Cour d'appel, 01 février 2023. 21/13322

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2023 N° 2023/ 049 N° RG 21/13322 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDCU [J] [I] C/ [Y], [Z], [X], [N], [G] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Grégory ROCA Me Yannick TYLINSKI Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 19 Avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000589. APPELANTE Madame [J] [I] née le 03 Mars 1985 à [Localité 4] (31), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008311 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Grégory ROCA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [Y], [Z], [X], [N], [G] [F] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Yannick TYLINSKI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [Y] [F] a donné à bail d'habitation à Madame [J] [I] un studio meublé au sein de la résidence [Adresse 2] située [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée d'un an commençant à courir le 1er mars 2018 et renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 460 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, outre une provision sur charges de 30 euros. Le bail a été tacitement reconduit pour un an à compter du 1er mars 2019. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception expédiée le 7 octobre 2019, le bailleur a entendu donner congé à sa locataire pour l'échéance du 29 février 2020 en invoquant cumulativement: - sa volonté de reprendre le logement pour en faire sa résidence principale, - le non renouvellement de la garantie accordée par la société Action Logement Services, - et le défaut de présentation d'une attestation d'assurance des risques locatifs. Madame [I] s'étant maintenue dans les lieux, Monsieur [F] l'a assignée le 4 août 2020 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus afin d'entendre valider ledit congé et ordonner son expulsion, lui réclamant en outre paiement d'un arriéré de loyer. Par conclusions additionnelles, il a sollicité à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des défauts de paiement du loyer et de manquements du preneur à son obligation de jouissance paisible. Madame [I] a reconnu l'existence de la dette, mais contesté les autres motifs invoqués par le bailleur. Elle a conclu à la nullité du congé et sollicité des délais de paiement sur 22 mois pour apurer l'arriéré de loyer. Subsidiairement, elle a sollicité les plus larges délais de grâce pour libérer les lieux. Par jugement rendu le 19 avril 2021, le tribunal a prononcé la nullité du congé pour défaut de remise de la lettre recommandée à son destinataire et considéré que les manquements de la locataire à son obligation de jouissance paisible étaient insuffisamment caractérisés. En revanche le premier juge a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des défauts de paiement du loyer, - débouté la défenderesse de ses demandes d'octroi de délais de grâce, - ordonné son expulsion sous peine d'astreinte, - condamné [J] [I] à payer la somme de 1.166 euros au titre de la dette locative, outre une indemnité d'occupation de 490 euros par mois (et non pas par jour comme mentionné par erreur au dispositif du jugement) jusqu'à la libération effective des lieux, - et condamné la défenderesse aux dépens. Madame [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 16 septembre 2021 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 26 novembre 2021, Madame [J] [I] approuve le premier juge d'avoir prononcé la nullité du congé, tant en raison du défaut de remise de la lettre recommandée que de l'absence de caractère réel et sérieux des motifs invoqués à l'appui de celui-ci. Elle fait valoir en revanche que le tribunal aurait méconnu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en faisant droit à la demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du bail, alors que l'assignation n'avait pas été dénoncée au représentant de l'Etat dans le département deux mois au moins avant la date de l'audience, de sorte que celle-ci était irrecevable. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de débouter la partie adverse de l'ensemble de ses prétentions, - de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, - subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais de grâce pour libérer les lieux, - et en tout état de cause, de condamner l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 27 janvier 2022, Monsieur [Y] [F] soutient en premier lieu que la locataire aurait agi de mauvaise foi en s'abstenant délibérément de réclamer la lettre recommandée contenant le congé, mais que celui-ci lui a ensuite été notifié par courriel le 26 octobre 2019, de sorte qu'il est parfaitement valable. Il fait valoir d'autre part que l'assignation introductive d'instance a été régulièrement dénoncée au représentant de l'Etat, et que la dette locative n'a cessé d'augmenter postérieurement à la décision de première instance pour atteindre la somme de 5.824 euros suivant décompte arrêté au jour de ses écritures. Il soutient enfin que les troubles de voisinage imputables à la locataire ne constituent pas des incidents isolés mais ont perduré dans le temps. Il demande principalement à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf à porter le montant de la condamnation au paiement de la dette locative à 5.824 euros. Subsidiairement, il conclut