Tribunal judiciaire, 05 juin 2024. 20/00008

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : S.C.I. LONGCHAMP c/ S.A.S. LES BOUTIQUES LONGCHAMP MINUTE N° 24/ Du 05 Juin 2024 LOYERS COMMERCIAUX N° RG 20/00008 - N° Portalis DBWR-W-B7E-M5SV Par jugement en date du cinq Juin deux mil vingt quatre COMPOSITION DE LA JURIDICTION Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier. DÉBATS A l'audience publique du 03 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Juin 2024, PRONONCE Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024 , signé par Madame Céline POLOU, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier. NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. Grosse délivrée à Me Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS Me Elsa MEDINA de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA expédition délivrée à le mentions diverses DEMANDERESSE: S.C.I. LONGCHAMP, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Maître Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant DEFENDERESSE: S.A.S. LES BOUTIQUES LONGCHAMP, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Elsa MEDINA de la SELARL VINCENT-HAURET-MEDINA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant FAITS ET PROCÉDURE Suivant bail commercial en date du 5 mars 1999, la SCI LONGCHAMP a donné en location à la SARL SANANDRE un local commercial, sis à [Adresse 2], à usage exclusif “ de prêt à porter de luxe, accessoires, accessoires de mode, chaussures, articles de mode, article de [Localité 13]”. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans, du 5 mars 1999 au 4 mars 2008, moyennant un loyer annuel de 156 000 francs hors charges et hors taxes. Par acte sous seing privé du 30 mai 2002, la SARL SANANDRE a cédé avec l’agrément du bailleur, son droit au bail à la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP. Le bail a été renouvelé le 3 novembre 2010 pour une durée de neuf années du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019 entre la SCI LONGCHAMP et la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP, moyennant un loyer annuel de 60 000 € hors charges et hors taxes. Suivant acte d’huissier du 6 décembre 2008, le bailleur a donné congé au locataire pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 120 000 € hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable, signifié au locataire par acte d’huissier le 28 février 2020, la SCI LONGCHAMP, invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 121 000 € par an hors charges, à compter du 1er juillet 2019, somme correspondant selon elle, à la valeur locative. Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI LONGCHAMP propriétaire a, par exploit d’huissier du 9 juillet 2020, fait assigner la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP devant la juridiction des loyers commerciaux en vue de: - la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 121 000 € par an, hors charges, - la condamnation du locataire à lui verser les intérêts légaux sur la différence sur l’ancien et le nouveau loyer depuis le 1er juillet 2019 - subsidiairement, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée, la fixation du loyer provisionnel à la somme de 121 000 € par an, - et en toute hypothèse, sa condamnation à lui verser une indemnité de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Par mémoire notifié par lettre recommandée du 5 janvier 2021 avec avis de réception, la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP contestant la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité s’est opposée au déplafonnement du loyer et a sollicité sa fixation à la somme de 55 156 € par an, hors charges, correspondant à la valeur locative. Dans l’hypothèse où un mesure d’instruction serait ordonnée par le juge des loyers, elle a demandé de fixer le loyer provisionnel à la valeur locative de 55 156 €. Par jugement du 7 avril 2021, le juge des loyers commerciaux a : - constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial affèrent aux locaux commerciaux à [Localité 1] à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de neuf ans -ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise judiciaire et dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel. Le rapport d’expertise a été déposé le 31 mars 2023. Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 12 janvier 2024, la SCI LONGCHAMP demande: - la fixation du loyer à 121 000 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2019 - juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et que la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP devra verser le complément dû à ce titre - condamner la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 - condamner la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens Elle expose qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue durant le bail, que la [Adresse 17], appelée Coulée verte a été inaugurée en 2013, qu’elle longe l’[Adresse 7] sur une distance de 1.2km, que ce lieu a métamorphosé le centre de [Localité 1] et permet aux niçois et aux touristes de flaner et que cela a augmenté le nombre de chalands, la coulée verte se terminant devant le local commercial. Elle ajoute que la [Adresse 18] a été renovée en 2016, à l’instar de [Adresse 12], entre 2016 et 2019, et que le parking [20] situé à 500m du local a été construit en 2013 et qu’il offre 455 places de stationnement, ce qui est un avantage pour l’ensemble des commerces du secteur car le stationnement au coeur de [Localité 1] reste problématique. Elle fait valoir en outre que des manifestations sont organisées dans le [Adresse 11] situé en face du local exploité par la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP, notamment le [Localité 1] Jazz festival, et le Festival du livre ce qui entraine un flux important de chalands et que l’hôtel [8] de luxe 5* situé [Adresse 9] a fait l’objet d’importants travaux de rénovation et se trouve à seulement 5 minutes à pieds du local. Elle indique que l’expert judiciaire a conclu au déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, que le loyer annuel a été fixé à la somme de 111 000 euros mais que le loyer devra être fixé à 121 000 euros conformément au loyer fixé par son expert amiable Mme [D], suivant un prix au m2 de 1700 euros en moyenne. Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 25 mars 2024 avec avis de réception, la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP demande: - de constater l’absence de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé - fixer le loyer à compter du 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 55 156 euros HT et HC - juger que les restitutions de loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal rétroactivement à compter de chacune des échéances contractuelles àç compter de la prise d’effet du bail renouvelé - à titre subsidiaire, si le tribunal estime que la valeur locative est supérieure au plafond, fixer le loyer à la somme de 67 256.20 euros par an HT et HC - à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal retenait une modification notable des facteurs locaux de commercialité, juger que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite de l’augmentation maximale de 10% par an par rapport au loyer acquitté de l’année précédente - condamner la SCI LONGCHAMP à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens Elle expose que le rapport d’expertise judiciaire est critiquable car aucune modification des facteurs locaux de commercialité n’est intervenue durant le bail expiré et que la valeur locative est inférieure au loyer plafond de sorte qu’il convient d’appliquer la valeur locative. Elle explique que la coulée verte est bordée par des grilles hautes et des sorties précises, qu’elle ne profite pas à tous les commerces et que les travaux de rénovation devant sa boutique ont eu un impact négatif sur son activité. Elle soutient que la réfection de la [Adresse 18] et de l’[Adresse 7], est sans effet sur son commerce en raison de la date proche d’achèvement des travaux par rapport au terme du bail, que la ligne 2 de tramway n’est pas reprise par le bailleur dans son mémoire, que cette création ne permet pas en elle même de justifer le déplafonnement du loyer car sa mise en service a été faite deux jours avant la fin de la période de référence et qu’il n’est pas démontré que le flux de chalands aurait bénéficié à son activité , d’autres enseignes renommées et luxueuses étant implantées dans le secteur. Elle ajoute que la station est plus proche des galerie lafayettes où une autre boutique Longchamp existe et que sa clientèle haut de gamme n’a pas pour habitude de prendre ce genre de transport en commun. Elle explique que la création du parking [20], situé à plus de 450m est sans effet, qu’il a une capacité équivalente à l’ancien parking [19] et que d’autres parking sont implantés à proximité. Elle ajoute que la hausse de la fréquentation touristique relevée par l’expert de 53% entre 2010 et 2019 a été sans effet car son chiffre d’affaires a connu une baisse importante à compter de 2016 suite aux attentats du 14 juillet 2016, que les horaires d’ouverture de sa boutique ne concordent pas avec l’événement du Jazz Festival, qui ne dure que 5 jours, que les participants au festival du livre qui ne dure que 3 jours, ne se déplacent pas pour faire les boutiques et que la rénovation de l’hôtel [8] est sans effet, car il n’est pas rapporté la preuve de la date de réalisation des travaux de cet hôtel qui existait déjà, et acueille une clientèle aisée. Elle soutient que la surface pondérée est de 71.37m2, que les locaux mitoyens affichent un loyer oscillant entre 1161 et 1421 euros par m2, que le prix unitaire de 1600 euros relevé est excessif et qu’un correctif d’au moins 20% doit être appliqué en l’absence de références judiciaires dans le voisinage soit un prix de 800 euros par m2. Elle ajoute qu’après application des correctifs, soit de l’impôt foncier transféré au locataire, le loyer doit être fixé à 55 156 euros HT et HC, soit une somme qui est inférieure au loyer plafond de 67 256.20 euros qui devra être retenue et à titre subsidiaire, au loyer résultant de la variation indiciaire. L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024. MOTIFS I. Sur la fixation du loyer de renouvellement En l’espèce, les parties s’opposent sur le montant du loyer de renouvellement, la SCI LONGCHAMP sollicitant le déplafonnement du loyer en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur son activité alors que la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP soutient qu’aucun déplafonnement ne peut être ordonné et que le loyer doit être fixée à la valeur locative qui est inférieure au loyer plafond. Sur la valeur locative Selon l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Il résulte de la combinaison des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le plafonnement du loyer, en fonction de la variation indiciaire, est une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative. Le loyer “plafond”est un loyer butoir qui, sauf motif de déplafonnement, empêche le bailleur d’obtenir un loyer égal à la valeur locative si celle-ci est supérieure audit plafond, mais comme son nom l’indique, il joue à sens unique. En conséquence, si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, c’est elle qui doit être appliquée sans que le locataire ait à justifier d’une exception au principe du plafonnement. En l’espèce, la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP expose que la valeur locative des locaux au 1er juillet 2019 est inférieure au loyer plafond de 67 256.20 euros, car s’élevant selon elle à la somme annuelle de 55 156 euros HT et HC. A ce titre, elle soutient que la surface pondérée des locaux est de 71.37m2 et que le prix au m2 est de 800 euros, soit une valeur locative de 57 100 euros à laquelle elle applique une majoration de 5% pour droit de percement, soit un loyer de 59 955 euros HT et HC. Elle expose qu’il convient de déduire la taxe foncière, en ce qu’elle a été mise à sa charge , soit la somme de 4799 euros, de sorte que le loyer annuel est de 55 156 euros. La SCI LONGCHAMP s’oppose à cette demande, en faisant valoir que la valeur locative des locaux est supérieure au loyer plafond, qu’elle s’élève à la somme de 121 000 euros HT et HC au 1er juillet 2019, suivant une surface pondérée de 71m2, sans abattement pour la taxe foncière. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [M] que: - le local est situé [Adresse 2] dans un immeuble de style belle époque dôté d’un certain cachet, le bâtiment accueille l’hôtel [16] devenu [6] en rez-de-chaussée, une suite continue de commerces avec un positionnement haut de gamme de luxe - le local se développe sur trois niveaux reliés par un escalier intérieur étant précisé que les lots composant le local ont été reliés avec les lots voisins appartenant à un autre propriétaire - le local considéré comprend un rez-de chaussée, un étage et un sous sol qui est relié au rez -de-chaussée par un escalier intérieur privatif au local aménagé dans le local contigu appartenant à un autre propriétaire, - la locataire exploite depuis plus de 20 ans, un commerce de maroquinerie, petite maroquinerie, bagage, prêt à porter de luxe, accessoires de mode et chaussures, articles de mode et de [Localité 13] sous l’enseigne LONGCHAMP - que la surface utile des locaux loués est de 155.30m2 le local est situé dans un secteur dédié aux commerces haut de gamme de luxe; que la surface pondérée du local est de 72.37m2 en incluant le sous-sol traité à usage de réserve et de 65.80 m2 en excluant le sous-sol - la valeur locative au 1er juillet 2019 2019 est fixée à la somme de 111 000 euros outre la taxe foncière en incluant le sous-sol et en retenant une surface pondérée de 72.37m2 et de 100 500 euros outre la taxe foncière en excluant le sous-sol - le loyer de renouvellement en fonction de la variation indiciaire est de 68 055.80 euros au 1er juillet 2019 Sur la surface pondérée des locaux S’agissant en premier lieu de la surface pondérée des locaux, le contrat de bail, précise que le local commercial de 140m2 comprend le local en rez-de-chaussée de 60m2 avec vitrine, un sous-sol de 35m2 et une mezzanine. Il précise également que dans le cas où il existe une cave, elle est concédée à titre de supplément gratuit sans aucune garantie ni responsabilité du bailleur. Il n’existe selon l’expert, aucun autre espace en sous-sol ou cave mis à disposition du locataire. Le sous-sol selon l’expert sert de réserve et est rélié au rez-de-chaussée. Dès lors, ainsi que l’indique l’expert, le sous-sol doit être inclus dans le calcul de la surface du local commercial, puisque le contrat de bail mentionne expressément dans la surface des locaux, l’existence du sous-sol de 35m2. La SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP soutient que la surface pondérée des locaux est de 71.37 m2 tout en relevant que l’expert a retenu une surface pondérée de 72.37m2 conformément à la charte de l’expertise, aux motifs qu’il existe de nombreux poteaux dans l’aire de vente et à l’étage dont il doit être tenu compte en réduisant les coefficients et que les différents niveaux sont accessibles uniquement depuis la boutique mitoyenne, le rez-de-chaussée y compris, ainsi que le préconise l’expert amiable [C] qu’elle a missioné. Toutefois, force est de relever que les surfaces ont été pondérées conformément aux préconisations de la charte de l’expertise, que l’absence de liaison directe entre le rez-de-chaussée et les autres niveaux ( étage), est issue des travaux réalisés par la société locataire avec l’accord de la bailleresse et que l’expert [C] retient les mêmes coefficients de pondération que l’expert judiciaire. Dès lors, il convient de retenir la surface pondérée retenue par l’expert de 72.37m2, qui a fait une juste application des coefficients modérateurs en fonction des zones et de leur utilité. Sur les loyers pratiqués dans le voisinage En l’espèce, la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP soutient que le prix retenu par l’expert est supérieur à la valeur locative, qui est de 800 euros par m2 car les deux locaux voisins affichent des valeurs en renouvellement de 1161 euros et 1461 euros par m2, que le prix unitaire retenu apparait supérieur au prix des baux renouvelés tant sur l‘[Adresse 7] que sur la [Adresse 18] et qu’aucune référence judiciaire n’a été retenue, alors que les loyers judiciairement fixés ne correspondent pas à la valeur locative de marché ou au prix de renouvellements amiables et sont généralement plus bas. Elle ajoute qu’il est ainsi nécessaire d’appliquer un correctif de 20% afin de compenser l’absence de références de loyers judiciairement fixés dans le voisinage des locaux loués. De son côté, la SCI LONGCHAMP fait valoir qu’une valeur de 1700 euros par m2 doit être retenue en s’appuyant sur le rapport d’expertise amiable de Mme [D] qu’elle verse aux débats sans davantage expliciter sa demande. L’expert retient dans son rapport, 11 références locatives faisant ressortir un loyer moyen oscillant entre 982 et 1949 euros par m2 soit un prix moyen de 1600 euros par m2 pour des locaux situés à moins de 200m du local considéré, sur la même avenue ou dans la [Adresse 18] qui est une rue adjacente comprenant de nombreuses boutiques. Bien que la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP soutienne qu’aucune référence judiciaire n’a été retenue par l’expert, force est de relever que la valeur locative doit être fixée en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, soit en fonction des loyers pratiqués dans les locaux voisins, ce qui n’inclut pas nécessairement la prise en compte de loyers judiciairement fixés mais les loyers couramment pratiqués. Le moyen soulevé est donc inopérant. En outre, il ressort du rapport d’expertise, que l’expert a recherché des références situées à proximité immédiate du local commercial, dans un périmètre de 200m, que le loyer du local mitoyen appartenant à un autre propriétaire, qui été relié avec le local commercial objet du bail, s’élève à 1421 euros/ m2, soit à un montant nettement supérieur au loyer actuel et que les autres références situées sur l’[Adresse 7] oscillent entre 1161 euros et 1949 euros/m2, dont quatre sont afférentes à des baux qui ont été renouvelés entre 2017 et 2019, soit à une date proche de celle de renouvellement du bail objet du litige. S’agissant des baux situés [Adresse 18], qui est une rue perpendiculaire à l’[Adresse 7], force est de relever que les loyers varient également entre 982 euros et 1935 euros le m2. Enfin, l’expert a bien retenu des loyers payés à la date de renouvellement du bail, la moyenne des références locatives situées sur la même avenue s’établissant à 1585 euros le m2. Enfin, bien que la SCI LONGCHAMP indique qu’une valeur locative de 1700 euros le m2 doit être retenue conformément à l’expertise amiable réalisée par Mme [L], force est de relever que ce rapport a été établi à sa demande, de manière non contradictoire et que cette valeur est proche de celle retenue par l’expert judiciaire qui s’appuie sur une analyse précise de 11 références. Dès lors, force est de considérer que la valeur locative retenue par l’expert de 1600 euros/m2 repose bien sur des références affèrentes à des locaux voisins, situés dans la même avenue et dans une rue adjacente, ayant des activités similaires ou proches, portant sur la vente d’objets de luxe et qu’elle correspond bien au prix couramment pratiqués dans le voisinage de sorte qu’elle doit être entérinée. Sur les obligations des parties et le paiement de la taxe foncière Selon l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. En l’espèce, le bail prévoit que la taxe foncière est à la charge du locataire. La SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP demande que la taxe foncière de 2018 d’un montant de 4799 euros soit déduite de la valeur locative, conformément à la position de l’expert. La SCI LONGCHAMP de son côté expose que Mme [D], expert amiable ne déduit pas la taxe foncière car la majorité des références prévoient que les locataires la supportent. Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, que seule une partie des références retenues prévoient que la taxe foncière est à la charge du preneur. Il est de principe que le transfert d’une charge du bailleur au locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative entrainant un abattement en ce qu’elle constitue une clause exhorbitante du droit commun et ce d’autant que l’ensemble des références retenues ne comprennent pas le paiement de cette taxe par le locataire. Dès lors, il convient de déduire le montant de la taxe foncière de la valeur locative. Sur le montant de la valeur locative En conséquence, au vu de ces éléments, la valeur locative s’élève à la somme de : 1600 euros x 72.37 m2 =115 792 euros 115 792 euros- 4799 euros = 110 993 euros arrondie à 111 000 euros La valeur locative est donc supérieure au montant du loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire de 68 055.80 euros, contrairement à ce que soutient à la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP. Il convient en conséquence de débouter la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP de sa demande en fixation du loyer à une valeur locative inférieure au plafond soit de 55 156 euros HT et HC. Sur le déplafonnement du loyer En vertu de l’article L 145-34 du Code de Commerce, la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux est écartée en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative, et notamment des facteurs locaux de commercialité ou des caractéristiques du local considéré. Pour entraîner le déplafonnement du loyer, la modification des éléments su-visés doit : - d’une part, affecter l’un au moins des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de Commerce, et définis par les articles R 145 -3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce, - d’autre part, être notable et avoir une incidence sur le commerce considéré, - et enfin, être survenue pendant la période du bail expiré (sauf pour les travaux d’amélioration financés exclusivement par le preneur qui ne peuvent être pris en considération que lors du second renouvellement qui suit le bail au cours duquel les améliorations ont été exécutées). Sur la création de la coulée verte Il ressort du rapport d’expertise, que la [Adresse 17] surnommée la Coulée verte a été inaugurée pendant la durée du bail expiré, soit le 26 octobre 2013. Ainsi que l’indique l’expert, bien que l’artère au droit du local n’a pas changé de manière manifeste, cette coulée verte constitue indubitablement un changement majeur dans l’appréhension du centre ville niçois et les habitudes des riverains. Bien que la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP expose que la création de cette coulée verte n’a eu aucun impact favorable sur le commerce considéré, en ce que cet aménagement comprend des grilles hautes et des sorties précises, force est de considérer que la coulée verte, qui attire un nombre important de promeneurs, de chalands et de touristes, en raison de son emplacement en plein centre ville, s’étend de la [Adresse 14] jusqu’à [Adresse 12], de sorte qu’elle constitue un lieu incontournable du centre ville. En outre, il ressort du rapport d’expertise, qu’une des sorties de la coulée verte est située à proximité immédiate de la boutique LONGCHAMP. Enfin, il ressort des éléments versés aux débats, que l’activité exercée par la locataire, qui porte sur la vente d’objets de luxe attire les touristes découvrant le centre ville, qui suite à la destruction du parking Schell et la création de cette coulée verte, flânent beaucoup plus aisément sur cette coulée verte située à proximité immédiate du local, à quelques mètres. Dès lors, il convient de considérer que la création de la coulée verte constitue bien une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur le commerce considéré. Sur la rénovation de la [Adresse 18] S’agissant de la rénovation de [Adresse 18] et de l’[Adresse 7], situés dans le [Adresse 10] de [Localité 1], finalisés en 2016 puis 2018, les travaux ont consisté en la rénovation du pavage, le changement du mobilier urbain et de l’éclairage. Bien que la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP soutienne que ces travaux n’ont eu aucun impact favorable sur son activité et que les travaux de rénovation de l’[Adresse 7] ont pris fin en 2018, moins de six mois avant la fin du précédent bail, force est de considérer que les travaux de rénovation de la [Adresse 18] située à proximité immédiate de l’[Adresse 7] ont pris fin en 2016, que l’[Adresse 7] où le local est situé a égalément été rénovée, que ces travaux sont bien intervenus durant la période de référence et que l’embellissement du secteur le rendant plus attrayant et agréable, a eu un impact favorable pour le commerce considéré, dans la mesure où l’activité porte sur la vente d’objets de luxe, en favorisant la déambulation des chalands. Sur la fréquentation touristique L’expert indique que la fréquentation touristique en hôtellerie 4 et 5 étoiles sur [Localité 1] a augmenté de + 53% entre 2010 et 2019 et de + 31% de 2011 à 2018. La clientèle de l’hôtellerie de luxe, est celle visée par la SAS BOUTIQUE LONGCHAMP qui vend de la maroquinerie de luxe. Bien que la SAS BOUTIQUES LONGCHAMP expose que cette augmentation de la fréquentation touristique n’a eu aucun impact favorable sur son commerce en évoquant la baisse de son chiffre d’affaires depuis 2016 suite aux attentats de [Localité 1], force est de relever que le chiffre d’affaires n’est pas un critère déterminant pour apprécier l’incidence d’une modification des facteurs locaux de commercialité, l’évolution du chiffre d’affaires résultant de divers facteurs, et notamment de la gestion du preneur, de la qualité de ses services, et du contexte économique et qu’il ne fait pas partie des éléments, visés par les paragraphes 1 à 4 de l’article L 145-33 du code de commerce, à prendre en considération pour fixer la valeur locative. En outre, bien qu’elle indique que des enseignes concurrentes se sont implantées sur l’avenue dont l’enseigne FURLA, directement concurrente, il doit être relevé que cette boutique qui a également une activité de maroquinerie a été installée en 2016, que le suivi des enseignes qui se sont installées sur l’avenue démontre une absence de vacance des locaux, que la majorité sont dans le secteur du luxe ou du haut de gamme et qu’il n’est pas démontré que la seule installation de l’enseigne FURLA aurait engendré une baisse de la commercialité dans le secteur . A titre surabondant, bien que le chiffre d’affaires de 2016 de 1 197 726 euros a baissé à 994 211.89 euros en 2017 et à 961 529 euros en 2018, force est de relever que la baisse n’est pas significative et que le montant du chiffre d’affaires global sur l’année 2019 n’est pas justifié. Sur la ligne 2 du Tramway S’agissant de la ligne 2 du tramway mise en service le 28 juin 2019, l’expert indique qu’elle dessert le centre ville entre l’aéroport et la station Port Lympia, qu’elle vient compléter la ligne 1 déjà en service au cours du bail précédent et que la fréquentation de la ligne 2 de 10 000 passagers a été multipliée par 5. Toutefois, ainsi que le soulève le preneur, la ligne 2 du tramway n’est pas située à proximité immédiate du local mais à plusieurs centaines de mètres et a été mise en service seulement deux jours avant le terme du bail et ce alors qu’une ligne de tramway ne rencontre pas son pic de fréquentation dès sa mise en service, un temps d’adaption étant nécessaire . En outre, la station la plus proche se situe sur la [Adresse 15], sur laquelles se trouvent diverses boutiques et notamment les Galeries Lafayettes, incluant l’enseigne Longchamp. Dès lors, la mise en ligne de la ligne 2 du tramway, ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce. Sur la création du parking [20] La création de ce parking pendant la période du bail expiré en 2013, situé à 450 m du commerce en lieu et place du parking [19] qui était situé à 600m, ne peut également être considérée comme une modification notable d’un facteur local de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce, eu égard à son éloignement géographique et à la présence d’autres parkings dans le quartier, situés davantage à proximité des locaux. Dès lors, ainsi que l’indique l’expert judiciaire, la combinaison de plusieurs éléments, à savoir la création de la coulée verte avec une sortie à proximité immédiate du local, la rénovation et l’embellissement de l’[Adresse 7] et de la [Adresse 18], rues très commerçantes comprenant les principales boutiques de Luxe ou Haut de gamme à [Localité 1] et l’augmentation de la fréquentation touristique en hôtellerie 4 et 5 étoiles, qui constitue la cible de clientèle de l’activité de maroquinerie de luxe exploitée par la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP, constituent bien des modifications notables des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur le commerce considéré, justifiant le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative. Dès lors, la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP sera déboutée de sa demande subsidiaire en fixation du loyer en fonction de la variation indiciaire. Sur le montant du loyer de renouvellement Ainsi que cela a été analysé précédemment, la valeur locative des lieux loués s’élève à la somme annuelle de 111 000 euros au 1er juillet 2019 soit: 1600 euros x 72.37 m2 =115 792 euros 115 792 - 4799 euros ( Taxe foncière) = 110 993 euros arrondie à 111 000 euros Le loyer de renouvellement sera donc fixé à la somme de 111 000 euros au 1er juillet 2019, HT et HC. II. Sur le lissage du loyer déplafonné L’article L 145-34 du code de commerce est, prévoit en son alinéa 4 , ainsi libellé :“ En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures , pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.” Cet article instaure donc une limitation annuelle de 10 % de l’augmentation du loyer découlant du déplafonnement, règle communément appelée “ plafonnement du déplafonnement”, lorsque, comme en l’espèce, le loyer sur renouvellement est déplafonné pour modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dès lors, il sera précisé que le loyer déplafonné pour modification notable des facteurs locaux de commercialité est soumis à l’article L 145-34 alinéa 4 prévoyant que une augmentation maximale de 10% par an du loyer acquitté de l’année précédente. III. Sur la demande relative au dépôt de garantie Selon l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. La SCI LONGCHAMP demande que le dépôt de garantie soit réajusté en conséquence et que la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP soit condamnée à lui verser le complément dû à ce titre. Toutefois, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de statuer sur cette demande, sa compétence étant restrictive et limitée à la fixation du loyer renouvelé. IV. Sur la demande affèrente aux intérêts Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure. En conséquence, les intérêts légaux sur le nouveau loyer de 111 000 € par an ne pourront courir à partir du 1er juillet 2019, date de renouvellement du bail, comme le demandent le bailleur, mais à compter de l’assignation du 9 juillet 2020. En conséquence, la locataire sera tenue du paiement des intérêts à compter de l’assignation introductive d’instance pour les loyers échus et au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure. V. Sur les demandes accessoires Au vu de l’issue du litige, la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP sera condamnée à payer à la SCI LONGCHAMP, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit revêtue de l’exécution provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter au vu de l’ancienneté du litige. PAR CES MOTIFS Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe; Dit que le loyer du bail renouvelé conclu entre la SCI LONGCHAMP et la SAS LES BOUTIQUES LONGCHAMP doit être déplafonné et fixé à la valeur locative au 1er juillet 2019; Fixe en conséquence le montant du loyer de renouvellement au 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 111 000 euros, hors taxes et hors charges ; Dit que la SAS BOUTIQUES LONGCHAMP sera tenue du paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance sur la différence entre le loyer payé et le loyer fixé au fur et à mesure des échéances contractuelles pour la période postérieure et l’y condamne; Précise que le loyer déplafonné pour modification notable des facteurs locaux de commercialité est soumis à l’article L 145-34 alinéa 4 prévoyant que la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; Dit qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de statuer sur les demandes relatives au dépôt de garantie formées par la SCI LONGCHAMP ; Condamne la SAS BOUTIQUES LONGCHAMP à payer à la SCI LONGCHAMP, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS BOUTIQUES LONGCHAMP aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire; Rejette le surplus des demandes , Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Le jugement a été signé par le greffier et le juge Le greffier La Vice-présidente