Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00047

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION 171 Rue de Vern BP 2244 35022 RENNES CEDEX 2 représentée par Madame [J] [B], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [K] [F] 35 rue de la Prairie Porte 35 44860 PONT SAINT MARTIN comparant en personne Madame [T] [S] 35 rue de la Prairie Porte 35 44860 PONT SAINT MARTIN non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 24/00047 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWZX COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à la S.A. D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION CCC à Monsieur [K] [F] +Madame [T] [S] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 12 novembre 2020, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, a donné à bail à Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] un logement situé 35 rue de la Prairie - 44860 PONT SAINT MARTIN. Le 4 novembre 2022, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1423,05 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 30 septembre 2022. Par acte d'huissier du 10 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2023, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ; - Lui allouer une provision égale au montant des loyers et charges exigibles au 4 janvier 2023 soit 1276,86 euros ; - Ordonner l'expulsion de Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ; - Condamner solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] à payer les sommes suivantes : - Une indemnité d’occupation du 4 janvier 2023 jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation, portant intérêt au taux légal ; - 50 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024, lors de laquelle SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6670,70 euros euros selon décompte arrêté au 28 mars 2024. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement des loyers, les derniers règlements étant en date du mois de juillet 2023. Madame [T] [S], bien que citée régulièrement, n’a pas comparu. Monsieur [K] [F], comparant, a indiqué que sa société se trouve en liquidation judiciaire, mais n’a pas formulé de demande de délais de paiement. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 14 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. En outre, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 octobre 2023, soit moins de deux mois avant l’assignation, en violation des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Toutefois, cette irrégularité n’a pas été soulevée durant l’audience, et le juge n’a pas l’obligation de la relever d’office, puisqu’il ne s’agit pas d’un moyen de pur droit. Il y a donc lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] le 4 novembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1423,05 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2023. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de la société SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 12 novembre 2020. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6670 euros au 28 mars 2023, échéance du février 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. Monsieur [K] [F] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [F] est séparé de Madame [S] et qu’il a perdu la quasi-totalité de ses revenus depuis qu’il est en arrêt maladie alors qu’il était auto-entrepreneur dans le bâtiment. Il perçoit uniquement des indemnités journalières à hauteur 161 euros par mois. Il est indiqué qu’un dossier à la banque de France pourrait être envisagé dès qu’il aura liquidé sa société. Toutefois, dès lors que le décompte laisse apparaître que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] seront condamnés à payer à SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 6670,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F], qui succombent, seront condamnés aux dépens. Par ailleurs, il convient de débouter la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, à l’encontre de Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 5 janvier 2023, du contrat de bail conclu le 12 novembre 2020, portant sur le logement situé 35 rue de la Prairie - 44860 PONT SAINT MARTIN ; DIT que Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] à payer à la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION les sommes suivantes : - 6670,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 5 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DEBOUTE la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande formulée à l’encontre de Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Monsieur [K] [F] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE