Cour d'appel, 25 mai 2022. 21/00404

ARRET N° . N° RG 21/00404 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIGO3 AFFAIRE : M. [V] [F] C/ Mme [S] [T] EPOUSE [Y], M. [U] [Y], M. [P] [M], Me [C] [A] GS/MS Autres demandes relatives à la vente Grosse délivrée à Me Laetitia DAURIAC, Me Martine GOUT, Me Laurence BOUCHERAT HERESZTYN, avocats, COUR D'APPEL DE LIMOGES Chambre civile ---==oOo==--- ARRET DU 25 MAI 2022 ---===oOo===--- Le VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [V] [F] né le 31 Mai 1951 à [Localité 16] (79) ([Localité 16]), demeurant [Adresse 18] représenté par Me Laurence BOUCHERAT HERESZTYN de la SCP AVOCATS JURIS-CONSEILS, avocat au barreau de BRIVE APPELANT d'une décision rendue le 08 MARS 2021 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TULLE ET : Madame [S] [T] EPOUSE [Y] née le 29 Août 1956 à [Localité 21], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Martine GOUT de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE Monsieur [U] [Y] né le 30 Juillet 1980 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Martine GOUT de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE Monsieur [P] [M] né le 10 Septembre 1969 à [Localité 20], demeurant [Adresse 3] défaillant régulièrement assigné à domicile le 08 juin 2021. Maître [C] [A], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES INTIMES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 07 Avril 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2022. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Mai 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- FAITS et PROCÉDURE Par acte notarié reçu par Me [Z] [D] le 12 août 2005, M. [V] [F] a vendu à Mme [P] [M] dix parcelles de terrain situées sur la commune de [Localité 19] (19) moyennant le paiement d'une rente viagère. Par acte notarié reçu par le même notaire le 10 octobre 2009, publié à la conservation des hypothèques le 4 novembre 2009, Mme [M] a vendu à M. [H] [Y] et à son épouse Mme [S] [Y] quatre de ces parcelles (cadastrées C n° [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 14]), sur l'une desquelles elle a fait construire un chalet. Par jugement du 8 juin 2015, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Tulle a notamment prononcé la résolution de la vente des dix parcelles du 12 août 2005 pour défaut de paiement de la rente viagère. Ce jugement a été publié à la conservation des hypothèques les 21 et 23 octobre 2016. Le 26 septembre 2017, M. [F] a assigné les époux [Y] devant le tribunal de grande instance de Tulle pour les voir condamner à lui restituer les quatre parcelles acquises par eux le 10 octobre 2009 ainsi que leurs fruits et à lui payer une indemnité d'occupation. Les époux [Y] ont appelé en cause Mme [M] et Me [C] [A], successeur de Me [D]. Les dossiers ont été joints par le juge de la mise en état. [H] [Y] étant décédé le 13 janvier 2020, l'instance a été poursuivie par Mme [S] [Y] et son fils M. [U] [Y] (les consorts [Y]). Par jugement réputé contradictoire du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Tulle a notamment : - déclaré inopposable aux consorts [Y] le jugement du 8 juin 2015 prononçant la résolution de la vente du 12 août 2005 ; - débouté M. [F] de son action dirigée contre les consorts [Y] ; - débouté M. [F] de son action dirigée contre le notaire. M. [F] a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS M. [F] demande la restitution à son profit des quatre parcelles n° C [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 5] et [Cadastre 14] vendues aux époux [Y] le 10 octobre 2009, en conséquence de la résolution définitive de la vente du 12 août 2005, ainsi que de leurs fruits. Il expose que les époux [Y] sont des acquéreurs de mauvaise foi qui, en leur qualité d'occupants sans droit ni titre, lui sont redevables d'une indemnité d'occupation d'un montant de 60 000 euros. Subsidiairement, il demande la condamnation des consorts [Y] à lui rembourser les taxes foncière et d'habitation qu'il a indûment pris en charge depuis 2017 au titre de ces parcelles et il sollicite la condamnation du notaire à lui payer des dommages-intérêts en réparation de la perte des parcelles et de son préjudice moral en lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations professionnelles. Les consorts [Y] concluent à la confirmation du jugement. Subsidiairement, ils demandent à être indemnisés par M. [F] de la perte du chalet à concurrence d'un montant de 120 080 euros et ils réclament la condamnation solidaire de Mme [M] et du notaire à les relever indemnes de toutes condamnations sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Me [A], notaire successeur de Me [D], conclut à la confirmation du jugement en soutenant n'avoir pas engagé sa responsabilité professionnelle. Mme [M], assignée à son domicile le 8 juin 2021, n'a pas constitué avocat. MOTIFS Sur l'action en revendication de M. [F] dirigée à l'encontre des consorts [Y] Pour fonder son action en revendication, M. [F] soutient que le jugement du 8 juin 2015, ayant prononcé la résolution de la vente des parcelles litigieuses réalisée entre lui et Mme [M] pour défaut de paiement du prix convenu, est opposable aux consorts [Y], qui tiennent leurs droits de cette dernière. Ainsi, contrairement à ce que prétend M. [F], son action en revendication dépend de l'opposabilité à l'égard des tiers sous-acquéreurs du jugement ayant prononcé la résolution, laquelle est limitée par les conditions prévues à l'article 2379 du code civil, dans sa version applicable au litige, qui dispose que ' l'action résolutoire établie par l'article 1654 ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, ou à défaut d'inscription de ce privilège [...] au préjudice des tiers qui ont acquis les droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés' (notamment Civ. 3ème, 26 novembre 1970, n°69-12.961 ; Civ. 3ème, 7 septembre 2010, n°09-69.422). En l'espèce, il ressort du bordereau d'inscription de privilège du vendeur et du bordereau rectificatif, respectivement publiés le 19 septembre et le 28 novembre 2005 (pièce 3.3 - M. [F]), que le privilège de M. [F] concernait uniquement les parcelles C n°[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15], jusqu'au 12 septembre 2015. Les parcelles acquises par les époux [Y], cadastrés C n°[Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] n'ont donc fait l'objet d'aucune inscription de privilège du vendeur. Le jugement du 8 juin 2015, ayant prononcé la résolution de la vente des parcelles litigieuses, ne pourra donc être opposable aux consorts [Y] que si l'action résolutoire a été exercée antérieurement à la publication des droits de ces derniers. Or, M. [F] a assigné Mme [M] le 29 juillet 2014, soit postérieurement à la publication à la conservation des hypothèques, le 4 novembre 2009, de l'acte de vente duquel les époux [Y] tiennent leurs droits sur les parcelles litigieuses. Par conséquent, le jugement du 8 juin 2015 est inopposable aux consorts [Y]. Au surplus, le jugement du 8 juin 2015 ne saurait être opposable aux consorts [Y] dès lors que, contrairement à ce que soutient M. [F], la preuve de leur mauvaise foi n'est pas rapportée et qu'ils ont légitimement pu croire que Mme [M] disposait de tous pouvoirs et prérogatives pour leur vendre les parcelles litigieuses le 10 octobre 2009. En effet, aucun élément du dossier ne pouvait laisser penser aux époux [Y] que M. [F] aurait dû intervenir lors de l'acte notarié de vente du 10 octobre 2009, d'autant que Me [D] les a informés, par courrier du 16 septembre 2013, que celui-ci ne disposait d'aucun droit sur leur terrain (Pièce n°4 - consorts [Y]). De même, rien ne démontrait qu'il existait une difficulté dans les relations contractuelles unissant Mme [M] et M. [F], ce denier n'ayant pas avisé les époux [Y] de l'action en résolution exercée sur les parcelles et ne les ayant pas attraits à la cause. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [F] de son action en revendication et en ce qu'il a rejeté ses demandes de condamnation des consorts [Y] à lui restituer les fruits qu'ils auraient perçus pendant leur occupation, ainsi qu'à lui payer une indemnité d'occupation. Sur la demande de remboursement des impôts fonciers et taxe d'habitation M. [F] sollicite le remboursement de la somme de 2 447 euros au titre des taxes foncières et d'habitation qu'il aurait payées de 2017 à 2020 sur les parcelles appartenant aux époux [Y]. Toutefois, M. [F] ne rapporte pas la preuve de sa prétention, la production des seuls avis de taxes foncières et d'habitation ne suffisant pas à en établir le paiement effectif. Il sera en outre observé de manière superfétatoire que la demande de remboursement de M. [F] ne porte pas uniquement sur les taxes relatives aux parcelles litigieuses, les avis de taxes qu'il produit étant calculés sur une propriété bâtie et trois propriétés non bâties de plus que dans les avis antérieurement adressés aux époux [Y]. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [F] tendant au remboursement des taxes d'habitation et foncière. Sur l'action en responsabilité engagée par M. [F] contre le notaire M. [F] soutient que le notaire aurait commis des fautes à son égard en : * omettant de signifier aux sous-acquéreurs l'acte de vente du 12 août 2005 et de retranscrire les garanties solidaires prévues dans l'acte de vente du 4 novembre 2009, * ne procédant à l'inscription de son privilège du vendeur que sur une partie des parcelles litigieuses. 1) L'omission de signification et de reprise des garanties solidaires Il ressort de la clause de l'acte de vente viagère du 12 août 2015 relative à l'aliénation du bien par le débirentier (p.14) que 'En raison de la créance résultant de la présente constitution de rente viagère, le DEBIRENTIER s'engage, en cas de revente des biens par lui acquis, à informer le CREDIRENTIER par une signification dans les formes prévues par l'article 1690 du code civil, et à remettre au CREDIRENTIER une copie exécutoire de l'acte constatant l'aliénation, sans frais pour ce dernier. Tous les acquéreurs successifs demeureront garants et solidaires envers le CREDIRENTIER du paiement régulier de la rente et de l'exécution des conditions de la présente vente'. Ainsi, contrairement à ce que soutient M. [F], l'obligation d'information qui en découle est à la charge exclusive de Mme [M], débirentière. Il ne peut donc être reproché au notaire de ne pas avoir suppléé cette dernière dans l'exécution de son obligation ou de ne pas lui avoir conseillé d'y procéder, ni attiré l'attention des sous-acquéreurs sur cette obligation qui ne les concernait pas. Par ailleurs, il convient de constater que M. [F], tiers au contrat du 10 octobre 2009, ne démontre pas que le notaire engagerait sa responsabilité à son égard en raison d'un prétendu manquement dans la rédaction de cet acte dès lors que : * le contrat du 12 août 2005, qui impose l'obligation de reprise des garanties solidaires, a été annulé par l'effet du jugement définitif du 8 juin 2015 prononçant la résolution de la vente, * les parcelles cédées en 2009 n'étaient pas concernées par le privilège du vendeur, tel qu'inscrit à la conservation des hypothèques. Le notaire n'a donc commis aucune faute au titre de l'omission de signification et de reprise des garanties solidaires si bien que la demande d'indemnisation de M. [F] à ce titre sera rejetée. 2) L'inscription du privilège du vendeur Le notaire a l'obligation de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente eu égard au but poursuivi par les parties (notamment Civ. 1ère, 26 janvier 1988, n°85-16.826 ; Civ. 1ère, 7 février 1989, n°86-18.559). En tant que prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, cette obligation s'étend à l'inscription initiale du privilège du vendeur. En l'espèce, la clause relative au privilège du vendeur et à l'action résolutoire de l'acte de vente notarié du 12 août 2005, stipule que 'à la garantie du service de la rente viagère mise à la charge du DEBIRENTIER et des majorations éventuelles de cette rente, légales, conventionnelles ou judiciaires, les biens présentement vendus demeureront affectés par privilège expressément réservé au profit du CREDIRENTIER'. En précisant que le privilège concernait 'les biens présentement vendus', les parties ont manifesté leur volonté de l'étendre à l'ensemble des parcelles concernées par l'acte de vente, en ce compris les parcelles litigieuses. Il ressort cependant du registre des hypothèques que le privilège du vendeur n'a pas été inscrit sur les parcelles litigieuses. S'il est démontré que M. [F] a été destinataire des informations relatives à l'étendue de son privilège et ne l'a pas contesté avant d'engager la présente procédure, cela ne suffit pas à rapporter la preuve de son consentement à la réduction de ce privilège ni celle du respect par le notaire de son obligation de garantir l'efficacité de l'acte de vente du 12 août 2015. Cette faute est à l'origine d'un préjudice pour M. [F] qui s'est vu dans l'impossibilité d'exercer son droit de suite sur les parcelles litigieuses, et est de nature à engager la responsabilité délictuelle du notaire. Contrairement à ce que soutient le notaire, l'autorité de la chose jugée attachée au jugement définitif du 8 juin 2005 n'implique pas le rejet de la demande indemnitaire de M. [F] dans la mesure où ce jugement a indemnisé ce dernier des seules défaillances de Mme [M] en raison de la vente effectuée 'sans l'en avertir' et l'a renvoyé à la mise en oeuvre des effets de la résolution (p.5 du jugement - pièce 4 de M. [F]). Pour autant, la résolution de la vente ayant normalement pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient, M. [F] ne peut évaluer l'impossibilité d'exercer son droit de suite sur les parcelles litigieuses à la somme de 130 000 euros, ce montant intégrant la valeur du chalet construit par Mme [M] postérieurement à la vente initiale. M. [F] avait initialement cédé ses parcelles moyennant le versement d'une rente viagère évaluée à la somme totale de 30 000 euros pour une superficie de 65 ares 43 centiares, soit une valeur de 4,58 euros du mètre carré pour 6543 mètres carrés. M. [F] a été privé de la possibilité de faire valoir son droit de suite sur les parcelles litigieuses, lesquelles ont une contenance totale de 19 ares 84 centiares, soit une superficie de 1984 mètres carrés. Le préjudice de M. [F] lié à l'impossibilité de faire valoir la résolution de la vente à l'encontre des consorts [Y] et de mettre en oeuvre son droit de suite s'élève donc à la somme de 9 086,72 euros. M. [F] prétend en outre subir un préjudice moral. Cependant, il ne rapporte pas la preuve d'un tel préjudice. Sa demande d'indemnisation de ce chef sera donc rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [F] et le notaire, qui succombent chacun, pour l'un au moins en partie, en leurs appels respectifs, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de condamner M. [F], qui succombe dans son action à l'encontre des consorts [Y], à leur payer une somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de constater que M. [F] ne forme aucune demande à l'encontre du notaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- La cour d'appel statuant en audience publique, par arrêt de défaut et susceptible d'opposition, CONFIRME le jugement rendu le 8 mars 2021 sauf en ses dispositions - déboutant M. [V] [F] de ses demandes formées à l'encontre de Maître [C] [A], successeur de Maître [D] ; - condamnant M. [V] [F] aux dépens de l'instance ; Statuant à nouveau de ces chefs, DECLARE M. [C] [A], successeur de Maître [D], responsable, sur le fondement délictuel, du préjudice subi par M. [V] [F] ; CONDAMNE en conséquence Maître [C] [A], successeur de Maître [D], à payer à M. [V] [F] la somme de 9 086,72 euros à titre de dommages-intérêts ; Vu l'équité, CONDAMNE M. [V] [F] à payer à Mme [S] [Y] et à M. [U] [Y] la somme de 2 000 euros, globalement, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Maître [C] [A], successeur de Maître [D], et M. [V] [F] aux dépens de première instance et d'appel . LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT, [B] [X]. Corinne BALIAN.