 9 juin 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la société Boucherie Zeroud de sa demande de radiation de l'appel. PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2021, la SCI Asni demande à la cour de: - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 21 (sic) juin 2021 en ce qu'il a : - Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir de la société Boucherie Zeroud en remboursement de la somme payée au titre du loyer d'avance ; - Condamné la SCI Asni à payer à la société Boucherie Zeroud la somme de 60.000 € à titre de restitution du loyer payé d'avance, outre intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2017, date de réception du courrier de mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - Condamné la SCI Asni à payer à la société boucherie Zeroud la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - Condamné la SCI Asni aux dépens de l'instance ; - Autorisé Me Jacques Zouker, avocat, à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans recevoir provision suffisante, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; À titre principal, - Déclarer irrecevable la demande en paiement au titre de la restitution du loyer payé d'avance formée par la société Boucherie Zeroud aux lieu et place des consorts [L] ; À titre subsidiaire, - Débouter la société Boucherie Zeroud de toutes ses demandes, celles-ci étant mal fondées ; À titre très subsidiaire, - Juger que la société Boucherie Zeroud ne peut obtenir le remboursement de la partie du pas de porte correspondant à la durée de son occupation et en conséquence ; - Réduire le quantum de la condamnation pour tenir compte de la durée de ladite occupation (3 ans) ; En toutes hypothèses, - Condamner la société Boucherie Zeroud à payer à la SCI Asni la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Boucherie Zeroud aux entiers dépens de la procédure et en autoriser la distraction au profit de la SELARL Lexavoué Paris-Versailles agissant par Me Martine Dupuis dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2022, la société Boucherie Zeroud demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de Nanterre le 14 juin 2021 ; - Dire que conformément aux dispositions du bail, la société Boucherie Zeroud a repris lors de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, les engagements souscrits par les associés fondateurs lors de la signature du bail ; En conséquence , - Dire la SCI Asni mal fondée en sa fin de non-recevoir, tirée de l'absence de qualité à agir de la société Boucherie Zeroud en remboursement de la somme payée au titre des loyers d'avance; - Condamner la SCI Asni à payer à la société Boucherie Zeroud : - La somme de 60.000 € à titre de restitution du loyer payé d'avance, - Les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du 7 décembre 2017, date de la mise en demeure délivrée à la SCI Asni par lettre recommandée avec avis de réception, avec capitalisation le 7 décembre de chaque année, et pour la première fois le 7 décembre 2018, jusqu'à complet paiement, en application de l'article 1343-2 du code civil, - La somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouter la SCI Asni de toutes ses demandes comme mal fondées ; - Condamner la SCI Asni aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Stéphanie Teriitehau, avocat constitué, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er décembre 2022. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir La SCI Asni soulève l'irrecevabilité de l'action de la société Boucherie Zeroud en remboursement de la somme de 60.000 € dès lors qu'elle a été versée par M. [R] [L] au moyen d'un chèque de 25.000 € et par M. [W] [L] par la remise d'un chèque de 15.000 € et de quatre chèques de 5.000 € chacun. Elle ajoute que la société Boucherie Zeroud ne peut se prévaloir de la reprise des engagements souscrits par ses associés avant son immatriculation, dès lors que les consorts [L] n'ont pas précisé le nom de leur future société au bail et que le procès-verbal d'assemblée générale du 13 novembre 2014 ne vise que la prise en charge de la signature du bail commercial sans viser aucun autre acte et sans que soit annexé aux statuts un état des obligations en résultant pour la société. La société Boucherie Zeroud conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir, dès lors que le bail stipule que M. [L] agit tant personnellement qu'au nom et pour le compte de la société en formation qui sera réputée avoir rétroactivement la qualité de preneur dès lors qu'elle aura été immatriculée au RCS. Elle ajoute avoir repris lors de son immatriculation et par procès-verbal d'assemblée générale du 13 novembre 2014 les engagements souscrits par les associés fondateurs lors de la signature du bail. ***** Selon l'article 31 du code de procédure civile, " L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ". L'article 32 du même code dispose que : " Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ". Par ailleurs, l'article 1843 du code civil énonce que : " Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci. " Enfin, selon l'article L.210-6 du code de commerce : " Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d'une société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation. Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société ". C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont rejeté la fin de non-recevoir. En effet, le bail commercial litigieux du 14 octobre 2014 a été consenti à MM. [R] et [W] [L], en qualité de preneurs, " agissant tous deux tant personnellement qu'au nom et pour le compte d'une société en formation, en cours d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris, dont le siège social sera situé dans les lieux loués par les présentes, ladite société étant réputée avoir rétroactivement la qualité de preneur [souligné par la cour] dès lors qu'elle aura été immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés ". Par ailleurs, l'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation annexé aux statuts n'est pas le mode unique de reprise de ces actes. Suivant procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2014, les associés ont adopté, à la majorité, la résolution suivante : " l'assemblée générale des associés de la SARL Boucherie Zeroud a pris acte des engagements pris par les associés pour le compte de la SARL Boucherie Zeroud en formation avant la constitution de la société, notamment la prise en charge de la signature d'un bail commercial entre la SCI Asni et les associés de la SARL Boucherie Zeroud en formation le 22 octobre 2014 [souligné par la cour] ladite société en formation étant réputée avoir rétroactivement la qualité de preneur, dès lors qu'elle aura été immatriculée au registre du commerce et des sociétés ". Pour contester cette décision des associés, la SCI Asni fait valoir qu'elle n'emporte pas cession de créance des consorts [L] à la société Boucherie Zeroud. Cependant, comme l'a à juste titre considéré le tribunal, la reprise du bail par cette dernière comprend nécessairement l'engagement stipulé à l'article 5 relatif au règlement d'un loyer d'avance, étant observé que la créance litigieuse, qui a été versée au bailleur, intéresse exclusivement les rapports entre les associés qui l'ont payée et la société Boucherie Zeroud, pour le compte de laquelle la somme a été réglée. Le but poursuivi par le législateur d'une information parfaite, et partant d'une protection, des associés quant à la nature et la portée des engagements pris par les fondateurs est assurément atteint en l'espèce, dès lors que les fondateurs sont MM. [R] et [W] [L], qui sont également les deux seuls associés de la société Boucherie Zeroud à concurrence de 50 % des parts chacun. En outre, ce sont eux qui ont effectivement payé la somme litigieuse au nom de la société qu'ils se sont substitués dès son immatriculation au su du bailleur qui a fait signifier les deux commandements de payer visant la clause résolutoire les 30 mai 2016 et 8 février 2017 à la société Boucherie Zeroud. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir. Sur la demande de remboursement La SCI Asni soutient que la somme de 60.000 € payée à la signature du bail correspond à un droit d'entrée, un pas de porte non remboursable, que les consorts [L] ont choisi de payer en une seule fois afin de bénéficier par la suite d'un loyer annuel de 15.000 € minoré par rapport à la valeur locative des locaux d'un montant de 22.200 €. Le bailleur précise que la qualification dans le bail de " premier loyer d'avance " a été préférée à celle de " droit d'entrée " ou de " pas de porte " afin que les preneurs puissent passer cette dépense en charge d'exploitation déductible au lieu de l'inscrire en immobilisation. La SCI Asni détaille les différents régimes fiscaux possibles du pas de porte et soutient que son analyse est confortée par le bail qu'elle a conclu suite au départ de la société Boucherie Zeroud avec l'AMDT (association médico-dentaire) le 27 février 2018, fixant le montant du loyer à la somme de 22.200 € correspondant à la valeur locative des locaux sans pas de porte. Le bailleur souligne que lorsqu'il a fait signifier deux commandements de payer à la société Boucherie Zeroud les 30 mai 2016 et 8 février 2017, celle-ci n'a pas invoqué la compensation avec le prétendu loyer payé d'avance. Subsidiairement, la SCI Asni demande à la cour de réduire le montant du remboursement à la somme de 40.000 €, afin de compenser la perte de loyer qu'elle a subie pendant 3 ans en consentant un loyer d'un montant minoré par rapport à la valeur locative. La société Boucherie Zeroud répond qu'aux termes du bail, le versement de la somme de 60.000 € est expressément qualifié de " loyer payé d'avance ", sans mention d'un droit d'entrée, ni d'un pas de porte. L'intimée rappelle les dispositions de l'article 1190 du code civil. Elle conteste l'avantage fiscal invoqué par la bailleresse. ***** Il ressort de l'article 5 des conditions particulières du bail relatif au loyer que le bail a été consenti moyennant : " 1/ Un premier loyer d'avance d'un montant de 60.000 € (') qui sera payé ainsi : - 40.000 € à la signature du bail, - Quatre versements de 5.000 € les 15 novembre et 15 décembre 2014, 15 janvier et 15 février 2015, 2/ Un loyer annuel de 15.000 € (') hors taxes et hors charges que le preneur s'oblige à payer au bailleur ', trimestriellement et d'avance, à terme à échoir ' ". Comme l'ont à juste titre retenu les premiers juges, le bail vise expressément " un premier loyer d'avance ", qui a effectivement été payé selon les modalités convenues, et n'évoque aucun droit d'entrée, ni pas de porte. Si l'appelante soutient que la somme litigieuse correspond nécessairement à un droit d'entrée, dès lors qu'il a permis au preneur de bénéficier d'un loyer annuel de 15.000 € inférieur à la valeur locative des locaux, aucun élément probant ne permet de corroborer cette affirmation. Le bail conclu le 27 février 2018 par le successeur de la société Boucherie Zeroud, l'AMDT (association médico-dentaire) fixe en effet le montant du loyer annuel à la somme de 22.200 €. Cependant, cette circonstance relative à un bail distinct conclu avec un tiers 3 ans et demi après le bail litigieux ne suffit pas à démontrer que contrairement à la lettre du contrat, les parties avaient convenu du paiement d'un droit d'entrée non restituable en cas de congé donné par le preneur. Il en va de même de l'absence de demande de compensation formulée par la société Boucherie Zeroud à l'occasion des commandements visant la clause résolutoire qui lui ont été signifiés les 30 mai 2016 et 8 février 2017. Il ne peut en effet être déduit du fait que le preneur a réglé les causes des commandements, sans se prévaloir du loyer payé d'avance, que cette somme doit s'analyser, de l'accord des parties, comme un droit d'entrée. Les premiers juges ont pertinemment souligné que la société Boucherie Zeroud a pu avoir une mauvaise appréciation de ses droits. Les développements de la SCI Asni concernant les incidences fiscales de la qualification de la somme litigieuse ne permettent de tirer aucune conclusion utile au litige, dans la mesure où ils reposent sur des hypothèses. Enfin, il doit être rappelé qu'en application de l'article 1190 du code civil, " Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé ". Subsidiairement, la SCI Asni demande à la cour de limiter le montant de la condamnation à la somme de 40.000 €, après ventilation de la somme payée à titre de loyer d'avance sur l'ensemble des trimestres des neuf années du bail, afin de restituer à chaque échéance sa valeur locative. Cependant, pour les motifs précités, cette demande ne peut prospérer. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Asni à rembourser à la société Boucherie Zeroud la somme de 60.000 €, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 7 décembre 2017, date de réception de la mise en demeure par lettre recommandée, en application des dispositions des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Au regard de la solution du litige, le jugement entrepris sera confirmé des chefs des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. En application des articles 696 et 699 du code précité, la SCI Asni sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne la SCI Asni à payer à la société Boucherie Zeroud la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Asni aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Stéphanie Teriitehau. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,