à la résiliation du bail pour manquement du preneur à son obligation de jouissance paisible. Plus subsidiairement encore, il conclut à la réformation de la décision entreprise et à la validation du congé. En tout état de cause, il réclame paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 18 novembre 2022. DISCUSSION Sur la validité du congé : En vertu de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation des logements meublés à usage de résidence principale, le congé donné par le bailleur doit être soit notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit signifié par acte d'huissier, soit encore remis en main propre au locataire contre récépissé ou émargement. En cas de congé donné par lettre recommandée, le délai de préavis court à compter du jour de la réception de celle-ci par son destinataire. L'article 669 du code de procédure civile dispose par ailleurs que la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. En l'espèce, il est constant que la lettre recommandée expédiée le 7 octobre 2019 par laquelle M. [F] a entendu donner congé n'a pas été remise à son destinataire, mais lui a été retournée avec la mention 'pli avisé et non réclamé'. Il n'est pas établi en revanche que Mme [I] aurait agi de mauvaise foi en s'abstenant délibérément de réclamer ce courrier alors qu'elle en connaissait la teneur. Enfin, c'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'une notification par courriel ne pouvait suppléer le défaut de réception de la lettre, dès lors que ce mode de transmission n'est pas prévu par la loi. Il incombait en effet au bailleur de procéder soit par voie de signification par huissier, soit par remise en main propre. Il doit donc être jugé qu'en l'absence de notification dans les formes légales, le délai de préavis n'a pas commencé à courir, de sorte que le congé n'a pu produire ses effets, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le caractère réel et sérieux des motifs invoqués à l'appui de celui-ci. Sur les manquements du preneur à l'obligation de jouissance paisible : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré que le bailleur ne justifiait pas de manquements répétés de la locataire à son obligation de jouir paisiblement du logement, alors que les pièces produites aux débats font principalement état de violences que Mme [I] a elle-même subies de la part de son compagnon. Sur la demande de résiliation du bail pour défauts de paiement du loyer : Suivant l'article 24 paragraphes III et IV de la loi du 6 juillet 1989, toute assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation, ainsi que toute demande additionnelle ou reconventionnelle aux mêmes fins motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, il est justifié de l'accomplissement de cette formalité par la production de l'accusé de réception par voie électronique délivré le 12 août 2020 par la préfecture du Var. Dans ses conclusions d'appel, Mme [I] se prévaut des dispositions contenues au paragraphe V de ce même article autorisant le juge à accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, et offre d'apurer l'arriéré en 22 versements de 50 euros, soit au total 1.100 euros. Toutefois, le dernier décompte produit par le bailleur arrêté au mois de janvier 2022 fait état d'une dette locative de 5.824 euros, qui ne s'explique pas uniquement par la suspension des droits à l'allocation logement, mais également par la défaillance de la locataire dans le paiement de la part restant à sa charge depuis le prononcé de la décision de première instance. Il apparaît dès lors que l'intéressée n'est pas en situation de régler sa dette locative, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, avec toutes ses conséquences de droit, sauf à supprimer l'astreinte assortissant la mesure d'expulsion. Sur la demande d'octroi de délais de grâce pour libérer le logement : En vertu des articles L 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, dans la limite de trois années, aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise foi manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives des parties, ainsi que des diligences faites par l'occupant en vue de se reloger. Au cas présent, en dépit d'une situation sociale digne d'intérêt, il doit être relevé que Mme [I] a bénéficié du simple fait de la procédure d'appel d'un délai de près de 22 mois depuis le prononcé du jugement, assorti de plein droit de l'exécution provisoire, et qu'elle ne justifie pas des démarches entreprises afin de trouver un nouveau logement, alors que la dette liée à l'occupation des lieux ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il ne saurait lui être accordé un délai supplémentaire sans léser gravement les intérêts du bailleur. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, sauf quant au montant de la dette locative et au prononcé de l'astreinte, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne Madame [J] [I] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 5.824 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au 31 janvier 2022, Dit n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte, Rectifiant l'erreur matérielle affectant le dispositif, dit que l'indemnité d'occupation s'élève à 490 euros par mois, et non par jour, Y ajoutant, condamne Madame [I] aux dépens de l'instance d'appel, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT