Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 24/00152

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTREUIL 62 rue Franklin 93100 MONTREUIL Téléphone : 01 48 58 82 53 @ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 24/00152 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YU3U Minute : E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS C/ Monsieur [J] [M] copie Exécutoire délivrée à : E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS Copie certifiée conforme délivrée à : E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS Monsieur [J] [M] Le JUGEMENT DU 21 Mars 2024 Jugement reputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 21 Mars 2024; par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 30 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93105 MONTREUIL CEDEX représenté D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [J] [M], demeurant 15 avenue de la Résistance - 3ème étage- porte 128 - 93100 MONTDREUIL- SOUS-BOIS non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 25 janvier 2021, l'OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Monsieur [J] [M] un appartement à usage d’habitation n°128, situé 15 avenue de la résistance, 93100 MONTREUIL, 3ème étage, moyennant un loyer mensuel initial de 444,29 euros, hors charges. Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH MONTREUILLOIS a fait signifier par acte d'huissier en date du 25 mai 2023, un commandement de payer la somme de 5.807,71 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 22 mai 2023, et d’avoir à justifier d’une assurance, et visant les clauses résolutoires contractuelles. Par acte d'huissier en date du 17 novembre 2023, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS a fait assigner Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d’une assurance locative, et en conséquence, résilier le bail, - ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin, - condamner à lui payer les sommes suivantes : ·3.760,06 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023, · les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience, · une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion, · 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ·200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, · les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 janvier 2024. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé la dette locative à la somme de 4.382,07 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon le décompte en date du 29 janvier 2024. Monsieur [J] [M], bien que régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter. La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS justifie avoir saisi la CCAPEX le 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. En l'espèce, le contrat de bail stipule qu'il sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de s'assurer resté sans effet. Le commandement du 25 mai 2023, délivré par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, à Monsieur [J] [M], d'avoir à produire l'attestation d'assurance, est resté sans effet. Par conséquent, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 25 juin 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [J] [M] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux Monsieur [J] [M] d'un commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [J] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, produit un décompte, démontrant que Monsieur [J] [M] lui doit la somme de 4.382,07 euros, échéance du mois de décembre 2023 comprise, selon le décompte en date du 29 janvier 2024 et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Monsieur [J] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.382,07 euros. Monsieur [J] [M] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 30 janvier 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OPH MONTREUILLOIS les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que l'attestation d'assurance sollicitée dans le commandement du 25 mai 2023 n’a pas été justifiée dans le mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 25 janvier 2021 conclu entre l'OPH MONTREUILLOIS, d’une part, et Monsieur [J] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au 15, avenue de la Résistance, appartement 128, 93100 MONTREUIL est résilié depuis le 25 juin 2023, ORDONNE à Monsieur [J] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 15, avenue de la Résistance, appartement 128, 93100 MONTREUIL ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Monsieur [J] [M] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, la somme de 4.382,07 euros (décompte incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 29 janvier 2024, charges et indemnités d’occupation ; CONDAMNE Monsieur [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 30 janvier 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; REJETTE la demande de dommages-intérêts de l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ; CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. EN foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier. La Greffière Le Juge