Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/06155

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 1] JUGEMENT DU 22 Mars 2024 N° RG 23/06155 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KRBB JUGEMENT DU : 22 Mars 2024 N° 24/179 [E] [D] [F] [V] épouse [D] C/ [K] [N] [Y] [N] [R] [S], caution EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 22/03/24 à Me CASTRES Hugo COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mr [N] [K] Mme [N] [Y] Mr [S] [R] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 22 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 26 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS M. [E] [D] [Adresse 3] comparant en personne assisté de Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES Mme [F] [V] épouse [D] [Adresse 3] comparante en personne assistée de Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [K] [N] [Adresse 5] [Localité 8] comparant en personne Mme [Y] [N] [Adresse 5] [Localité 8] comparante en personne M. [R] [S], caution [Adresse 4] [Localité 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 janvier 2019, les époux [E] et [F] [D] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [U] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros et d'une provision pour charges de 50 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Monsieur [R] [S]. Par actes de commissaire de justice du 2 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3153,80 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 19 juillet 2023. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [U] le 18 juillet 2023. Par assignations des 23 et 25 août 2023, les époux [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour : . faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, . être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [N], au besoin avec l'assistance de la force publique, . supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux et le bénéfice de la trêve hivernale, . obtenir leur condamnation, solidaire avec Monsieur [R] [S], au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 5059,28 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Les loyers ou charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du bail, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais d'exécution, . maintenir l'exécution provisoire. À l'audience du 26 janvier 2024 lors de laquelle l'affaire a été retenue, les époux [E] et [F] [D] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, actualisant toutefois leurs demandes présentées au titre de la dette locative à la somme de 6370,90 euros actualisée au 2 janvier 2024 et au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros. Ils sollicitent, en outre, la somme de 1 000 euros pour résistance abusive et demandent le rejet de toutes les demandes présentées par les défendeurs. Enfin, à titre subsidiaire, ils demandent le prononcer de la résiliation du contrat de bail. Au soutien de leurs demandes, les époux [D] font valoir que leurs locataires sont à l'origine de troubles du voisinage, ne justifient pas avoir souscrit une assurance locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer et n'ont pas payé régulièrement leur loyer et leurs charges. Ils soutiennent que les locataires ne les ont pas informés d'un quelconque dysfonctionnement du chauffe-eau avant l'audience du 1er décembre 2023 et qu'ils ont fait intervenir une société dès le 14 décembre 2023 pour y remédier. Enfin, ils ajoutent que les locataires ne peuvent, de leur propre chef, suspendre le paiement de leur loyer et se prévaloir d'une exception d'inexécution. Monsieur [K] [N], Madame [Y] [N] et Monsieur [R] [S] ont comparu en personne. Madame [N] indique que les propriétaires ont coupé l'eau chaude et le chauffage dans le logement depuis avril 2023, ce qui explique qu'ils ne payent plus régulièrement leur loyer. Ils reconnaissent toutefois que les propriétaires ont mandaté une entreprise pour intervenir dans le logement et qu'un rendez-vous a été pris pour le 1er février 2024 aux fins de réparer ces dysfonctionnements. Ils font état de leur situation financière et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 à 300 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur et Madame [N] ont indiqué avoir bénéficié d'un effacement de leur dette locative précédente dans le cadre d'un plan de surendettement. À l'issue des débats, les parties ont été autorisées à produire en délibéré des justificatifs de revenus. Ils ont produit des bulletins de salaire de la caution ainsi qu'une attestation d'assurance. Suite à la production de ces documents, les époux [D] ont indiqué, par l'intermédiaire de leur conseil, maintenir toutes leurs demandes. En cet état, l'affaire a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail -Sur le défaut d'assurance : L'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. " En l'espèce, un commandement de fournir les justificatifs d'assurance a été signifié aux locataires le 2 juin 2023 et dénoncé à la caution. Si les locataires n'ont pas justifié, dans les deux mois, d'une assurance locative, ils produisent un justificatif montrant que le logement est assuré contre les risques locatifs depuis le 14 janvier 2024. Il convient donc de rejeter la demande de constat de résiliation de bail pour défaut d'assurance. -Sur le défaut de paiement des loyers et charges : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 2 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3153,80 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 août 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte produit que, si les locataires ont versé la somme de 605 euros en juillet, en août et en octobre 2023, ils n'ont pas repris le paiement intégral de leurs échéances courantes qui s'élèvent à la somme de 635,16 euros selon le décompte produit et qu'ils n'ont pas versé de somme à leurs propriétaires en septembre novembre et décembre 2023. Monsieur et Madame [N] n'apportent aucun élément de nature à démontrer qu'ils ont effectivement repris le paiement de leur loyer et charges courants. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Sur l'exception d'inexécution L'article 1219 du code civil prévoit que : " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. " En l'espèce, Monsieur et Madame [N] soutiennent qu'ils auraient cessé de payer leur loyer à raison de l'absence d'eau chaude et de chauffage dans le logement. S'ils ont effectivement indiqué à l'audience du 1er décembre 2023 à leurs propriétaires que le chauffe-eau du logement ne fonctionnait pas, ils ne démontrent pas avoir dénoncé ces dysfonctionnements à leurs propriétaires avant cette date, ni leur avoir indiqué qu'ils cesseraient de payer leurs loyers et charges dans l'attente de réparations. De leur côté, les propriétaires démontrent qu'ils ont rapidement missionné une entreprise pour intervenir dans les lieux suite à l'audience du 1er décembre 2023. Il n'est donc pas démontré que les bailleurs auraient manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent et que cette inexécution serait suffisamment grave pour permettre aux locataires de se prévaloir d'une exception d'inexécution. Cette demande des locataires sera donc rejetée. Sur la demande d'expulsion immédiate L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. " En l'espèce, les époux [D] sollicitent la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux en se prévalant de la mauvaise foi de leurs locataires. Or, des défauts de paiement et les troubles de voisinage dont font état leurs voisins (nuisances sonores et chutes d'objets depuis leur balcon) sont insuffisants pour caractériser cette mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. La demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux sera donc rejetée. L. 412-6 du même code ajoute que : " Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. " En l'espèce, il n'est aucunement démontré que les locataires ont une autre solution de relogement. La demande de suppression de la trêve hivernale ne peut donc qu'être rejetée. Il convient donc de prononcer l'expulsion de Monsieur et Madame [N] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, tout en précisant que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, les époux [D] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 janvier 2024, Monsieur et Madame [N] leur devaient la somme de 6370,90 euros, soustraction faite des frais de procédure. La caution est solidairement tenue au paiement de cette somme. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 3153,80 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1905,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 635,16 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 août 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur et Madame [N] et Monsieur [R] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera donc maintenue. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 janvier 2019 entre les époux [E] et [F] [D], d'une part, et Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] est résilié depuis le 3 août 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, DEBOUTE les défendeurs de leur exception d'inexécution, ORDONNE à Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 635,16 euros par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE Monsieur [K] [N] et Madame [N] solidairement avec Monsieur [R] [S] pris en sa qualité de caution, à payer aux demandeurs la somme de 6370,90 euros (six mille trois cent soixante-dix euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 3153,80 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1905,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE les époux [E] et [F] [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, CONDAMNE Monsieur [K] [N] et Madame [Y] [U], solidairement avec Monsieur [R] [S], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 juin 2023, de leur dénoncé à la caution et celui des assignations des 23 et 25 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mars 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge