Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 24/00156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé - Jonction N° RG 24/00156 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5TR SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 DEMANDERESSE : S.A.S.U. CHAJONV SASU [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me David LACROIX, avocat au barreau de DOUAI DÉFENDERESSE : S.C.I. HOCHE [Adresse 8] [Localité 5] représentée par Me David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE Référé N° RG 24/00406 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCCS DEMANDERESSE : S.A.S.U. CHAJONV [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me David LACROIX, avocat au barreau de DOUAI DÉFENDERESSE : SELARL AJILINK-LABIS CABOOTER DE CHANAUD ès-qualité d’administrateur judiciaire de la SCI HOCHE [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 02 Avril 2024 ORDONNANCE du 07 Mai 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Par acte sous seing privé du 26 janvier 2022, la SCI HOCHE a consenti à la SASU CHAJONV un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 6] (59), [Adresse 1], laquelle y exploite un restaurant. Exposant avoir subi un dégât des eaux, en provenance de la toiture, et en avoir informé le bailleur, sans réaction de sa part, puis avoir fait procéder le 08 novembre 2023 à un constat par commissaire de justice, la SASU CHAJONV a par acte du 26 janvier 2024 fait assigner la SCI HOCHE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, aux fins entre autres mesures, de condamnation du bailleur à réaliser les travaux propres à mettre fin aux infiltrations et aux fins de suspension du paiement du loyer. Cette procédure a été enrôlée sous le n°RG 24/0156. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 02 avril 2024. La SASU CHAJONV a par acte du 04 mars 2024 enregistré sous le n°RG 24/0406, appelé en intervention forcée la SELARL AJILINK-LABIS-CABOOTER, en sa qualité d’administrateur de la SCI HOCHE, désignée suivant jugement du tribunal judiciaire du 08 septembre 2023, ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire et ordonné une période d’observation de six mois. A l’audience du 02 avril 2024, la SASU CHAJONV sollicite le bénéfice de ses dernières écritures, aux fins de : Vu I'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, -Condamner la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur, à effectuer ou à faire effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations subies par I'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 6], telles qu’elles résultent du constat de commissaire de justice dressé le 8 novembre 2023 par Maître [H] [F], dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, une fois écoulé ce délai, de 500 euros par jour de retard jusqu'à complète réalisation des travaux. -Suspendre, depuis octobre 2023 et jusqu'à complète réalisation des travaux, l'obligation de la société CHAJONV de régler le loyer et les charges dus au titre du bail commercial du 26 janvier 2022. Vu l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, -Condamner la société SCI HOCHE à payer à la société CHAJONV une somme de 4.000 euros HT par mois du 1er octobre 2023 et jusqu'à la décision à intervenir et ce à titre provisionnel. -Condamner la société SCI HOCHE à payer à la société CHAJONV une somme de 4.000 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile. Vu l’article 70 du code de procédure civile -Déclarer irrecevable la demande d’expertise judiciaire présentée par la SCI HOCHE et son administrateur, -Juger que la demande de condamnation à paiement de loyers et de prononcé de la résiliation du bail commercial se heurte à une contestation sérieuse et en débouter les défendeurs, Subsidiairement, vu l’article L145-41 du code de commerce, accorder à la SASU CHAJONV un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail, -Débouter la SCI HOCHE et son administrateur de toutes demandes contraires aux présentes, -La condamner aux entiers dépens. La SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur, représentée par son avocat, a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes : Vu l’article 1227 du code civil, Vu le commandement de payer du 30 janvier 2024, Vu l’existence de contestations sérieuses : SUR LA FORME -Ordonner la jonction entre la procédure initiée par la SASU CHAJONV contre la SCI HOCHE et la procédure initiée par la SASU CHAJONV contre la société AJILINK. (N° RG : 24/00156 et 24/00406) SUR LE FOND I – Débouter la SASU CHAJONV de l’ensemble de ses demandes, à savoir : * la réalisation de travaux sous astreinte, * la suspension des loyers, * la condamnation de la SCI HOCHE à payer la somme de 4 000 euros HT par mois à titre provisionnel depuis le 1 er octobre 2023, * la condamnation de la SCI HOCHE à payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. RECONVENTIONNELLEMENT : II – Désigner tel Expert qu’il plaira à la Juridiction avec mission : * de se rendre [Adresse 10] à [Localité 6], * d’examiner l’état de la toiture de la SCI HOCHE, * déterminer la date et l’origine des désordres ainsi que les éventuelles carences d’entretien de l’ancienne gérance de la SCI HOCHE, représentée par Monsieur [V] [T], * de déterminer les mesures conservatoires à réaliser, * du tout dresser rapport. -Dire et juger que la rémunération de l’Expert sera prise en charge par la société CHAJONV, -Prononcer la résiliation du bail commercial du 26 janvier 2023 pour non-règlement par le preneur de ses loyers et arriérés. -Ordonner son expulsion par tout moyen de droit, y compris la Force Publique et l’appel à un serrurier. -Condamner la SASU CHAJONV à payer à la SCI HOCHE : - la somme de 20 190,34 euros, au titre des loyers et charges impayés dus au 31 décembre 2023, - la somme de 4 500 euros HT, soit 5 400 euros TTC x 3 = 16 200 euros TTC au titre des loyers et charges dus pour les mois de janvier, février et mars 2024. -Condamner la même à la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de jonction Les procédures enrôlées sous le n° RG 24/406 et RG 24/156 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance. Sur les demandes de la SASU CHAJONV Invoquant l’existence d’un trouble manifestement illicite et se fondant sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, la SASU CHAJONV sollicite la condamnation de la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur, à faire réaliser les travaux de nature à faire cesser les infiltrations, qui lui incombent eu égard à l’ampleur des zones affectées, s’agissant de grosses réparations de l’article 606 du code civil. La locataire sollicite également la suspension du paiement du loyer. La SCI HOCHE et son administrateur judiciaire, exposent que le local est exploité et que le litige s’inscrit dans le cadre d’un conflit familial après que [V] [T], père du gérant de la société CHAJONV ([N] [T]), a exercé antérieurement les fonctions de directeur général de cette société, mais également les fonctions de gérant de la SCI HOCHE et se trouve à l’origine des difficultés objet du litige. Depuis fin 2022, [O] [T] est le gérant de la SCI HOCHE et [C] [T] la présidente de la SA [T]. Les défendeurs s’opposent aux prétentions de la demanderesse, indiquant que la preuve de la cessation d’activité de la SASU CHAJONV n’est pas rapportée, que le sinistre dégât des eaux n’a été déclaré par la SASU CHAJONV que le 20 novembre 2023, que le locataire a à sa charge l’entretien courant du local, qu’il n’est pas justifié des conclusions de l’expert d’assurance. Ils sollicitent la désignation d’un expert, ce sur quoi la demanderesse s’oppose soulevant l’irrecevabilité d’une telle prétention, au regard des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus. Aux termes du bail liant les parties, (pièce CHAJONV n° 3- page 6 : B- et pages 8-9 : B-8), le preneur prend les lieux en état où il se trouve, sans recours contre le bailleur, est tenu d’une obligation d’entretien des lieux et des installations et ne pourra exiger, tant à la prise de possession, qu’au cours du bail, aucune remise en état, transformation, installation autre qu’existantes ou réparations quelconques sous quelque motif que ce soit, à l’exception des grosses réparations, définies à l’article 606 du code civil dont il est parlé au paragraphe B-8 “Entretien”, lesquelles demeurent à la charge du bailleur dans la mesure où elles ne seront pas la conséquence de la négligence du preneur dans l’exécution des travaux d’entretien lui incombant. Pour justifier de l’existence d’infiltrations, la preneuse a fait procéder à un procès-verbal le 08 novembre 2023 (pièce CHAJONV n° 5), constatant l’existence d’infiltrations dans différentes parties du local loué et est également produite une attestation d’une ancienne salariée (pièce CHAJONV n°6), évoquant la rupture conventionnelle de son contrat en octobre 2023, mais non pas l’impossibilité d’exploiter les lieux. Un devis de réparation est produit (pièce CHAJONV n°8). Pour autant il n’est communiqué aucun élément et notamment pas le rapport d’assurance après déclaration du sinistre, pour déterminer la cause et l’origine des désordres, ni la nature et l’ampleur des travaux à entreprendre,de sorte que le juge des référés est dans l’impossibilité de déterminer d’une part les réparations et travaux nécessaires et d’autre part à qui, du preneur ou du bailleur, incombe les réparations et d’apprécier s’il s’agit ou non de grosses réparations imputables au bailleur. Dès lors, la demande d’exécution de travaux, qui demeurent non définis, à la charge du bailleur ne peut qu’être rejetée. Par ailleurs il n’est nullement établi que le local n’est plus, du fait de ces difficultés, exploité. Au contraire, il ressort du procès-verbal précité du 08 novembre 2023 que les tables de la salle de restaurant sont dressées. Il n’y a pas lieu non plus dès lors à suspension du paiement du loyer. En revanche, la bailleresse apparaît fondée à obtenir la désignation d’un expert, à ses frais avancés, ainsi qu’il sera dit dans le dispositif de la présente ordonnance, afin de déterminer la cause des infiltrations. Cette demande est recevable au regard des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, en ce qu’elle tend à déterminer l’origine des désordres ayant causé les dommages invoqués pour lesquels il est sollicité une injonction de réparation, de sorte que la demande d’expertise se rattache avec un lien suffisant aux prétentions originaires. sur la condamnation du bailleur au paiement à titre provisionnel d’une indemnisation mensuelle La SASU CHAJONV sollicite la condamnation du bailleur à lui payer une indemnité de 4000 euros par mois, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Cette demande est prématurée dès lors que la cause et l’origine des désordres ne sont pas déterminées, ni les responsabilités susceptibles d’être retenues. La demande provisionnelle n’est donc pas fondée et sera écartée. Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail et en paiement de l’arriéré de loyer La SCI HOCHE sollicite la résiliation du contrat de bail, après délivrance d’un commandement de payer du 30 janvier 2024 (pièce HOCHE n° 9) demeuré infructueux dans le délai d’un mois et réclame la condamnation de la demanderesse au paiement des loyers visés au commandement de payer, ainsi que les loyers de janvier à mars 2024. La SASU CHAJONV soulève l’incompétence du juge des référés pour prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail, et invoque une exception d’inexécution, la dispensant du paiement des loyers. Le juge des référés, s’il peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, ne dispose pas des pouvoirs pour prononcer la résolution judiciaire d’un contrat. En outre, le bailleur vise dans le commandement de payer un bail verbal du 23 novembre 2028, qui par hypothèse ne contient pas de clause résolutoire. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande. En revanche, l’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail, lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds. La locataire est défaillante pour justifier l’impossibilité d’exploiter les lieux loués et ne peut donc raisonnablement invoquer l’exception d’inexécution la dispensant de ses obligations résultant du bail. Elle sera condamnée à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyer visé au commandement de payer, de 19982,50 euros, suivant décompte au 31 décembre 2023, ainsi que les loyers de janvier à mars 2024 inclus, soit la somme de 16.200 euros, que la preneuse ne justifie pas avoir réglés. La demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont sans objet. Sur les autres demandes La SAS CHAJONV qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur , la somme de 2.000 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Ordonnons la jonction de la procédure n° RG 24/0406 à celle enrôlée initialement sous le n° RG 24/0156, Déboutons la SASU CHAJONV de sa demande de condamnations sous astreinte de la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur à exécuter des travaux sous astreinte, Déclarons recevable la demande de désignation d’un expert, Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert : Mr [I] [U] Architecte DPLG 2004 [Adresse 9] [Localité 7] expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission de : -se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Localité 6] (59), [Adresse 1] , après y avoir convoqué les parties, -se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission; -examiner l’état de la toiture, -décrire les désordres, en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions; -décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux, -fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état; Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : -convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, -recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; -se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; -se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; -définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : → en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations, → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ; → en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; -adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable : → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. Fixons à la somme de 3000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur , à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 20 juin 2024 ; Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile; Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 2], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ; Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ; Déboutons la SASU CHAJONV de sa demande de suspension du paiement des loyers, Déboutons la SASU CHAJONV de sa demande en paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle à valoir sur son préjudice de jouissance, Condamnons la SASU CHAJONV à payer à la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur , la somme de 19982,50 euros (dix-neuf mille neuf cent quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes), au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 31 décembre 2023 , ainsi que la somme de 16.200 euros (seize mille deux cents euros), termes de janvier 2024 à mars 2024 inclus, Disons que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2024, sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, Déboutons la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur, de sa demande de prononcé de la résolution judiciaire du contrat de bail, Disons sans objet les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, Condamnons la SASU CHAJONV à payer à la SCI HOCHE, prise en la personne de son administrateur la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles, Condamnons la SASU CHAJONV aux dépens, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET